Fwd: 勝ち組大家への道 第2回 不動産投資が◯◯な理由


皆さん

こんばんは。生形大(うぶかただい)です。

勝ち組大家への道 第1回はいかがでしたでしょうか?


「行動だけがあなたの未来を切り開く」

もう一度復習ですが、この言葉だけはしっかり

覚えておいて下さいね。


さて、第2回目の勝ち組への道は

「不動産投資がおいしい理由」です。


このメール講座に登録している時点で

読者の皆さんは不動産投資の優位性に気付いて

いるかもしれません。


しかし、そうは言っても

既に人口の減少が始まっている日本で

大きな借金をしてまで不動産を

買ってしまって良いのか

と疑問を持つのが

当たり前だと私も思います。



国内最大の不動産投資サイト楽待( http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=418&u=3898 )を

運営するファーストロジック発表のデータによれば

一棟マンションの新規掲載時の

平均利回りは7.93%、

問い合わせのある物件で9.43%

だそうです。


これは掲載時の利回りですので

実際に売買されている利回りは

もう少し高いでしょう。


一方で、日経平均採用銘柄の

平均配当利回りは1.59%です。


さらに、安全資産とされる

10年物国債の利回りに至っては

0.085%となっています。



では、不動産投資だけが

なぜこんなに利回りが高いのでしょうか?


これはすでに将来の人口減少を織り込んだ

数字だからです。

事実、高度成長期の不動産投資の利回りは

1~2%程度でした。


海外を見ても、不動産投資の利回りが

ここまで高い国はほとんどありません。


他にも日本の不動産投資の利回りが高い理由として

バブル崩壊を経験していることが上げられます。



投資家も金融機関も

バブル崩壊により痛手を負っているため

不動産投資には慎重です。



バブル世代の人たちにとって

不動産投資=危険

借金=悪

と無意識のうちに刷り込まれています。



このおかげで不動産投資に参入する人の数は

抑制され不動産投資に積極的に融資する金融機関も

限られているのです。



しかし、これはあくまでも今まではの話です。

マイナス金利が導入され、

積極的に融資をせざるを得なくなった

金融機関が融資の姿勢を緩め、

それにより新規参入者が

増えれば、この利回りは

さらに低下していくことでしょう。



また、人口減少による空室問題ですが

これはこれからまさに、

勝ち組と負け組に分かれていきます。


実際に私が築37年の物件を所有している

富山県富山市では

そのエリアの平均空室率は22.8%ですが、

昨年の私の所有物件の空室率はわずか1%です。


しかも、今年の3月に退去した部屋は

今の入居者が退去になる前に

次の入居者まで決まってしまっています。


つまり、地方の築古物件でさえも

やりようによっていくらでも

勝ち組になれるという事です。


おそらく私の物件のように

常に満室に近い勝ち組物件が3割程度

空室率が相場並の物件が5割程度

残り2割が物件の半分以上が空室の負け組物件


これからはますます

勝ち組と負け組の差が鮮明になってくることでしょう。


もちろん、このメールを読んでいる皆さんは

勝ち組大家を目指してもらいます。


あなたも勝ち組にさえ入る事ができれば

利回り10%を享受することができます。


さらに言うと、不動産投資はほとんどの

資金を融資で賄えますので

実質、自己資金に対する利回りは

100%を越える事もあります。


しかも、融資を返済していくのは

あなたではありません、物件に入居している

入居者からの家賃です。


入居者からの家賃収入 ー ローンの返済金額 ー 必要経費 = あなたの手元に残るお金

さらに、ローン返済金額のうち

元金の部分は目に見えにくい貯金となります。


もちろん、建物部分は年々、

価値が下がって行きますが

その減価以上に元金の返済が進めば、

それが含み資産となるのです。


私が知る限り、

サラリーマンでもできるビジネスで

こんなにおいしいビジネスは他にありません。

ただほとんどのサラリーマンが知らないだけなのです。


あなたが毎月、定期的に支払っている中で

一番金額が高い支払いは何でしょうか?


恐らく、住宅の家賃もしくは住宅ローンではないでしょうか?


「賃貸経営は住宅という衣食住の1つを継続的に提供する

究極のリピート商品です。」

しかも、ビジネスモデルは出来上がっているので

あなたは、その仕組ごとローンを受けて購入するだけで

その収入の権利を得られるのです。



また、不動産の価格は相対取引なので

あってないような物です。

売主の値段付けが誤っていたり、

交渉により

市場の相場価格より

安く購入することもできます。


それも不動産投資の醍醐味です。


ここまで、不動産投資のおいしい話

ばかりをしてきました。

次回は不動産投資の闇の部分にも

触れておきたいと思います。

また、明日お会いしましょう。


【編集後記】

今立ち上げようとしているベンチャー企業ですが

多くの著名人にも会社のビジョンに賛同頂いて

かなりすごいことになってきました。

私自身も本気でこのビジネスで多くの人

ひいては日本の将来をよい方向に変えていきたいと

本気で思っています。


近々皆さんにも発表できると思いますので

楽しみにしていて下さいね。

生形大(うぶかただい)