Fwd: 勝ち組大家への道 第5回 新築VS中古




生形大(うぶかただい)です。

前回の

「地方高利回り不動産ってどうなの?」

に引き続き、

今回は新築と中古物件の比較を

してみたいと思います。


どちらも

メリット、デメリットがあり

一概にどちらが良いとは言い切れませんが

もし、あなたが今すぐキャッシュフロー

得たいのであれば


中古物件をおすすめします。


私が中古物件をお勧めする理由をあげます。


1.既に入居者がいて、購入と同時に家賃収入を得られる

新築の場合は当然はじめは入居者が

いないので、家賃収入がありません。

また、

土地も融資を受けて購入した場合は

建物が建つまで、

土地の融資の返済または最低でも金利分のみは

支払う必要があり、

しばらくはキャッシュアウトが続きます。

地盤改良が必要で突発的な

費用がかかることもあります。


それに対して中古物件は

すでに入居者がいるため

購入してすぐに家賃収入を

得られます。



2.新築より、利回りが高い

新築物件、特に建売の新築は

業者の利益が乗っているため

利回りがとても低いです。


都内では木造アパートでも6%前後です。


それに対して

中古アパートは8%以上

地方に行けば15%以上という

物件もあります。


単純に資金効率を考えると

中古に軍配があがります。



3.中古は新築ほど家賃の下落が少ない

新築物件の家賃は建てた時が

一番高くそれから、入居者の

入退去がある度に落ちて行きます。

地域の需要と供給にもよりますが

築10年までに約15~20%下落し

築20年までに約30%下落します。

築20年以降はメンテナンス状況にも

よりますが、家賃が底値近くまで

下落しているので安定します。


つまり、新築物件は築20年まで

ほぼ確実に収益性が低下していき

キャッシュフロー

年々低下して行きます。


それに対して中古

特に築20年以降の物件は

家賃の下落幅が少ないため

所有期間中の利回り低下が

少ないです。


工夫しだいでは

家賃を値上げすることも

できるため

売却時にキャピタルゲイン

得られる可能性すらあります。



4.相場より安く買える可能性がある

新築の場合は、業者が相場に合わせて

価格設定をするため、相場より安く買える

可能性はほぼありません。


しかし、中古の場合は

相対取引のため売主の状況や

交渉しだいで、相場以下の値段で

取得する事が可能です。



もちろん、新築の場合も

土地を安く仕入れて、

建築コストも落とす事ができれば

相場より安く取得することが

できますが、

初心者にはハードルが高い方法です。


まずは中古物件で経験を積み

資金的余裕と低コストノウハウを

得る事ができてから

トライすることをお勧めします。


次回は相場より安く買う方法の

お話をしたいと思います。


【編集後記】

私は不動産投資を始めたいという方に

相談を受ける事が多いですが、

希望の物件の条件を聞くと


首都圏で新築または築浅、

駅近の条件をあげる人がとても多いです。


でも、はっきり言って

こういう誰もが欲しがるような物件は

人気が高く安く買う事が難しいです。

投資の格言に

「人の行く裏に道あり 花の山」

とあります。


他の投資家と

違う事をやった方が儲かる事が多いという事です。


次回はその安く買う方法です。

楽しみにしていて下さいね。


生形 大(うぶかただい)