Yesterday 8:03破産事件の「免責についての意見申述」を提出赤井誠赤井誠さんの2足のわらじで不動産投資 【健美家】不動産投資コラム
こんにちは。赤井誠です。今年の最大の目標だったホノルルマラソンも終了し、帰国後は時差ボケと闘っていますが、母親が倒れたり、物件では様々なトラブルが発生したりと、かなり寝不足な日々を過ごしています。

でも、今年もあと一週間。なんやかんやいっても今年も一年無事に過ごせたことを感謝しなくてはなりません。

今年最後のコラムですが、長期滞納者の破産案件に対して、わずかばかりの抵抗をしてきましたので、今日はそのお話をしたいと思います。

■ 50万円近く家賃を滞納した入居者の言い訳

まずは、滞納までの状況を振り返ります。

一昨年の夏に最終的に退去になった部屋ですが、最終的に50万近い滞納が発生しました。入居当初から滞納が始まり、そのたびに仲介業者さんが本人を呼び出し、念書を書かせました。その内容は、次のようなものでした。

・未払いの家賃の支払い義務を認め、債務を分割で支払うこと
・支払いが滞った際には即時賃貸契約を解除されても異議を申し立てないこと
・解除後の残置物はこちらが処分すること、費用は滞納者が負担すること


その後、数カ月は数日遅れながらもなんとか支払いは続きました。しかし、また、同じように滞納が始まりました。ここで、私が契約書通り有無を言わせず、賃貸契約を解除し、退去させれば良かったのかもしれません。

しかしながら、本人から「 今後はきちんと払う 」とか、「 両親も亡くなっていて頼れる人はいない。何とか助けて欲しい 」などと懇願されました。

私も父を亡くして間もなくだったり、本人が若いこと・身寄りがないことに同情し、これからはきちんと払うように話をして、この時は許諾をしてしまいました。

■ 突然届いた弁護士からの通知書

しかし、そんなことで時間を稼がせてしまっている間に、本人はそのまま弁護士に相談して、自己破産の手続きに入ったようです。

滞納者から連絡があり、急遽退去。その退去日の数日後、家にある日突然、弁護士からの通知書と債権調査票が送られてきました。用意周到に準備されたものです。

そして、一年以上経った先月、破産手続きを開始し、破産手続きを終了させる破産廃止の決定をするという通知書が地方裁判所より届きました。

これは、簡単に言うと、「 破産者はもう借りたお金を返せないから、貸した人はチャラにしてくださいね 」というふざけた話なんです。

電気代や水道代を払わなければ、数か月で止められます。携帯電話も止められます。しかし、本人はそれらは支払い、家賃だけを滞納していたという話です。

大家は家賃を払わないからと鍵を交換したり、部屋を閉じたりすれば、大家側が違法行為として処分されます。なんとも納得のいかない話です。海外ではそんなことはなく、お金を払わないのであれば住む権利なんかありません。

日本は大家が強者、入居者が弱者として保護しすぎだと思います。今の入居者は情報強者で滞納しても追い出されないとか、最後は破産すればなくなるとか完全に知ってやっています。

■ 「 免責不許可事由 」の手続きを行う理由

ただ、唯一の可能性が、「 免責不許可事由 」と呼ばれる一定の事由がある場合には免責が許可されない、つまり不許可となることがあるということです。そのためには免責についての意見申述を行う必要があります。

なかなか不許可になることはないようですが、それでもこのままチャラにしていいよとはとても言いたくありません。たとえお金が戻ってこなくても、こういうことを安易に許すべきではないというのが私の考えです。それには理由があります。

この滞納者、「 自己破産すれば借金はなくなるし、ペナルティーも数年で解除されるのでそれほど困らない 」と弁護士から聞いたようで、その途端に、「 何とかしてください 」と低姿勢だった態度が急に強気に一変したのです。

正直、いままでいろいろ考慮してあげたのは何だったんだ・・・と、その時、深い絶望感に襲われました。

免責不許可事由に当たるかについては、「 破産法第252条第1項各号 」に定められています。( 詳細はネットで調べてください )。私の場合は、以下の三つのケースに該当すると考えています。


二.破産手続の開始を遅延させる目的で,著しく不利益な条件で債務を負担し,又は信用取引により商品を買い入れてこれを著しく不利益な条件で処分したこと

四.浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ,又は過大な債務を負担したこと

五.破産手続開始の申立てがあった日の1年前の日から破産手続開始の決定があった日までの間に,破産手続開始の原因となる事実があることを知りながら,当該事実がないと信じさせるため,詐術を用いて信用取引により財産を取得したこと


今回、自分としては、できる限りのことを事実に基づき、きちんと記載し説明したつもりです。あとは裁判所でどういう判断がなされるのか。来年の初めにははっきりすると思います。結果は後日またお知らせしたいと思います。

皆さんも滞納にはご注意の上、情けなどかけずに可能な限り早く処理するようにしてください。悲しいことですが、私はもう、情けはかけないと心に誓いました。