借地が大変な理由

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 借地が大変な理由

昨日、歌舞伎町で見かけた看板。

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ふぅ、一人前までに全然売り上げ足りねぇ。。
バイトリーダー辞めたくなるよ。。。

 

そして今日の内容、まさかの歯並び大家さんとのネタかぶり~w

(このブログは昨日の昼間に書いたのですが、夕方に借地ネタの大御所・歯並びさんのネタ読んでヤバっとなりました)

 
まあいいや。
さて、なぜだかここのところ借地案件づいております。
いずれも旧法借地権絡みです。
 
平成4年の借地借家法改訂以前からの、戦後から歴々と続く都心部の借地は旧法借地とされ、普通借地と分けて考えねばなりません。旧法借地権は借地人の権利が非常に強くて、事実上、建物が建っている限り更新され続けます。
なので、借地権を買う側としては更新し続ける(住み続ける)ことが出来る安心感と、相場が大昔のままだったりして安いことが多いので、地価の高い都心エリアでなら旧法借地権狙いはアリなのです。
 
ただし、底地権者側から見れば思いは真逆。
おそらく先代からずーっと他人に好きに使われている土地をいつか取り戻したいと思っているはずです。
しかも元々自分の土地なのになぜお金を払って取り戻さねばならないのかという強烈な不満も持っているでしょう。
 
借地人から借地権の売却話が出るということは、底地権者からすれば「土地を取り戻す」またとない機会です。
 
この構図を理解していないと、なぜ大手不動産仲介だと借地権売買はダメなのかわからなくなります。
つか、大手じゃなくても借地権の仲介は好き好んでやりませんが。
 
借地権売買においてはいろんな名目のお金が底地権者から請求されます。
・借地権譲渡承諾料
・更新料
・名義変更料
・建替え(修繕)承諾料
・質権設定承諾料 etc...
とにかくなんでも承諾料承諾料で、これが更地(または借地)価格の〇%だったりするので重ね重ね計上していると底地権者には結構なお金が入ると思うんですが、やはり所有権そのものを取り戻したいものなのでしょうね。
 
底地権者が借地人の売却話をつぶそうとするなら、購入希望者に無理難題を課してあきらめさせ、借地人を干上がらせるのが常套手段でしょう。
この無理難題ですが、お金についてはなんとなく相場が決まっているし、あまり無理な金額を言うと「借地非訟」という裁判みたいなのに持ち込まれて、裁判所から「相場でやれ」と言われちゃいます。
 
と、ここまで書きましたが出かけねばなりませんので続きはまた明日。
ちなみに、今回の借地ネタについては
Supported by 歯並び大家さん でお送りしておりますw
 
 
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