Fwd: ★収支と損益をごっちゃにするな!【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】


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From: 株式会社コン・パス <info@con-pas.co.jp>
Date: 2017年5月27日(土) 6:31
Subject: ★収支と損益をごっちゃにするな!【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】
To: <masahiro.nouchi@gmail.com>


コン・パス代表 村上です。

もう一度聞きますが、
お金は好きですか?


ん!?

何度もしつこいな村上さん、
好きに決まってるじゃん。

月末にネットバンクで
残高をチェックしているけど、
家賃がドカンと入る瞬間は
興奮してゾクっとしちゃうよ。

買いモノもいいけど
やっぱりお金!
貯金サイコーだね!!


…そうですか、
相当なお金好きですね。

そんなにお金を
大切に思うあなたなら、
「財務三表」はもちろん
マスターしていますよね?

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s401

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財務三表=お金の診断書です。

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企業の経営状態を
知るためのツール。

銀行融資も財務三表次第です。

不動産事業を拡大したければ、
財務三表をマスターしてください。

(1)収支計算書
(2)損益計算書
(3)資産残高表

この3つで、現金の流れ、
税金の計算、資産の増減
を把握します。

それぞれ役割があるんですね。

財務三表をマスターすると
現金・税金・資産の相関関係を
知ることができます。

ここまでが前回のお話しです。

で、

今回は(1)と(2)のお話。

収支計算書は現金の出入りを見ます。

損益計算書は売上、経費、利益、税金を
計算するための表です。

似ているようで違う。

それぞれ説明しますね。

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お金の出入りを漏れなく把握する

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まずは収支計算書の話から。

収支はリアルなお金の動きなので
とってもシンプルです。

が、

忘れてはいけない
基本的なことがあります。

『 お金の出入りを網羅すること 』

抜け漏れがあると話になりません。

現金がなくなれば
事業はストップですから。

業者が作る収支計画には
入っていない支出があるので
気をつけてください。

家賃が1000万円入って
銀行へ500万円返済して
管理費を50万円差し引かれて
電気水道代を20万円払って
固都税を80万円払って…

350万円も残るじゃん!!

と思ったら大間違い。

不動産投資の初心者が
見落としてしまうのが、
「入退居コスト」です。

・修繕費
・広告費
・空室ロス

▼過去ブログもご参考に。
「意外と儲からない」単純な原因
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s401

一般的に毎年4分の1程度の
入居者が入れ替わります。

入退居が発生する分、
コストがかかります。

大まかにいうと、
修繕費が家賃の3ヶ月分、
広告費が2ヶ月分、
空室が1ヶ月とすると、
全部で6ヶ月分ですね。

4分の1の部屋は6ヶ月分
つまり半年分しか
家賃が入らないのです。

だから入退去コストは、
年間家賃の1/4×1/2。

家賃が1000万円入って
銀行へ500万円返済して
管理費を50万円差し引かれて
電気水道代を20万円払って
固都税を80万円払って…

で、
入退去コストが125万円
(1000×1/4×1/2)

手残りは225万円。

ということになります。


…わかったよ、
入退去コストね。

見落とすと怖いよね。

で、手残り225万円は
使っていいんでしょ?


と思いますよね。

そうとも限らないので、
続きを聞いてください。

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使っていいのは「税引後」キャッシュフロー

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家賃から、
返済、管理費、電気水道代、
固都税、入退去コストを
差し引いて、

手残りは225万円に
なりました。

もうひとつ
重要な支出があります。

所得税」です。

手残り225万円は
「税引前」キャッシュフロー

全額使ってしまうと、
税金が払えなくなります。

手残りを使うなら
「税引後」にしてください。


え?税金?

あ~、そっか忘れてた。

手残り225万円だから。

そこから払うことに
なるんだね~。

225万円に税率を
かければいいんだっけ?


