Fwd: ★10年先を読め!【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】


村上です。

不動産は長期戦です。

まずは10年先までの
見通しがほしいところ。

今日はあなたが
10年先も勝ちつづける
投資家になるためのお話。

今年お伝えしたことの
総まとめになりますので、
最後まで御覧ください。

▼画像つきのブログこちら。
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s471/1

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不動産経営は出口ありき。

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ただし、入り口の段階で
ほぼ勝負が決まってしまうので
気をつけてください。

・購入金額
・土地/建物割合
・表面利回り
・借入金額、金利、返済期間…
・売却金額(相場価格)

これだけ揃えば
インカムもキャピタルも
税金含めておおよそ見えてきます。

逆に言うと先が読めるのが
不動産経営の良いところ。

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10年先までお見通し。

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ということです。


はい、わかってますよ
村上さん!

シミュレーションね、

今年のブログに
何回出てきたことか。

しっかり覚えたので
もう大丈夫!!


そう、それです、それ。

シミュレーションが大事ですよ!
ということです。

10年先まで数字を把握した上で
物件を購入すれば
負けっこありませんよね。

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ただし、相場は先が読めません。

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トランプ氏が大統領になったのも
読めませんでしたし、

騒動になった割には
その後の市場はむしろ静かですし。

キャピタルは読みづらい。

つまり、

・売却金額(相場価格)

が最大の変動要素になります。

リスクを最小限にするには
変動の小さい場所を選ぶこと。

地方は急激に上がったので
この先どうなるか分かりません。

東京でも都心部は上下が激しく
ブレ幅が大きいです。

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値下がりしない場所を買え。

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変わらないのは都内の住宅地。

例えば人気の城西エリアは
リーマンショック以前から
ほとんど土地相場が変わりません。

数十年は今の水準が続くでしょうし、
大きく上下するにしても
変化は緩やになるはずです。

地方でも県庁所在地など
各地の中心部であれば同じように
安定感のある土地があります。

自己資金があるとか、
地方物件で含み益があるなら、
価値が下がらない土地へ
資産をシフトしてください。

不動産の弱点である
流動性の低さを補うには
いつでも売れる物件を持つことです。

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売っても良し持っても良し。

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が最強ですよね。

で、

話は戻りますが、

相場は読めなくても
経営は先が読める。

なので、

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

そして、
シミュレーションのカギになるのが
融資と税金です。

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デットクロスをコントロールせよ。

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融資を受ける割合が大きいほど、
デットクロスを避けられなくなります。

デットクロスとは、
税引前キャッシュフローよりも
課税所得の方が大きくなること。

実際の手残りに比べて
とられる税金が割高になります。

ただし仕組みを理解していれば、
購入条件、融資条件を調整して
デットクロスの到来時期を
前後させることは可能です。

ここでデットクロスの仕組みを
おさらいしましょう。

典型的な事業収支の
長期シミュレーションです。

RC築30年の1棟マンションです。

・購入金額:2億円
・土地/建物割合:5割ずつ
・表面利回り:10%

・借入金額:2億円
金利4.5%、返済期間30年

この条件でスタートした場合、
収入と支出、損益は次のように
変化していきます。

▼画像つきで解説しますので
続きはブログをご覧ください。
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s471/1

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収入は徐々に減っていく。

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不動産を持っている間は、
家賃が入ってきます。

これ収支と損益の
おおもとになりますよね。

家賃収入は安定的ですが、
永遠に一定というわけでは
ありません。

築年数が進むにつれて
家賃は下がりますし
空室期間が徐々に長くなり
稼働率も下がっていきます。

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支出は徐々に増えていく。

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家賃収入が減る一方で、
増えていくのは運営費です。

・内外装の修繕箇所が増える
・設備メンテナンスの頻度が増える
・入居募集の広告費も増える

融資の返済も大きな支出ですが、
元利均等返済の場合、
金利が上がらなければ
返済額は一定です。

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キャッシュフロー(税引前)は減っていく。

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というわけで、

収入が徐々に減って
支出が徐々に増えていくので
キャッシュフローは小さくなります。

一般的な不動産投資の
メリットとしては
インカム収入、不労所得
といった点が認識されています。

ですが、オイシイのは前半だけ。

税引前で考えても
キャッシュフローは尻すぼみに
なっていきますので
いずれは売却することが必要です。

収支、つまり現金の出入りとして
税引前キャッシュフロー
減っていきます。

では、会計上の損益の面では
どうなっていくでしょうか。

長くなりましたので続きは次回にします。

最後までお読みくださり
ありがとうございます!

コン・パス  村上


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株式会社コン・パス 村上俊介

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次回も濃い内容をお伝えします。