Fwd: ★ 給料1000万円へのショートカット!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

キャッシュフロー
1000万円ほしいー!

不動産投資に取り組む人が
まず最初に目指すところ
ではないでしょうか。

確かに毎年1000万円、
手残りがあると安心です。

みなさん本業でちゃんと
収入があるかと思いますが、

もっとお金があれば…
と思うこともありますよね。

・子供を有名私立へ行かせる
・親の介護を担う
・マイホームを建てる
・車を買い換える
・たまには海外旅行

…などなど。

本業以外に1000万円、
使えるお金があれば
お金に困ることはなさそうです。

本来は1000万円に手を付けず、
次の物件の頭金にするとか繰り上げ返済とか、
財務の強化に使うことをオススメします。

加速的に事業拡大したければ。

ですが、

人によっては本業を辞めて、
不動産収入をメインにすることも
できるかもしれません。

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1000万円でセミリタイア!

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「専業レベル」のミニマム条件です。

不動産事業から自分へ
1000万円の給料を払っても
利益が残せるなら、不動産を
本業にしても良いと思います。

ただし、

キャッシュフロー=給料

ではありませんので、
注意してください。

家賃収入から、
色々な出費を差し引いて、

・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

残ったお金がキャッシュフロー
ですよね。

キャッシュフロー
丸々使って良いかというと、
あまりよろしくありません。

銀行から見て「利益ゼロ」の
不動産経営になってしまうからです。


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給料とっても利益が残るか。

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【 収入 】
・家賃

から

【 支出 】
・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

を差し引いて、
さらに会社の利益を確保、

・会社の利益(内部留保

で、残りが自分の給料です。

役員報酬(給料)

これが事業としての
あるべき姿です。

本当は税金も支払うのですが、
分かりやすくするために
省略してお話しします。

という前提で考えると、

家賃収入がいくらあれば、
給料1000万円に
なるでしょうか。


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1000万円は遠い道のり?

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かもしれません。

例えば以下のように
買い進めていくと、

・購入金額 9億円(累計)
・利回り 8%(平均)
・融資金額 9億円(フルローン)
・返済条件 金利2%、期間30年

収支は次のようになります。

【 収入 】
・家賃:7200万円

【 支出 】
・空室ロス:360万円(5%)
・運営経費:1080万円(15%)
・銀行返済:3990万円(55%)

さらに売上の1割を
会社の利益として残します。

・会社の利益(内部留保):720万円(10%)

で、残りが自分の給料。

役員報酬(給料):1080万円


これから始める人は、
9億円分買い進めることに
なるわけですね。

結構、長い道のりです。
地道にやるしかないのでしょうか。

賃貸経営では、
家賃収入が唯一の売上。

自分の給料を増やすには
売上を増やす以外に
方法はないのでしょうか。

空室や運営経費を減らす、
ということも考えられますが
限界がありますよね。

もっと効果的なのが、
銀行返済を減らすこと。

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返済比率ダウンで手残りアップ!

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ということです。

例えばこうです。

・購入金額 6億円(累計)
・利回り 8%(平均)
・融資金額 5億4000万円(頭金1割)
・返済条件 金利2%、期間30年

収支は次のようになります。

【 収入 】
・家賃:4800万円

【 支出 】
・空室ロス:240万円(5%)
・運営経費:720万円(15%)
・銀行返済:2395万円(50%)
・会社の利益(内部留保):480万円(10%)

役員報酬(給料):965万円


事業規模が小さくても
給料は約1000万円になりました。

先の例とほとんど同じです。

頭金を1割入れることで、
返済の負担が小さくなったためですね。

家賃収入に対する銀行返済の割合、
つまり返済比率が50%になりました。

先の例では55%だったので、
5%ダウンしたことになります。

そうすると、空室や運営経費が
同じ割合で発生しても
自分に支払える給料は増えます。

自己資金のある人は、
頭金を投入することによって
目標達成が早まるかもしれません。

シミュレーションして
みてください。


次回に続きます。

今度のセミナーでも
お話したいと思いますので、
興味がある人は聞きに来てください。


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知りたい方は参加してください。

会場でお会いしましょう!

村上


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