Fwd: ★もらい逃げ!の消費税還付。 【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です。

不動産投資家にとって
とってもオイシイ消費税還付ですが、
度重なる法改正でいよいよ
やりにくくなってきました。

最終的にはどうなって
しまうのでしょうか?

最後までじっくりお読みください。

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一攫千金の消費税還付?

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一発で数百万円のお金が戻る
一見ミラクルな消費税還付。

あなたも一度は考えたことが
ありますよね?

少しでも手元資金を厚くしたい
不動産投資家にとって
何ともありがたい仕組みです。

例えば3億円の物件を
購入するとします。

土地には消費税がかかりません。
建物部分で税額が決まります。

土地2億円、建物1億円とすると、
建物分の1億円の中に消費税が
含まれていることになりますね。

税額8%で逆算すると、
消費税は741万円です。

  建物 9,259万円
+ 消費税 741万円(8%)
= 合計 10,000万円

毎度のことながら
インパクトがありますね。

さらに建物の比率を上げると
もっとすごいことになります。

物件価格は変わらず3億円で、
土地1億円、建物2億円としましょう。

建物2億円を税額8%で逆算すると、
消費税に相当する金額は
1482万円になります。

  建物 18,518万円
+ 消費税 1,482万円(8%)
= 合計 20,000万円

建物金額が2倍なので、
消費税額も当然2倍。

すごい威力ですね。

1482万円あれば、
ちょっとした区分や戸建てを
現金で買えてしまいます。

土地と建物の割合を
買えるだけでこの違いですから、
売買契約書の数字をどうするかは
大問題ですよね。

くれぐれも慎重に決めてください。

とにかく不動産は金額が大きいので
消費税の還付額も強烈です。

一発で数百万円ですから、
皆さんこぞって消費税還付を
狙うのもうなずけます。

ですが、

みんなやっているからと
盲目的に手を出すのは考えものです。

仕組みを理解しておかないと
思わぬ落とし穴にハマって
しまうかもしれません…

直近の法改正で
消費税還付のハードルが
さらに高くなってきました。

完全には封じられておらず
条件を満たせば今でも
還付はされています。

ただし合法に手続きをしても
快く思われないことは
間違いありません。

税務署から目を付けられる
ということですね。

おたずねの手紙が来たり、
税務調査が来たり、

今まで見逃してもらっていた部分を
問い詰められるという
リスクも考えられるわけです。

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投資家の還付は「もらい逃げ」!

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と税務署では見ています。

そもそも、還付の制度自体、
消費税の課税業者のための
ものです。

一方で大家さんは通常、
非課税事業者。

家賃収入は非課税なので
消費税を納めません。

なので、本来は消費税還付も
関係ないはずなのです。

それがあえて課税事業者になって
小さな課税売上を作っておくことで、
物件購入時の消費税について
還付を受けようとするわけです。

で、

購入した物件をやがて売却すると、
消費税を納めることになるのですが
その前に非課税業者に戻ります。

結果、還付金の「もらい逃げ」が
完成するんですね。

まとめると次の通りです。

・物件購入前に課税事業者になる

・自販機などで課税売上を作る(少額の消費税をもらう)

・物件を購入する(高額の消費税を払う)

・消費税(差額分)の還付を受ける

・非課税事業者に戻る

・物件を売却するが消費税の申告・納税をしない


課税売上が一定額以上あると
強制的に課税業者になります。

家賃収入(非課税)のみであると
非課税業者に戻れるのがポイント。

例えば不動産会社の場合、
物件の購入と売却を頻繁にやりますので
消費税を支払ったり預かったりして
最終的にプラマイゼロになります。

それが不動産賃貸業(大家さん)は、
物件購入時だけ課税業者になることで
高額の還付を受けることができます。

だから、不動産賃貸業の
消費税還付スキームは抜け穴だ、
と言われるのですね。

で、

税務署から睨まれることに
なるわけです。


む、、村上さん~

そんなこと言ったって、
背に腹は代えられないよ。

物件は高値で利回り低いし、

取得税も払わなきゃいけないし、

次の物件に向けて現金は欲しいし、、、

正直言って、
消費税還付だのみなんだから。


そうですね、

全部わかった上でやる!

というのもアリだと思います。

ただ、税務署からの見られ方については
くれぐれも注意してください。

国としても一度もらった税金を
返すなんて極力抑えたいでしょうし、
まして「もらい逃げ」なんて
許したくないわけです。

だから頻繁に法改正をして
抜け道をふさごうと必死ですよね。

後ほどお話しますが、
払いすぎた事業者を救済するために
還付制度そのものはなくせません。

なので不動産賃貸業のような
例外的なケースを除外するような方向で
ルールを積み上げていっているという
状況だと思います。

いたちごっこというか、知恵比べというか、
応酬が続いているわけですが、
最終的には抜け道がふさがれることに
なるのではないでしょうか。


ま~、そうだよね。。。

国を維持するための税金だもんね。

ルールを作るのも国だから、
税金取りやすい方向に
進むんだろうね。。。

とりあえず仕組みだけは
しっかり理解しておくよ!


