Fwd: 勝ち組大家への道 第3回 不動産投資の怖い闇


生形大(うぶかただい)です。

ここまでメール講座で不動産投資の

良い所ばかりをあげましたが


今回は不動産投資の闇の部分ということで

私が実際に不動産投資をしてみて

あったトラブル、

想定外の出費などを

お話ししたいと思います。



まず、不動産を複数所有しての感想ですが

思った以上に儲からないというのが

率直な感想です。


あんなにこんなおいしいビジネスは他にないと

言ったじゃないですか?


と言いたくなりますよね。

そうです。ただし、当初想定していたよりは

儲からないという意味です。


というのも

建物は多くの設備から成り立っていますので

築20年もすれば、

至る所で故障や不都合が発生します。

実際に私の所有物件で発生した不都合は

換気扇の故障

ガス給湯機の故障

エアコンの故障

貯水槽のポンプの故障

火災報知器の故障

融雪装置のポンプの故障

外壁タイルの剥落

配管からの水漏れ

雨漏り

シロアリ被害





これらに加えて

退去時には原状回復工事や

築古物件の場合はリフォームや

リノベーション費用も

かかってきます。


一度も外壁や屋上の大規模修繕を

行ってない場合はさらにお金もかかります。



これらは月々のキャッシュフローから積み立てる

必要があるので、これらを加味すると

実質の手残りは思った以上に少なくなるのです。



さらに、最近は競争激化により

仲介業者へのAD(入居者を見つけてくれた業者に支払う広告費)

が高騰しており、

2ヶ月が当たり前、

競争力の無い物件は3、4ヶ月払わないと

決めてもらえないという地域もあります。


これでもまだ入居が決まれば

良いですが、中々決まらずに

家賃の値下げ合戦がはじまると

もう悲惨です。


入居が決まらない
   ↓
リフォーム費用がない
   ↓
AD費用が無い
   ↓
家賃を値下げするしか無い

と負のスパイラルに入ってしまいます。

こうなると負け組大家の仲間入りです。



しかも、ここ数年は不動産価格の高騰により

元々キャッシュフローが手薄い上に

これらの出費がかさむとリタイアどころか


給与収入でこれらを補填しなければ

いけなくなってしまいます。



それではどんな物件を購入したり

どんな手法を駆使すると

セミリタイアすることができるくらいの

キャッシュフローが得られるでしょうか?


次回から具体的な投資対象について

お話ししていきたいと思います。


【編集後記】

最近はいろいろな投資家や

事業で成功した起業家などと

積極的に会うようにしています。


その中で成功している人の共通点として

見えてきたのが

・決断が早い
・行動が早い(行動力がある)
・高いレベルの環境で揉まれてきた

この3つを備えている人は

成功している可能性が高いです。


やはり人は周りの環境に大きく影響を

受けるため、どんな環境に身を置くかによって

その後の人生が大きく変わってきます。


なので、自分を変えたいなら

まずは周りの環境を変えてみる事をお勧めします。




私も

自分を高めながら

さまざまな投資の勉強ができ、

さらに

一生付き合えるような投資仲間が見つかる

そんなコミュニティを企画中です。

その全貌は近々公開できると思います。

期待してお待ち下さいね。


生形大(うぶかただい)