Fwd: ★高くて買えない!のウソホント。【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です、

このところの高騰で
買いたくても買えない
という声がよく聞かれます。

高くて買える物件がありません…

これは正しくもあり間違いでもあります。

どういうことか解説しますね。

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買うことを目的にしない!

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基準に満たない物件は買わない、
という点では大正解ですね。

買えない状況が長く続くと
だんだんと気持ちが焦ってきます。

まわりに物件を購入した人が
いればなおさらでしょう。

で、

当初設定していた条件では
いつまでたっても買えないと
ついつい基準を下げてしまう。

・東京23区!
・利回り8%以上!
・返済比率50%以下!

と言っていたのが、

・埼玉、千葉でもいいかな…
・利回り7%台でも…
・返済比率60%でもまわるし…

という感じです。

買うことが目的になってしまうと
よろしくありません。

再三お伝えしている通り、
投資の成功・失敗は9割がた
入口の段階で決まってしまいます。

安く買って高く売るのが基本。

売ってよし持ってよしが最強です。

高値づかみだけは避けたいですよね。
例えばこんな物件です。

所在地:豊島区
交通:東長崎駅徒歩10分
土地面積:90平米
延床面積:125平米
構造:木造2階建
築年数:新築(建築中)
間取り:1R8戸
家賃収入:720万円

あなたならいくらで
購入しますか?

実際の売り出し金額は1.2億円。

表面利回り6%ですね。

フルローンで購入すると
年間の返済額は540万円、
運営経費15%を見込むと
手残りは72万円です。

そこからさらに税金も取られたら
キャッシュフロー
ほとんどゼロ。

これではなんのために
不動産に取り組むのか
分かりませんよね。


そ、そんなこと言っても、村上さん…

やっと業者から紹介があったんです。

断るともう紹介してもらえなく
なっちゃいますよ!

買えない基準で探し続けても
しょうがないし…

銀行がフルローン出すんだから
きっと大丈夫でしょ!


そうですね、確かに今の市況は
売る側が買う人を選んでいる状況ですね。

融資が緩いので買える人が多数いますから、
売主も業者も強気です。

ですがそれにつられて
高値づかみをしてはいけません。

銀行は返済さえされればOK、
業者は物件が売れればOK
あなたの資産形成が上手くいくかなんて
彼らは考えていません。

なので、

儲かるのか儲からないのか
自分自身の基準で判断して、

儲からないなら買わない!

というのが正しいスタンスです。

では、買えないまま
指をくわえて見ているのか?

気長に待てる人は相場が落ちる
時期を待ってもいいかもしれません。

現金を温存しておけば
銀行融資が閉まった時に有利です。

ですが、不動産投資は
時間を味方につける投資ですので
早く始められればその方がよい。

高くて買える物件がありません…

というのは正しくもあり
誤りでもあります。

買えないのを相場のせいにしていたら
いつまでたっても買えないでしょう。

やっぱり今欲しい!

という人だけ、
この先を読み進めてください。

相場が高くても買える人は
何が違うのか、解説します。

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いくらなら買えるかを考える!

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不動産は一物多価と言われています。

見る人によってつける値段が違う
ということです。

物件が高騰している今でも
値付け間違いはしばしばあります。

収益不動産の市況を
全くわかっていない業者は
いたるところにいるものです。

業界内でも知識格差があるんですね。

資産価値はあるのに収益目線で
安く売り出されている物件も
まあまああるわけです。

所在地:杉並区
交通:荻窪駅徒歩15分
土地面積:156平米
延床面積:132平米
構造:木造2階建
築年数:40年
間取り:2DK4戸
家賃収入:384万円

場所は良いですが
ボロボロのアパートです。

あなたならいくらで買いますか?

地元の不動産屋は投資家向けに
5000万円、利回り7.68%で
売りに出しました。

私なら即座に満額で買い付けを入れます。

そして売主が気づかないうちに
売買契約を結べるよう早めに段取りします。

転売で4-5000万円は利益が出せる
物件だからです。

ポイントは土地の資産性です。

156平米=50坪

50坪×200万円=1億円

このあたりの土地は
路線価は30万円/平米(100万円/坪)ですが、
宅地の取引価格は200万円/坪です。

戸建用地として売却すれば
1億円になります。

50坪では広すぎますし
金額的に買える人がすくないですが、
今回の土地は2つに割ることができるので
25坪ずつで高く売ることができますね。

売主と不動産屋はこの点を見落として、
収益物件として値付けをしてしまいました。

築40年で表面利回り7.68%ですから、
収益面だけみると割安とは思えません。

これを迷わず買うことができるのは、
戸建用地として高値で売れることを
知っているからですね。

入居者の退去や土地の分譲についての
知識が必要ですので業者向きの案件と言えます。

個人でも取り組みやすいものとしては、
ファミリー向けの区分マンションや戸建です。

賃貸中の区分や戸建は投資家向けに売られます。

当然、利回りベースで売られますので
これを購入して運用したのち、
退去したら実需向けに売り出すのです。

所在地:西東京市
交通:田無駅徒歩20分
土地面積:135平米
延床面積:105平米
構造:木造2階建
築年数:25年
間取り:3LDK
家賃収入:180万円

収益物件とし利回り8%で割り戻すと
2250万円ほどになります。

数年運用して退去になったあと
マイホームを探している人に
3000万円で売れば利益確定ですね。

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値付け→買い付けの繰り返し!

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一物多価ということは
値段はあってないようなもの。

売主と買主が合意した金額が
その物件の売買価格になるわけです。

買う側の立場に立つときは
売主がいくらで売りに出していようが
自分の買いたい金額を考える。

売り出し価格は売主が勝手につけた値段です。

いくらだったら買いたいのか、
自分基準の値付けをする。

値付けをして買い付けを入れる。

割安物件を手にいれるシンプルな方法です。

もちろんすぐに上手くいくとは限りません

・ライバルが殺到している
・自分より高く買う人がいる
・売主と折り合わない

我々プロでさえも
情報100、買い付け10、仕入れ
という具合です。

千三つとまではいきませんが
かなりの低確率です。

買い付けが通らないくらいで
うろたえていては仕事になりません。

買えないのが当たりまえ。

値付け→買い付けを繰り返すのみです。

どんな物件も1円の価値もない
ということは滅多にありません。

高いから買えない!
とはじめから諦めるのではなくて
自分が買いたい金額を提示する。

是非チャレンジし続けてください。

がんばって行きましょう!
次回も濃い内容をお伝えします。