Fwd: アパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー─


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第259号 アパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー─
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■ブログ更新

6月14日 「不動産M&A(株式譲渡)契約での守秘義務が解かれたので」

http://blog.fudosan-toshi.org/



■本には絶対書けないアパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー─

 「本には絶対書けないアパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー」──これは、2010年1月、沢孝志さん主催の「お宝不動産公式セミナー」に出演したときの演題です。

 そのセミナーでは、「金融機関審査の盲点を突く」ということに焦点を当てて、
・個人信用情報の盲点
・評価方法の盲点
・審査手続きの盲点
・金融機関選択の盲点
とに分けて、融資を引き出す裏技を解説しました。

 その後、販売資料
http://www.fudosan-toshi.org/data/dvd3.pdf
のとおりDVD販売をしたのですが、当時としては秘匿性の非常に高い内容だったので、対面販売を中心とし、あまり大々的には販売しませんでした。

 当時25,000円で一部のご縁のあった方だけにご購入頂きました。セミナー開催から7年以上経過したのでもはや価値が乏しいだろうと思っていましたが、当時販売したDVDの一部がリサイクル・転売業者さんによって今年ヤフーオークションに出品され、
https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/w177606064
https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/w172306077
のとおり、1万円以上で落札されていました。

 確かに時間が経過して情報が古くなっている部分はあるのですが、ふと考えると、この時期に私がいかにして多くの融資を受けてきたかという話は、M&Aセミナーよりも需要が多いだろうことに気付きました。

 2010年1月というのは、私が不動産投資を開始して4年が経った時期、そして、法人で不動産を買い始めてから2年半経過した時です。そして、このセミナーでは、この4年間の全ての不動産取引と借入について、
・取引年月
・取引物件地域
・融資金融機関名(実名)
・融資金利と期間
を列挙して、それらにつき細かく説明しています。このメルマガ読者様の中には、これから不動産投資を始めたいという初心者の方や、2,3件所有しており今後もっと増やしたいという初級者の方も沢山いらっしゃり、そうした方々にとっては、業歴12年目の私がまさに行っている最先端のことよりも、初級者を抜け出した頃の私の話のほうが、ためになるかもしれません。

 昨日7年ぶりに収録映像を見たところ、限られた自己資金の中でどのように借入して事業を急拡大していったのか、初期の体験やノウハウが詳しく解説されていました。そして、計3時間のセミナーの中で質疑応答時間が30分あり、その内容も、初心・初級レベルの方々にとって有益だろうと、今更ながら感じました。そこでの質問は次の内容でした。

(個人信用情報関係)
・個人信用情報センターの登録内容を知るにはどうすれば良いか。
・特定の金融機関やノンバンクから融資を受けるとどこの個人信用情報センターに載るかをどのように調べられるか。
・修繕費の融資を受けると個人信用情報センターに載るか。
・法人の借入金を隠す方法は、どのように研究して見出したのか。

(自己資金と資金繰り関係)
・フルローンを受けても諸経費の負担により自己資金が枯渇してしまいがちだが、キャッシュフローがまだ潤沢でない初期の頃、諸経費支払によるキャッシュアウトにどのように対処して短期的に買い進めていったのか。

(各金融機関の融資関係)
第二地方銀行について、銀行ごとに取り組みが難しい物件は何か。
・旧国民生活金融公庫団体信用生命保険はどのような内容か。
・諸経費としてのコンサルティング料とは何か。なぜその分の融資が出るのか。
・実績のない新設法人で融資を受けるにはどうすれば良いのか。
・各金融機関の開拓をどのように行ったのか。
・売買契約書を提出しない段階で融資審査を通せるのか。
・同じ金融機関でも支店によりバラツキがあるでしょうに、適した支店をどのように開拓したのか。

(物件選択関係)
・店舗、事務所が入っている物件を持っているか。
・デフォルトに陥らないためにどのような対策を講じているか。
・積算価格が高い物件は地方物件や駅から遠い物件に限られないか。
・購入した物件の情報をどのように得たか。
・投資基準や指標は何か。

(不動産投資全般)
・学生時代にどうして不動産投資に目が向いたのか。
・将来の空室リスクや家賃下落リスクにどのように対応するつもりか。
・これからどのような事業展開を考えているか。

 これらのご質問にそれぞれ数分ずつ回答・解説致しました。なお、セミナー本編(質疑応答前の2時間半)の概要は、
http://www.fudosan-toshi.org/data/dvd3.pdf
のとおりです。



■92%引での特別販売

 2010-2012年に25,000円でこのセミナー収録DVDを販売していました。今週限り、ダウンロード版にはなりますが、同内容の商品を、なんと、92%引きの2千円(税込み)で販売します。定価の消費税額水準という大特価です。

 代金2千円のお支払い方法は、クレジットカード、ペイパルと銀行振込に対応しています。ダウンロード販売ですので、購入申込み後、直ぐにご視聴頂けます。

 購入ご希望の方は、
https://form.os7.biz/f/3f5f5496/
からお申込み下さい。ご送信後、お支払い方法とダウンロード方法についてのメールが直ぐに届きますので、ご確認下さい。商品と販売方法の性質上、上記申込フォームからのご送信完了後の取消や返品はお受けできませんので、ご了承下さい。また、ペイパルまたはクレジットカード決済の領収者はぺいぱるクレジットカード会社なので、領収書類はペイパルまたはクレジットカード会社からご取得下さい。銀行振込の場合、銀行の振込取引明細書を当方の領収書に代えさせて頂きます。

・購入申込フォーム
https://form.os7.biz/f/3f5f5496/



■法人賃貸経営における火災保険の裏技─銀行対策と費用削減の両取り─

 話は変わります。火災保険について、個人契約でも、特に、

・新築物件
・新規購入物件(中古を含めて購入後1年以内の物件)
・店舗併用共同住宅
・木造物件

こうした物件については、保険切換により保険料を削減できる可能性が高いです。

 さらに、法人契約では、アイリックコーポレーションの大石さんが、それ以外の物件も含めて損保会社と交渉して通常の個人向け保険料の2割引きにしてくれるので、保険切換により、長期前払費用を現預金に切り替えることができます。これは、銀行対策と費用削減の両取であり、さらに、手元の現預金が増えることから、今後買い時が来たときに有利に不動産取得できるようになります。

 そして、最後に裏技中の裏技を紹介します。それは、個人所有不動産に法人名義の保険をかける方法です。法人契約なので2割引きが適用になる可能性があります。

 これは、保険契約の盲点を突いた取引です。この種の取引は、その手法が広まるとことで取引できなくなるものです。個人所有物件に法人割引を適用させたい方は、損保会社や代理店のチェックが厳しくなる前に、保険代理店アイリックコーポレーションの私の担当者の大石さんに連絡して下さい。
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
から情報送信すると、大石さんのメールボックスに直接メールが入るので、大石さんから直接返事が来ます。



 ということで、今日は裏技シリーズでした。





石渡 浩(いしわた ひろし)

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