いいえ。

手残りと課税所得は違います。

所得税は課税所得に
税率をかけて求めます。

695万円超、
900万円以下なら23%

900万円超、
1,800万円以下33%

そして課税所得は
損益計算書から計算されます。

ここからが今日の本題ですね。

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収支計算と損益計算は異なる

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手残りと課税所得は
計算方法が違うんです。

▼収支計算
入金ー出金=手残り

▼損益計算
売上ー経費=課税所得

ここで、
出金と経費に
注目してください。

出金=経費

と直感的に考えて
しまいますが、

出金≠経費

別モノなのです。

ポイントは、
金利、元金、減価償却

ひとつずつ解説します。

金利

銀行返済は金利部分と
元金部分があります。

金利部分は
お金も出ていくし
経費にもなります。

お金のレンタル料として
銀行へ払うものなので
そのまま経費になります。

▼元金

元金部分は、
お金は出て行くのに
経費にできません。

返済した分借金が減って、
純資産が増えることになるので
損失ではないからです。

銀行返済とひとまとめで
考えてしまいますが、
金利と元金で扱いが違う
というのがポイントですね。

減価償却

お金は出ていかないのに
経費にできるものも
あります。

それが減価償却

建物や設備は、
経年劣化します。

資産価値が減る分を
損失とみなして経費に
計上できるわけです。


とにかく、

出金≠経費

ということを
覚えておいてください。

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金利・元金・減価償却をコントロール

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先ほどの収支の例を当てはめると
こうなります。

税引前CFが225万円

に対して

課税所得が193万円で
所得税が64万円(税率33%)

差し引き

税引後CFが181万円。

これが使っていいお金です。

数字は以下の購入条件を
想定して算出しました。

購入金額 1.2億円
建物分 6000万円
土地分 6000万円

構造 RC
築年数 30年

借入金額 1.2億円
返済期間 30年
金利 1.5%


今回の例では、

税引前CF>課税所得

となりました。

この場合は税金面で
トクをしたことになりますね。

なぜこうなったかというと

元金返済<減価償却

であったからです。

反対に、

元金返済>減価償却

となってしまうと
損をすることになります。

税引前CF<課税所得

余分に所得税
払うことになります。

ひどくなると
納税するためのお金がない!
ということにもなりかねません。

ですので、

元金返済と減価償却
大小関係には
気を付けましょう。

元金返済額は融資条件で、
減価償却額は購入金額の
土地・建物比率で決まります。

ということは、
コントロールできる
ということになりますね。

・自己資金を入れて借入を減らす

・返済期間を長くする

・建物比率を大きくする

などして、
元金返済<減価償却
をキープしてください。

ただ、これも度が過ぎると、
売却時に困ったことになるので
要注意です。

元金返済が小さいと残債は減らず、
減価償却が大きいと簿価が減る。

残債>簿価

手残りよりも譲渡所得が大きい
ということになってしまいます。

売却手残り(税引前)=売却金額-残債

譲渡所得=売却金額ー簿価(資産価値)

手残り<譲渡所得

税金は譲渡所得に対して
かかってくるので
余計に払うことになります。

バランスが大事ですね。

▼過去ブログもご参考に。
減価償却:キャッシュ温存の最強カード!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s401

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まとめます

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収支計算では退去コストを
忘れないでください。
年間家賃の1/4×1/2くらいです。

キャッシュフローを使っていいのは
「税引後」だけ。

税金を払えなくなる場合も
あるので気を付けましょう。

手残りと課税所得は計算方法が
違うからです。

税引前CF>課税所得にするには
元金返済<減価償却をキープ
してください。

元金返済額は融資条件で
減価償却額は購入金額の建物比率で
ある程度コントロール可能です。

ただし減価償却をやりすぎると
売却時に手残り<譲渡所得となって
困るので注意してください。

ということです。

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4s401


次回は資産残高表について
お話ししますね。

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

コン・パス 村上
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株式会社コン・パス 村上俊介

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次回も濃い内容をお伝えします。