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着工してから想定利回りが下がってゆく問題

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 着工してから想定利回りが下がってゆく問題

ふう、ようやく金曜日。

「プレミアム・フライデー」とか言い出してますが、これってもともと超絶ホワイトな職場がさらにホワイトになるだけで、ほとんどの企業は実行は難しいのではないでしょうか。。。

 

さて、昨日、利回り9%で造って7.5%で売る作戦について書きました。

ところで新築でよく聞く話で、「着工してみたら想定外のことがいろいろ出てきて利回りがどんどん下がる」というやつ。

 

原因はいろいろでしょう。

地中障害や地盤強度不足、土壌汚染など土地にかかわることはこれはなかなか事前に調べきることは難しい(買う前は当然まだ他人の土地ですから)。

 

あと、正式に設計をしてみたら規制が厳しくて思ったよりも部屋数や専有面積が取れなかった、あるいは大きく斜めカットの部屋(アルプスの少女部屋)ができちゃったなどで想定家賃が届かなくなるケース。

または立ち退き費用がかさんだり、近隣トラブルで着工が遅れてしまう、建築費相場が急上昇した、などリスクはたくさんありますよね。

 

下手をすると最初の想定から1%以上下がるなんてことも珍しくはないですが、これ、もしスタートが7.0%とかだったら5%台に突入ってことですから、銀行金利によってはかなりの涙目ですよ。

 

予測が難しいトラブルは仕方がないとしても、都市計画規制のことや設計のことはちゃんと調べれば「中精度」程度まで確認することは出来たはずだし、それによって建築費も大方のところまでははじき出せたはず。

ただ、この段階って、まさに買付入れるかどうか、融資をゲットできるかどうかのほうに気をとられる局面だし、同時進行で都合よくチェックをしてくれる専門家がいるとも限らないので、結局、買ってみてからあれれ~ってことになるのでしょうね。

 

というわけで、狼電話相談室に対抗して、ワタクシでん兄メール相談室を開設しますので、販売図面一枚の情報だけでも結構なところまではアドバイスいたします。

ただし、このブログは匿名ブログ(になってるのか?w)ですので、ワタクシの会社を探し当てるか、アメブロメッセージ、またはコメントでコンタクトしてきてください。

先日、苦労してワタクシを探し当て連絡をしてきてくださった方がおられましたが、アメブロ経由が一番早いと思います。

 

えー、くれぐれも特級建築士やらサンキュー建築士やら上級大家さん、冷やかしで今風のギャルっぽい名前で質問してくるのはヤメてくださいねw(さみしいおっさんをからかわないでーw)

 

そんなわけで今週末は不動産イベントづくしで、いろいろな方とお話できそうで楽しみにしております。

みなさま、良い週末をー!

 

 

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http://ameblo.jp/maui993/entry-12248253059.html

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Masahiro Nouchi