Fwd: ★資産拡大スパイラル【村上しゅんすけ資産形成戦略室】


村上です。

不動産投資では
バランスシートが
運命を左右します。

純資産を拡大して、
銀行の信頼を得て
さらに加速するか。

負債ばかり増やして、
早々に頭打ちになるのか。

どちらを選びますか?

もうお分かりですよね。

地方RCフルローンの
高値掴みは最悪です。

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マイナスが拡大する
恐怖のスパイラル

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購入金額:1億円
借入金額:1億円(フルローン)

金利4.5%で30年返済なら
年間返済額は600万円ですが、
そのうちの大半が利息です。

当初5年間くらいは
7割が利息、3割が元金。

毎年600万円返済しても
利息が420万円なので
元金は180万円しか
減らないわけです。

バランスシートには
資産と負債がありますよね。

負債である借金が
毎年180万円減るとして、
資産の方はどうなるでしょうか。

地方では土地が安いので、
資産価値の内訳は、

建物部分>土地部分

となる傾向です。

1億円で買った中古マンションの
内訳を仮に土地2000万円、
建物8000万円としましょう。

建物部分は減価償却します。

耐用年数が残り30年なら、
8000÷30で
毎年266万円償却します。

つまり建物の価値が
266万円ずつ
減っていくということ。

建物が266万円減って、
7734万円になる。

土地と合わせて
9734万円です。

かたや借金は180万円減って、
9820万円になる。

 資産 < 負債

いわゆる債務超過
マイナス純資産です。

負債が減るよりも
資産が減るのが速いから
ですね。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s431/1

ただし、

実際には資産の側に、
キャッシュフローとして
残った現金が加わります。

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土地+建物+現金-借入金=純資産

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今回の例では
いくらになるでしょうか。

購入金額:1億円
表面利回り:9%

としましょう。

家賃収入が900万円
ですね。

借入金額:1億円(フルローン)
金利4.5%で30年返済なら、
年間返済額は600万円です。

運営費が収入の2割として、
900万円×20%=180万円

収入 +900万円
返済 -600万円
運営費 -180万円

で税引前のCFが
120万円ですね。

ここから税金が引かれます。

減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。

収入 +900万円
利息 -420万円
運営費 -180万円
減価償却 -266万円

利益が34万円なので、
税率を20%とすると税金は
大体7万円くらいでしょうか。

税引後CFは113万円ですね。

そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。

【 資産 】

土地:変わらず
建物:-266万円
現金:+113万円

あわせて-153万円

1億円⇒9847万円
になります。

【 負債 】

借入金:-180万円

1億円⇒9820万円
になります。

資産から負債を引くと
27万円

これが純資産ですね。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s431/1


同じシミュレーションを
都市部の物件でやってみると、
面白い違いがあります。

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含み益が積みあがる
都市部の不動産

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購入金額:1億円
借入金額:1億円(フルローン)

金利3.5%で30年返済なら
年間返済額は540万円。

1年目の返済内訳は、
利息が345万円で
元金は195万円ほどです。

1年後には負債である
借入金が195万円減ります。

一方で資産の方はどうなるか。

都市部では土地が高いので、
資産の内訳は建物部分<土地部分
となる傾向です。

場所や築年数によっては
1億円の中古マンションで、
土地7000万円、建物3000万円
ということもあります。

で、建物部分は減価償却

耐用年数が残り30年なら、
3000÷30で
毎年100万円償却します。

建物が100万円減って、
2900万円になる。

土地と合わせて
9900万円です。

借入金は195万円減って、
9805万円になる。

 資産 > 負債

持てば持つほど
純資産が増えていきます。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s431/1


手残り現金を資産に加えます。

購入金額:1億円
表面利回り:8%

としましょう。

家賃収入が800万円
ですね。

借入金額:1億円(フルローン)
金利3.5%で30年返済で、
年間返済額は540万円です。

運営費が収入の2割として、
800万円×20%=160万円

収入 +800万円
返済 -540万円
運営費 -160万円

で税引前のCFが
100万円ですね。

ここから税金が引かれます。

減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。

収入 +800万円
利息 -345万円
運営費 -160万円
減価償却 -100万円

利益が195万円なので、
税率を20%とすると税金は
大体39万円くらいでしょうか。

税引後CFは61万円ですね。

そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。

【 資産 】

土地:変わらず
建物:-100万円
現金:+61万円

あわせて-39万円

1億円⇒9961万円
になります。

【 負債 】

借入金:-195万円

1億円⇒9805万円
になります。

資産から負債を引くと
156万円

これが純資産ですね。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4s431/1


同じ1億円の物件でも、
地方と都市部では
大分違う結果になりました。

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キャッシュフロー狙いの地方、
資産構築の都市部。

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以前からよく聞かれること
ですよね。

ですが、数字で見てみると
より納得感があります。

▼地方の例

利回り9%
金利4.5%、返済期間30年

税引後CF 113万円
1年後の純資産 27万円

▼都市部の例

利回り8%
金利3.5%、返済期間30年

税引後CF 61万円
1年後の純資産 156万円


実際は利回りや融資条件によって
数字が変わってきますが
大まかにはこのような傾向でしょう。

地方はキャッシュフロー
得られる一方で含み益が小さいので
売却益は取りづらいということ。

だから、高値掴みをして
キャッシュの出ない地方物件は
最悪なのです。

都市部ではキャッシュフロー
少ないものの含み益が大きいので
売却益が出ます。

持ちつづければ含み益=純資産が
拡大しますので担保価値にもなります。

銀行も多数いるので、
今なら金利も1%前後でしょう。

ということで今日は
地方と都市部の不動産投資を
バランスシートで比較しました。

純資産の変化を把握することで
あなたの目指す資産レベルへの
道筋が見えてくるはずです。

銀行目線も理解できますので
拡大にも有利ですよね。


仕組みは理解したとして、
今すぐに理想の状態には
なれないかもしれません。

短期的な結果を追わず、
長期的に取り組んでください。

あせらずじっくりが肝心です。

・・・・・

で、

次回、ようやく
財務三表の総集編です。

具体的な数字で収支計算書、
損益計算書、資産残高表を
おさらいします。

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

村上



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株式会社コン・パス 村上俊介

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次回も濃い内容をお伝えします。