Fwd: ★ 投資家は儲けにフォーカス!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です、

投資の指標は様々ありますが、
判断はとてもシンプルです。

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儲かるか、儲からないか。

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投資家ならば、
儲けにフォーカスしてください。


▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s531


・戦略を決める

・エリアを決める

・物件を見極める

・購入金額を決める

・売るか持つか決断する

どんな場面でも
問うべきことはただひとつ。

「いくら現金が残るのか」

です。

・利回り

・立地

・積算評価

・借入条件

・運営経費

・リスク(ブレ幅)

 ・
 ・

検討材料は沢山ありますが、
最終判断はただ1点。

「いくら現金が残るのか」

です。

事故や災害リスクだって
金額に換算できます。

リスクに見合うリターンがあるか。

全部積み上げてみて
トータルで儲かるのか。

望む利益が得られるのか。

で、

金額が合えば取り組む。

合わなければやめる。

以上、それだけ。

シンプルなルールです。

知識のない人は
勉強する必要がありますが

一度理解してしまえば、
判断を間違うことはないはずです。

…なのですが、

どういうわけか、

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儲からないのに買ってしまう

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という人がいます。

先日のブログでも紹介しましたが、
こんな案件がありました。

▼物件概要

所在地:豊島区
土地面積:90平米
延床面積:125平米

構造:木造2階建
築年数:新築(建築中)
間取り:1R8戸

販売価格:1.2億円
表面利回り:6%

▼融資条件

金額:1.2億円
期間:30年
金利:2%

▼収支

家賃収入:720万円
年間返済額:630万円
運営経費:50万円

税引前キャッシュフロー
40万円


販売業者の資料にも
親切に収支シミュレーションが
記載されていました。

借金1.2億円で手残り40万円。
税引前です。

この収益に満足が行くなら
それでも良いのです。

さらに高値で売れる見込みが
あるのなら良いのです。

が、

儲からないけど買ってしまえ!

となってしまう人が
時々いるのが残念でなりません。

一体なんのための投資なのか。

上記は極端な例ですが、
微妙なケースも多々ありますよね。

どんな状況でも
儲からないと思ったら
即座に見送る!

という冷徹さが
投資で勝ち続けるために
必要なマインドセットです。

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物件をスルーできるようになりました!

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会員さんから
感想をいただきました。

昨年からスタートした
不動産起業塾の1期生の方です。

それまでは物件購入の
判断基準がなくブレブレだったのが
スパッと判断できるようになった
ということですね。

そんなことが成果なの?
と思われるかもしれませんが
物件探しはスピードが命。

ダメなら次、ダメなら次、

と数をこなしていく中に
お宝物件が見つかります。

なので、

判断の速さが割安物件を
手に入れるための
重要スキルになるわけです。

そして基準を下げないこと。

うまく行っている人は
根拠のある判断基準を持っていて
簡単にハードルを下げません。

何か月買えなかったとしても、です。

買える物件が見つからないのは
探し方が足りないからだ…

というくらいの
気持ちでいてください。


う~ん、、

そ、そうは言っても村上さん、

買えなきゃ何も
始まらないじゃないですか。

5年でキャッシュフロー
1000万円を目指してるので、
今すぐ始めないと…

理想の条件で探してても
一向に買える気がしなくって。

ついつい紹介された物件で
手を打ってしまいたくなるんです。

うっかり高値づかみしてしまうかも!

どうしたらいいんでしょうか?


分かりました。

どうしても購入基準が
ブレてしまうあなたのために、

物件購入で失敗しない
相場観の作り方をお教えします。

今からお話しするトレーニングを
必ず実践してください。

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感情ゼロで物件を見る

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物件購入で失敗しないために、
必要なのは相場感です。

・割安なのか

・転売できるか

・誰が買うのか

・融資はつくのか

相場観が身につくと
その物件が高いか安いか、
瞬間的に分かるようになります。

感情ゼロで沈着冷静に
判断することができます。

で、

相場観を養うための
トレーニングは次の通りです。

1.対象のエリアと建物を決める
 ⇒ 例:東京都、築20年以内のRC1棟マンション

2.物件情報をひたすら集める
 ⇒ 目標:3ヶ月で200件以上

3.集めた物件からベスト3を選ぶ
 ⇒ 収益シミュレーション、資産性を判断

4.銀行へ持ち込んで評価を聞く
 ⇒ どれか買おうと思っている、いくら貸せるか?


200件からベスト3が出そろったら、
初めて銀行へ持ち込みます。

物件価格に対して8~9割の
銀行評価が得られたら合格、

相場感も身につくことでしょう。

トレーニングのポイントは
「買わない」前提で「集めて」
「見るだけ」に徹すること。


え?見るだけ?

なんでそんな無駄なことすんの?

と思われるでしょうか。

業者と比べて個人投資家
圧倒的に足りないのが
見てきた物件の数量です。

経験値が少ないから
目の前の物件情報に右往左往、
一喜一憂してしまう。

高値づかみで失敗したくない人は
「買わないで見るだけ」を
やってみてください。

たくさん見ているうちに、当初
「いいな!」と思った物件よりも
後から「いいな!!!」と思う物件が
出てくるものです。

基準を下げないためには
割安物件はいつでもある
ということを知ることです。

プロの不動産屋が
高値づかみをしないのは、
明らかに安い物件が取引されるのを
何度も目撃しているからですね。

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まとめます

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儲からなければ投資じゃない。

儲からなければ事業じゃない。

買うことを目的にしてはいけません。

投資の成功・失敗は9割がた
入口の段階で決まってしまいます。

高値づかみだけは避けたいですよね。

儲からないなら買わない!

というのが投資家・事業家の
正しいスタンスです。

個人投資家が業者と比べて
決定的に劣っているのが相場感。

経験値が少ないから
目の前の物件情報に右往左往、
一喜一憂してしまいますよね。

仕入れはガマン比べですから
ガマンできない人はダメ。

3ヶ月間「買わない」と誓って
物件情報だけをひたすら
吟味してみてください。

買わないで「見るだけ」です。

数をこなすほど判断も早くなるし、
割安物件はいつでもあると
確信を持てるようになるでしょう。

がんばって行きましょう!

コン・パス  村上
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メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

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次回も濃い内容をお伝えします。