Fwd: ★デットクロスをコントロール! 【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】



不動産は安定的な投資対象。

ではありますが、もちろん
景気の波には左右されます。

円高、株安、政権交代など。

相場は長期的に上下します。

ただし、
売り買いの現場は、
何も変わりありません。

私たちも日々、
淡々と取引しています。

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安いものは買う、高ければ買わない。

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至ってシンプルなルールです。

安いかどうかの判断は、
出口のとりやすさ。

持っても良し売っても良し。
が最強ですよね。

仕入れ値以上で売れるか。

・買い手がいるか。

相対取引ですから、
個々に案件を判断していくしか
ありません。

知識と経験がモノを言う業界です。

目先の相場を意識しつつも、
原理原則を貫いていきましょう。

今日は前回に続いて、
あなたがこの先10年、20年
勝ちつづける投資家になるための
お話をします。

最後までご覧ください。

▼画像つきのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s461/2

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出口のとれる場所で買う。

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本題に入る前に一つだけ。

少し前の話になりますが
日本の人口は2008年に
ピークを迎えました。

つまり今現在は、
下り坂に入っているわけです。

人口が減っていく中で
不動産はどうなるかというと
二極化です。

人が集まる場所と
人がいなくなる場所の
差が大きくなっていきます。

例えば2014年に人口が増えたのは、
東京、神奈川、埼玉、千葉、
愛知、福岡、沖縄の7都道府県。

人口密集地は仕事があるし
生活も便利です。

なので、人がいるところに
今後さらに人が流入してくる
ということになります。

地域単位で見ても同じように
中心部に人が集まっていくはずです。

1都3県ならどこでもOKという訳ではなく、
圏央道の内側、16号線の内側、
外環道の内側といった順に、
中心に行くほど人口密度が高くなります。

人口密度が上がれば不動産も上がる。

長期的に人が集まる場所はどこか、
狙いを定めて投資戦略を
立ててください。

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出口のとれる条件で買う。

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さて、ここから前回の続きです。

不動産投資は入口の段階で
ほぼ勝負が決まってしまいます。

・購入金額
・土地/建物割合
・表面利回り
・借入金額、金利、返済期間…
・売却金額(相場価格)

この5つだけで
インカムもキャピタルも
税金もおおよそ見えてきます。

相場は読めなくても、経営は先が読める。

なので、

手間を惜しまず
シミュレーションを
しっかりやってください。

10年先まで数字を把握した上で
物件を購入すれば
負けっこありませんよね。

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

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売却のデッドラインを知る。

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融資を受けて購入した不動産は、
最終的に売却出口を迎えます。

売却必須の理由は2つ。

・含み益を現金化して投資を加速

・デットクロスの逆ザヤを回避

デットクロスとは、
実際の手残りキャッシュに比べて
とられる税金が割高になることです。

購入当初:

税引前CF > 課税所得

※CF:キャッシュフロー

となっているうちは
良いのですが、

ある時点から逆転します。

デットクロス:

税引前CF < 課税所得

キャッシュフロー尻すぼみに
なっていくだけでなく、
反対に課税所得が増えていく。

折角の投資も逆ザヤでは
意味がありません。

ですので、
デットクロスが実質的に
売却のデッドラインとなります。

デットクロスのタイミングは
シミュレーションで
知ることができます。

仕組みを理解すれば
タイミングをずらすことも
ある程度は可能です。

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キャッシュフローは減っていく。

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前回、典型的な事例を紹介しました。

RC築30年の1棟マンションです。

・購入金額:2億円
・土地/建物割合:5割ずつ
・表面利回り:10%

・借入金額:2億円
金利4.5%、返済期間30年

この条件でスタートした場合、
収入と支出、損益は次のように
変化していきます。

1)収入が徐々に減っていく

2)支出は徐々に増えていく。

3)税引前CFが減っていく。

ここまで前回の解説でした。

▼前回ブログはこちら:
10年先を読め!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s461/2


賃貸経営でオイシイのは前半だけ。

ということが分かりますね。

で、

キャッシュフローが減る一方、
課税所得が増えていくのは
なぜでしょうか。

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逆ザヤのカラクリを理解する。

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そもそもですが、
キャッシュフローと課税所得は
計算方法が違います。

キャッシュフローは収支計算、
課税所得は損益計算。

収支計算は、
お金の動きそのまんまです。

収入-支出=CF

損益計算は、
似ているようでちょっと違う。

売上-経費=損益(課税所得)

ポイントは支出と経費の違いです。

元金返済:
お金は出ていくのに経費にならない

減価償却
お金は出ていかないのに経費になる

何度聞いてもややこしいですよね。

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元金返済は「儲け」になる。

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損益計算では、
目に見えない利益や損失も含めて
儲かっているかどうかを見ます。

