Fwd: ★ ブツ元業者はどこにいる?【 首都圏不動産インサイドニュース 】


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From: 株式会社コン・パス <info@con-pas.co.jp>
Date: 2017年6月6日(火) 19:10
Subject: ★ ブツ元業者はどこにいる?【 首都圏不動産インサイドニュース 】
To: <masahiro.nouchi@gmail.com>


村上です、

不動産は情報が命!

情報が入ってくるルートを
確保することが
物件購入の第一歩です。

特に、

業者価格のお買い得物件を
手に入れたいと思ったら、

売り物件を真っ先に
送ってきてくれる業者を
何人か持っておきたいところ。

なので基本的には
情報をくれる業者が良い業者、
ということです。

ただし、

不動産業者なら誰でもOK、
というわけにはいきません。

▼画像つきのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1491

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ブツ元の仲介業者を狙え!

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物件情報が流れるルートは、
いくつかパターンがあります。

パターン1:
売主→仲介業者→買主

パターン2:
売主→仲介業者→開発業者(→仲介)→買主

パターン3:
売主→仲介→販売業者→買主


2の開発業者はアパートメーカなど、
3の販売業者は三ためなどです。

で、

狙うべきはどこかというと、
ブツ元の仲介業者。

売主から物件を
直接預かっている業者です。

売主に近い方が売買金額が
安くなるのは当然ですよね。

さらに、仲介業者は
仲介手数料しかとりません。

開発業者や販売業者のように
売買金額に利益を上乗せしたり
しないんですね。

なので、

ルートを開拓するなら、
ブツ元の仲介業者を狙うべし
となるわけです。

具体的にどうやったら
ブツ元の仲介と出会えるのか
着眼点を解説します。

大前提として、
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売主が来る→ブツ元になる

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という原則を理解してください。

「ブツ元業者」という
業者のカテゴリが
あるわけではありません。

不動産を所有している人から
売却を依頼されればブツ元。

そういう意味では
どの業者もブツ元になります。

売主が業者を選ぶのですから、

ブツ元と出会うヒントは
売主の立場を考えることです。

・一棟マンションを売りたい

・築古のアパートを売りたい

・駅前の駐車場を売りたい

・長年住んだ戸建てを売りたい

・売って投資の利益を確定したい

減価償却を取り切ったので入れ替えたい

・購入予定の物件の頭金が必要だ

・親からもらったが面倒なので手放したい

・老齢で管理しきれないので処分したい

相続税を払えないので現金化しなければ…

あなたが売主なら、
どの業者へ売却相談に
行くでしょうか?

売却の動機や、
不動産の売買経験などで
持ち込む業者を選びますよね。

売りたい物件の内容によっても
違って来るはずです。

そしてそもそも、
あなたが探している物件は
どんな物件なのか。

・高積算のRCマンション

・土地値の木造アパート

・駅近のアパート用地

欲しい物件が集まりそうな
業者を開拓するのが早道です。

業者開拓の際は、
彼らの特色を理解した上で
コンタクト先を決めてください。

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仲介業者ヒエラルキー

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どんな業者も
売り物件を預かれば、
ブツ元になるわけですが、

実際ブツ元になるのは
仲介会社がほとんどです。

何と言っても売主にとって
付き合いやすい。

仲介であれば直接的には
買い叩かれる心配がないからです。

成約させたいがために値下げを
提案されることはありますが。

そして実は、仲介業者には
ヒエラルキーがあります。

上下関係というわけではなく、
持ち込まれる物件の傾向として
大きく3段階に分けられます。

1)大手仲介

2)収益専門

3)地元中堅

の3つですね。

それぞれのどんな傾向か
お伝えしますので、

あなたの状況に応じて、
開拓する業者を決めてください。

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1)まずは手堅く大手仲介

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不動産投資経験が浅い、
業者開拓をしたことがない、
という人は

