Fwd: 勝ち組大家への道 第6回 不動産を相場より安く買う方法



生形大(うぶかただい)です。

今回は不動産を相場より安く買う方法

についてお話ししたいと思います。


不動産投資に関わらず

投資の基本は安く買って

高く売る事です。


では不動産を安く買うには

どうすればよいでしょうか?


まず一番大事な事は

不動産の相場を知る事です。


相場を知らない限り

安いか高いかの判断も

出来ないからです。


相場を知るには毎日

楽待、健美屋、不動産連合体などの

ポータルサイトなどで

物件価格をチェックして

地域、構造、築年数とともに

利回りを見ていると

だんだん養われてきます。


希望条件を登録しておくと

メール配信されるのでそれを見るだけでも

よいと思います。



また、

気になった物件は問い合わせて

詳細な住所から積算評価を算出してください。


積算評価の説明はここでは割愛しますが

大事なので是非勉強してくださいね。

(私の書籍でも説明しているので
まだ買われてない方は是非読んでみて下さい。
http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=584&u=3898  )


最近は収益還元法と言って

物件の収益性で評価を出す金融機関が

増えてきましたが、

未だに積算を重視する金融機関が多いのも事実です。


なので、

物件価格<積算評価の物件は

自分が購入する時はもちろん

出口として売却する時も融資が付きやすい

可能性が高いです。


これらの作業を繰り返し

やっていると割安な物件かどうかの

判断ができるようになってきます。



割安な物件かどうかの

判断がつくようになった所で

いよいよ不動産への買付を入れます。




基本的に不動産を購入する権利は

早い者勝ちです。

早く買付を入れて、

売主の承認を得るか

融資を受けて購入する場合は

基本的に先に融資の承認を

得た人が購入する権利を

得られることが多いです。


つまり、スピード勝負です。

その物件が安いか高いかを

瞬時に判断し、

買付を入れて融資の承認を

得なければけません。


ただし、これは始めから

価格が安い場合です。




相場より安く買う方法はもう1つあります。

それは売主と価格交渉をして

相場より安い値段まで下げてもらう事です。


売主が不動産を売る理由は

さまざまですが

特に以下のケースで

価格交渉がしやすいです。



相続

法人の決算対策

空室が多くて悩んでいる

現金が必要な時

所有者が高齢化して管理できない

銀行の抵当権がついていない

中々物件が売れず売主がしびれをきらしている


これらのケースで

さらに売主が売り急いでいる場合には

大幅な値引きができる可能性があります。

なので仲介している業者に

売却理由は必ず聞くようにしてくださいね。



私は

この中でも

空室が多くて悩んでいる

物件を好んで多く取得しています。


特に半分以上が

空室になっているような物件は

売主が弱気になっていることと

購入を検討する人が少ない事から

安く購入できるチャンスが多いです。


もちろん

それだけ空いている物件は

何かしら問題がある物件なので

自分が購入して

その問題を解決できるか

事前に検討する必要があります。



いずれにしても

投資の基本は安く買う事

これは肝に銘じておいて下さい。


安く買っておけば

いざ物件を売る時に

損をすることはありません。



例え融資を受けて

不動産を購入していても

その借金以上の価値が

その不動産にあると分かっていれば

借金に対する恐怖もなくなるはずです。



【編集後記】

株式や先物取引、FXなど

主に取引所を経由している取引の場合は

マーケットでの価格があるため

相場より安く買うのはほぼ不可能です。


しかし、

不動産の場合は

相対取引であるため売主と買主が

合意さえすれば取引が成立します。


つまり

売主から相場より安く買う事ができれば

すぐに売却しても利益を上げる事ができます。


それが不動産投資の面白い部分でもあります。


私も昨年400万円で購入した区分マンションを

リノベーションして880万円で売却できました。


所有期間は民泊を運営して

月に30万円近い収入があったので

規模が小さい割には利益の大きい投資となりました。



次回はお金持ちになる方法について

お話ししたいと思います。


生形 大(うぶかただい)