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利回り9%で新築を建てる

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 利回り9%で新築を建てる

同時進行で複数の売買案件をやらせていただいておりますが、いずれも一進一退、そうそううまくいくものではありません。

しかしこのお仕事は完全成功報酬制(成約しなかったのに「コンサル料よこせ」という輩もいるようですがw)。

 

安定収入を夢見て、最近は「新築9%でやって7.5%で売る」プロジェクトを考えたりしています。

 

途中の計算の積み上げ過程とか書いてもみなさん読まないので(笑)、結論だけ書きます。

 

家賃5.5万を8部屋(専有面積17m2)

60/160以上の条件の敷地

70万/坪以下で仕入れて建てる、です。

 

これを実現するには総工費5800万(税込)くらいで収めないと成立しません。

建築費の圧縮は限度がありますので、逆算すると土地代は2700万くらいが上限でしょう。

 

難しいのが、専有面積17m2で家賃5.5万をクリアするにはあまり郊外や悪立地に逃げられないことです。

 

しかし、東京都内だと例の窓先空地問題がありますのでただでさえ高い土地にデッドスペースのためにより広い面積が必要となります。

埼玉は家賃が取れない。

神奈川は土地が割高で平坦整形が少なく工賃が割増になる。

千葉も埼玉と同じく家賃が取れない。

 

敷地を狭くして容積率の大きな土地でやればよいではないかと言われそうですが、建築費を抑えるためには2階建までにしておかないとダメでしょう。防火地域で耐火建築物とかもってのほか。

 

ちなみに9%(5800万)で建てて、とっとと満室にして7.5%(7040万)で売れれば約1200万円の差益です(諸経費無視)。

こんなこと書いてるとコイツがでてきそうw

しかしホントに親切でいいやつなんですねw

 

で、こういうスキームはそれが適用できる土地さえゲットできれば半分成功したようなものだと思うんですが、ここ数日あらゆる情報を漁ってみましたがないですねー。。。

 

まあ、簡単にできるのであれば毎年これ一件やってればメシ食えちゃうもんな~。

さて、タラレバ言ってないでまじめに仲介がんばろうw

 

 

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Masahiro Nouchi