Fwd: ★都市部で頭金1割が最強!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】




村上です。

資産をつくるなら都市部が一番です。

決め手は「 換 金 性 」

・買い手が多数
・銀行も多数
・値下がりしない

売却で大きく稼げるのが
都市部の不動産のいいころ。

土地が高いので
資産価値が下がりにくい。

買いたい人、買える人が
沢山いるので売買金額も
高くなります。

借入を返済した分が
含み益になっていきます。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s421/1


-------------------------

売却で含み益を現金化

-------------------------

再投資することで
資産形成が加速します。

▼1棟目

家賃年収 850万円
購入価格 1億円
自己資金 0円

借入金額 1億円
金利1.5% 返済期間30年
年間返済額 415万円

運営コスト 200万円

キャッシュフロー
年間235万円なので
5年で累計1175万円。

5年後の残債は8600万円です。

1億円で売れたとすると
仲介手数料を引いた手残りが
1100万円程度。

インカムとキャピタルの
合計で2275万円の
手残りになりました。

税金を20%とすると
税引き後純利益は1820万円。

これを次の頭金にします。

▼2棟目

家賃年収 850万円
購入価格 1億円
自己資金 1820万円

借入金額 8180万円
金利1.5% 返済期間30年
年間返済額 338万円

運営コスト 200万円

キャッシュフロー
年間312万円なので
4年で1248万円。

4年後の残債は7270万円です。

このタイミングで売却して
1億円で売れたとすると
仲介手数料も引いて2430万円。

インカムとキャピタルの
合計は3678万円になりました。

20%税引き後で2942万円です。

-------------------------

再投資で2倍の拡大スピード

-------------------------

1棟目は5年で純利1820万円、
1年に換算すると364万円。

2棟目は4年で純利2942万円、
1年に換算すると735万円。

年あたりの利益が2倍になりました。

1棟目と2棟目を合わせると
9年間のトータル純利益が
4762万円になります。

仮に1棟目だけを保有し続けて
9年後に売却したら、、、

キャッシュフローの累積が
235万円×9年間=2115万円。

9年後の残債が7430万円。

1億円で売却できたとして
仲介手数料を引いた手残りは
2270万円になります。

インカムとキャピタルの
合計が4385万円ですが、
税金を引くと3931万円。

1棟目のみ運営では3931万円。

1棟目、2棟目を入れ替えると
4762万円。

違いは明らかですね。

この事例では
1棟目5年、2棟目4年としましたが
もっと短期サイクルで入れ替えれば
さらに拡大スピードは増します。

-------------------------

含み益=純資産

-------------------------

1棟購入→売却の繰り返しでなく、
徐々に棟数を増やしていくことも
可能です。

1棟購入→保有
  2棟目購入→保有
   3棟目購入→保有
    4棟目購入→保有
     ・
    ・
    ・

キャピタル主体ではなく
インカムを増やしていく
イメージですね。

売却、現金化はしませんが、
含み益があるということは、
純資産がプラスであるということ。

キャッシュフローもプラス
・純資産もプラス

銀行が融資をしたくなる状態
というわけです。

なぜこのように
純資産が増えていくかというと

価値の低下 < 返済スピード
であるからです。

もう一度最初の図を見てください。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s421/1


建物の資産価値は年々減ります。

ただし土地の価値は変わりません。

都市部では土地が高いので
建物がゼロ円まで減っても
それなりに資産価値が残る
ということです。

資産価値を借入金が
下回る部分が
含み益=純資産となります。

一方、地方ではそうはいきません。

昨今、流行している
地方RC物件のフルローンでは、
予定通りに返済しているだけでは
いっこうに含み益がでません。

土地が安いので
資産価値が落ちるスピードが
返済スピードを上回るからです。

価値の低下 > 返済スピード
です。

永遠に純資産がマイナスですから、
銀行から見れば債務超過
ということになります。

売れる金額よりも
安く買えればよいですが、
高値づかみをしてしまうと
どうしようもありません。

地方物件のフルローンは
物件が十分安いから
成り立っていたものです。

価格が高騰してしまった
今となっては使えません。

もはや負の遺産ですね。

-------------------------

「自己資金1割」の理由

-------------------------

というわけで、

都市部の不動産が
資産形成には適しています。

そして自己資金を入れることで
当初から純資産がプラス
という状態を作ることができます。

資産 > 負債

銀行に好まれる財務状況ですね。

収支にも余裕が出て
キャッシュフローは増えるし、
元金返済も早くなるため
純資産の拡大も早いです。

デットクロスの時期も
遅くなりますので
長期保有もできます。

銀行が「自己資金を1割入れろ」
というのはこのためですね。

意地悪で言っているわけじゃ
ないんです。

-------------------------

まとめます

-------------------------

資産をつくるなら都市部が一番です。

売却で含み益を現金化して
再投資ができるからです。

再投資で資産拡大のスピードが
上がります。

売却しないで保有していても
含み益=純資産がプラスなので
銀行融資が有利になります。

なぜ都市部の投資では純資産が
増えていくのかというと、

価値の低下 < 返済スピード

だからです。

都市部では土地が高いので
資産価値が残ります。

資産価値を借入金が
下回る部分が含み益となります。

地方では土地が安いので
いつまでたっても含み益が
でません。

なのでやっぱり都市部です。

自己資金を入れると
収益性も資産性も向上します。

だから銀行は「頭金1割」
というのですね。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s421/1

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

コン・パス 村上

本日は以上になります!

=============================

メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4s421/1

株式会社コン・パス 村上俊介

=============================


次回も濃い内容をお伝えします。