というあなたのために、
消費税還付のカラクリを
確認しておきましょう。

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事業者は消費税を「預かる」

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税金の専門家ではないので
細かな説明は省略して
私なりの理解をお伝えしますね。

消費税還付とは、

・消費税の課税業者が

・預かった消費税よりも

・支払った消費税が大きい

という場合に、
払い過ぎた分が戻る、
という制度ですね。

消費税は間接税なので

・負担するのは消費者(購入者)

・納めるのが課税事業者(販売者)

です。

・販売者は預かった消費税を
そのまま国へ渡します

ただし、

事業を営んでいると
販売する場合もあれば
購入する場合もあります。

前回の事例を見てみましょう。

業者A、業者B、消費者Cがいて、
A→B→Cの順に商品が流通する
というケースです。


業者A

↓材料100万円

業者B

↓完成品150万円

消費者C


この場合、誰がいくら
消費税を納めるのか。

お金の流れは次のようになります。


業者A →8万円納税

↑100+消費税8万円

業者B →4万円納税(差額)

↑150+消費税12万円

消費者C


間にはさまれる業者Bは、
販売者でもあり購入者でもあります。

そして、購入時に業者Aに
消費税8万円を支払っています。

なので、消費者Cから預かった
消費税12万円まるまるではなく、
差額の4万円を納税するわけです。

国税としては消費者から
消費税を回収できればよいので
支払うのが業者AでもBでも
言い訳です。

で、

ここで注目したいのは、
業者AもBも消費税に関して
預かった金額と支払う金額が
同じになっていることです。

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プラマイゼロが大前提

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繰り返しになりますが、
消費税は間接税です。

・負担するのは消費者(購入者)

・納めるのが課税事業者(販売者)

です。

販売者は預かった消費税を
そのまま国へ渡しますので、

もらう消費税 = 払う消費税

が原則になりますね。


なので、

もらう消費税 < 払う消費税

というように

払いすぎている場合は、
払いすぎた分が戻ることに
なるわけです。

これが消費税還付の仕組みですね。


典型的な例を3つ挙げると…

■ケース1:販売不振

たくさん仕入れたけど、
全然売れなかった!!!

という場合ですね。

販売金額 < 仕入れ金額

ですから、当然

もらう消費税 < 払う消費税

になるわけです。

■ケース2:高額資産を購入

機械や建物など設備投資をすると
高額な支出を伴います。

通常は販売売上よりも
投資額が大きくなりますので、

結果的に

もらう消費税 < 払う消費税

になりますね。

■ケース3:輸出業者

海外で製品を販売しても
消費税をもらうことはできません。

なので、定常的に

もらう消費税 < 払う消費税

になります。

例えば以下のような場合です。

▼購入

仕入れ:1億円
消費税:800万円

▼販売

国内販売:2500万円
消費税:200万円

海外輸出:8500万円
消費税:なし


仕入れには当然
消費税がかかります。

一方で販売に関しては
国内向けは消費税をもらえますが、
海外輸出ではもらえません。

なので、

支払った消費税:800万円
もらった消費税:250万円

となります。

消費税の払いすぎ、という状態ですね。

この場合は差額の550万円分が、
還付の対象になります。

こうして見ると消費税還付は、
一般事業を営む課税業者のための
救済措置であると言えますね。

で、

ここで再び不動産賃貸業の
消費税還付について。

一般事業の還付と比べて
何が違うのでしょうか。

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課税・非課税の使い分け

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前半でお話した通り、
還付金のもらい逃げをできるのが
不動産賃貸業のオイシイところ。

なぜ、不動産賃貸業は
こんなオイシイ思いをすることが
できるのでしょうか。

不動産業は他業種と
大きく違う点があります。

何がどう違うのか?
違いがどう影響するのか?

最大の違いは、
メインの売上である家賃収入が
非課税であるということです。

このため不動産賃貸業は、
消費税の課税事業者になるか
非課税事業者になるか、
選択することができます。


▼通常の課税業者

・購入時に消費税を払う

・販売時に消費税を受け取る

・差額を納税する

一定の売上があると
強制的に課税業者になるので
非課税にはなれません。


▼不動産賃貸業

・課税事業者になる

・課税売上を作る(少額の消費税を受け取る)

・物件を購入する(高額の消費税を払う)

・差額分の還付を受ける

・非課税事業者に戻る

・物件を売却する(消費税の申告、納税をしない)

非課税業者に戻ることで
物件を売却して得た金額について
消費税の申告・納税を逃れます。

課税・非課税の切り替えで
トクをするんですね。


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抜け道はふさがれる

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ということで、

不動産投資家にとって
とってもオイシイ消費税還付ですが、
税務署は抜け道をふさぎたい。

だから何度も法改正をするわけです。

本来還付を受けさせたい事業者
以外を排除する方向に
ルールを積み上げています。

どこまで徹底するのかは
分かりませんが意図は明確。

不動産投資の消費税還付、
「もらい逃げ」はほぼ不可能
というところまでは
やるのではないでしょうか。

なので、

消費税還付はやれたらラッキー
というくらいにしておいて、
まっとうな事業を育てましょう。

あなたが専業レベルを目指すなら
最終的には毎年のように
物件を売買することになります。

確実に課税業者になりますので、
「もらい逃げ」などできません。

世間一般の事業会社と同じく、
消費税を預かって納税して
プラマイゼロでいいんです。

潔くカッコイイ事業家に
なってください。


がんばっていきましょう!

コン・パス  村上

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▼ 村上しゅんすけ資産形成戦略室

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株式会社コン・パス 村上俊介

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次回も濃い内容をお伝えします。