まず大手仲介へ行ってみて
ください。

S不動産販売

Tリバブル

N不動産

MSトラスト

など、
大きく広告を出している
メジャーなところです。

大手なので、
大規模1棟マンションから
自宅用の土地まで
なんでも取り扱っています。

調査力が高く手続き面でも
安心感がありますね。

2億、3億以上の大型物件を
狙うのであれば大手仲介は
外せません。

財閥系、信託銀行などは
グループ会社に富裕層の顧客を
抱えていて販売力もあります。

なので、高額物件が集まります。

また売却益をしっかりとりたい
意欲的な売主はまず最初に
大手仲介に持ち込みます。

一方で仕入れにも力を入れていて、
各エリアの店舗では精力的に
ブツ上げをしています。

自宅のポストに、

「中古マイホームを買いたい
お客さんがたくさんいます!」

というような
ビラが入っていることは
ないでしょうか。

それがまさに大手仲介会社の
仕入れ活動です。

ということで、

・大型物件を狙う
・様々見ながら考えたい

という人は
大手仲介がオススメです。

ただし、

大手は顧客に困っていないので、
あなたに最優先で情報が来る
というのはすぐには難しいかもしれません。

いつも業者に卸すので
個人投資家は相手にしない
という営業マンもいます。

そうは言っても
情報ルートとして確保しておきたいので、
粘り強く開拓を進めてください。

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2)ピンキリの収益専門業者

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R待、K美家といった
ポータルサイト
広告を出してる業者ですね。

販売業者と仲介が
混在していますので要注意です。

また各社独自のホームページで
物件情報を提供している
ところもあります。

ネットで検索してみてください。

収益専門業者は会社の規模も
実力もピンキリです。

業歴が長く、
仕入れが強いところは
ブツ元になりますが、

仕入れの力がないところが
多々ありますので、
問合せをして見極めてください。

見極め方は簡単で、
広告掲載している物件について
売主直で預かっているのか
聞くだけです。

収益物件専門の業者が
ブツ元になりやすいケースは
新築建売物件です。

情報ルートのパターン2ですね。
売主→仲介業者→開発業者(→仲介)→買主

土地を仕入れた開発業者が、
アパート、マンションを建築して
仲介経由で販売します。

自社に販売機能がない中小の
建築会社などが売主になります。

建売は建築会社の利益が乗りますが
稀に割安なものもありますし、
融資がつきやすいのが利点です。

・新築建売を狙う

という人は収益専門業者を
回ってみると良いかと思います。

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3)穴場狙いで地元中堅

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O田急、K急などの電鉄系、
地場の不動産屋も
もちろんブツ元になります。

どちらかというと
小ぶりな物件が中心です。

アパートや宅地ですね。

地元の最寄り駅の
周辺に店舗を構えているので
一軒ずつ訪問して見てください。

この部類の仲介会社は
ガツガツ営業をしないので
仕入れもそれほど強くありません。

ただ、地元密着なので
地元の情報はかなり集まります。

売主も収益目的というよりは
相続や引越しなどでの
純粋な資産の処分が多い。

収益に疎い売主、仲介会社の
組み合わせなので
値付け間違いもままあります。

なので、

時折掘り出し物が出ます。

特に土地ですね。
土地値のアパートも稀にあります。

・土地を買ってアパートを建てる
・建替え前庭でアパートを買う

という人は地元中堅業者を
開拓していってください。

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まとめます

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・ルートを開拓はブツ元を狙う

・売主の立場で持ち込み先を想像する

・欲しい物件が集まる仲介業者を探す

・1)大手仲介 2)収益専門 3)地元中堅

です。

当たりをつけながらも、
とにかく業者を回ってください。

行動あるのみです。

ちなみに、

販売業者や開発業者とは
一切付き合ってはダメなのか?

というと、そうでもありません。

次回に続きます。。。


今日もがんばっていきましょう!

村上

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