つまり純資産が増えるかどうか。

純資産=資産-負債 です。

元金返済をすると借金が減る。

だから純資産が増えます。

家賃収入で得たお金を
元金返済に充てることは
銀行口座に持っておくのと同じで
純資産アップになるわけです。

キャッシュフロー+元金返済が
「儲け」になると言えます。

という訳で、
元金返済は経費になりません。

で、

事例のシミュレーションを見ると、
あることに気づきます。

▼画像つきで解説しますので
続きはブログをご覧ください。
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s461/2

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課税所得が増えていく。

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元利均等返済の場合、
返済金額は一定ですが
内訳が変化します。

当初は 利息>元金返済 だったのが、

最終的には 利息<元金 になる。

利息は経費になりますが、
元金返済は経費にならない。

出ていくお金は変わらないのに、
経費算入できる金額は
減っていってしまうのです。

損益計算を思い出してください。

売上-経費=損益(課税所得)

売上:家賃収入
経費:運営経費、利息

家賃収入から
運営経費と利息を差し引くと
キャッシュフローと元金返済が
残ります。

売上-経費=税引前CF+元金返済

ということですね。

この段階では

税引前CF+元金返済=損益(課税所得)

となるので、
初めからデットクロス状態です。

税引前CF < 課税所得

ここでもう一つ
関係してくるのが減価償却

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減価償却切れが最後のデッドライン。

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減価償却は、建物や設備の
資産価値が減る分を
損失とみなすことです。

実際の支出はないのに、
経費になるのが減価償却

法定耐用年数でゼロ円になるように
残存期間応じて毎年一定額を
経費として計上します。

最終的な損益計算はこうなります。

税引前CF+元金返済-減価償却=課税所得

つまり

元金返済 < 減価償却

であれば、

税引前CF > 課税所得

となりますね。

返済金額のうち
元金返済が次第に大きくなって、

元金返済 > 減価償却

となると、
デットクロス到来です。

税引前CF < 課税所得

さらに減価償却が切れると
もうその差は歴然。

キャッシュが足りず
税金が払えないという
こともあり得ます。

そうなる前に売却しないと
いけません。

最後のデッドラインですね。

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デットクロスをコントロールする。

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不動産投資は入口の段階で
ほぼ勝負が決まります。

購入条件と融資条件ですね。

仕組みを理解した上で
購入条件と融資条件を調整すれば
デットクロスをコントロールする
ことも可能です。

デットクロス:

税引前CF < 課税所得

にならないように、

キャッシュフローを増やす
・課税所得を減らす(経費を増やす)

の2つを目指してください。

▼購入条件:

・購入金額
・表面利回り
・土地/建物割合

なるべく安く買う、
家賃を上げるなどして、
CFを増やすことはできます。

が、限界がありますよね。

建物割合を増やして
減価償却を多くとるのも
税金対策として有効です。

ただし減価償却した分は、
売却時に譲渡益として
課税対象になります。

先に払うか後に払うか
ということですね。


▼融資条件:

・借入金額
金利、返済期間

ポイントは元金返済でしたね。

お金は出るのに経費にできないから、
元金返済が大きいほど
収支と損益が乖離して
くることになります。

元金返済を小さくする方法は
色々ありますが一番はもちろん
なるべく安く買うこと。

それ以外の方法は3つ。

・借入を少なくする
・返済期間を延ばす
金利を上げる

資金のある人は頭金を入れて
借入を減らすのがベスト。

値下がりしない物件を選べば
売却時に戻ってきますから
貯金をするようなものです。

返済期間を延ばすのと
金利を上げるのもアリですが、
残債が減りにくいのが
デメリットです。

ほどほどにしておいてください。

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まとめます。

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融資を受けて購入した不動産は、
最終的に売却出口を迎えます。

売却必須の理由は2つ。

・含み益を現金化して投資を加速

・デットクロスの逆ザヤを回避

デットクロスが実質的に
売却のデッドラインとなります。

特に減価償却切れは決定的。

なので、

手間を惜しまず
シミュレーションをして
デットクロスのタイミングを
把握してください。

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

仕組みを理解すれば対策も可能。

税引前CF < 課税所得

にならないよう、
購入条件と融資条件を調整して

キャッシュフローを増やす
・課税所得を減らす(経費を増やす)

の2つを目指します。

・安く買う
・家賃を上げる
・頭金を入れる

のがベストですが、

減価償却を増やす
・返済期間を延ばす
金利を上げる

のアリです。

ただしデメリットもあるので
ほどほどにしてください。


ここまで読んでくれたあなたは
もうセミプロの領域です。

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是非一度読み返してみてください。

知識と理論は身についたはずですので
実戦で活用して事業拡大を
進めていってください。

次号からはより実践的な内容を中心に
お伝えしていきたいと思います。

最後までお読みくださり
ありがとうございます!

コン・パス  村上

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