Fwd: ★資産家のバロメーター【 首都圏不動産インサイドニュース 】

> 村上です。

>

> 資産家になりたいですか?

>

> ・・・。

>

> すみません、愚問でした。

>

> 不動産投資の究極の目的は

> 資産を構築するということ。

>

> この記事を読んでいるあなたは、

> 当然、資産家を目指していますよね。

>

>

> えっ?シサンカ?

>

> まー、なんとなく憧れるけど

> 土地建物だけあっても

> 仕方がないよね。

>

> 欲しいのは オ・カ・ネ

>

> 資産よりキャッシュフロー

>

> ちょっと高級なお店で食事ができて

> 海外旅行にでも行けたら

> 資産家じゃなくても

> 満足なんだけど!?

>

>

> そうですか。

>

> 確かにキャッシュフローは重要です。

>

> 現金が回ってなければ

> そもそも運営できませんし

> キャッシュが出ない投資は

> 面白みもありません。

>

> が、

>

> キャッシュフローだけ見て

> 資産残高を見ていないと

> 事業拡大はうまく行きません。

>

> 下手をすると頭打ちです。

>

> -------------------------

>

> 資産残高=企業価値

>

> -------------------------

>

> 資産残高が増えているか?

>

> 自分は資産家に近づいているのか?

>

> 継続的に事業拡大したいなら

> 注意深くチェックしてください。

>

>

> えーと、村上さん、

> さっきから何言ってるんですか?

>

> キャッシュフローがあれば

> 現金が増えていくでしょ!

>

> 現金も資産だよね?

>

> キャッシュフローだけ見てれば

> いいんじゃないの?

>

> そもそも資産家ってどのレベル?

>

>

> そうですね。

>

> 現金も資産の一部ではあります。

>

> ただし、不動産資産と借入金も

> あわせて考えるべきです。

>

> ▼資産

> 不動産:●億円

> 現金:●億円

>

> ▼負債

> 借入金:●億円

>

> ▼純資産

> 不動産+現金-借入金

>

>

> これが資産残高表、

> 別名バランスシート(B/S)

> ですね。

>

> 資産から負債を

> 差し引いたものが「純資産」。

>

> これが本当の資産です。

>

> 銀行があなたの不動産事業を

> 評価する際に最も重視する

> 数字が「純資産」。

>

> キャッシュフローがあっても

> 純資産がマイナスだったら、

> 銀行はお金を貸したくない。

>

> 不動産の規模が数十億あっても

> それ以上に借入があれば

> 銀行はお金を貸したくない。

>

> だからキャッシュフローだけでなく

> 資産残高、特に「純資産」に

> 気をつけてほしいのです。

>

> ▼画像つきのブログ記事はこちら

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2251

>

> -------------------------

>

> 資産家レベルのバロメータ

>

> -------------------------

>

> 純資産が毎年増えていけば、

> いずれは資産家になります。

>

> では、どのレベルまでいったら

> 資産家なのか?

>

> ズバリ純資産2億円。

>

> まずは、2億円の資産家を

> 目指しましょう。

>

> 例えば、2億円の現金があると

> どういうことができるか。

>

> 一般的に安全性の高い金融商品

> 利回りは5%が目安とされています。

>

> 2億円を年利5%で運用すれば

> 毎年1000万円のキャッシュを

> 得られることになります。

>

> 毎年1000万円あれば

> 生きていくのには困らない。

>

> 元本を減らさずに利益だけで

> やっていける状態です。

>

> ということで、

>

> 不動産投資のゴール設定が

> はっきりしていない人は

> 純資産2億円を目標にしてください。

>

> 不動産+現金-借入金=純資産(2億円)

>

> という状態ですね。

>

> ここまで行ったら

> あなたも立派な資産家です。

>

> で、

>

> ここからが本題なのですが、

> どうやったら純資産が増えるのか。

>

> ▼画像つきのブログ記事はこちら

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3251

>

> -------------------------

>

> 購入条件、融資条件で運命が決まる

>

> -------------------------

>

> 購入後でも借換えなどできることは

> あるのですが、最初の段階で

> 勝負はほぼ決まってしまいます。

>

> 方程式は次の通りです。

>

> 不動産+現金-借入金=純資産

>

> 1.不動産の価値は年々下がる

> 2.現金残高を積み上げる

> 3.借入金を減らしていく

>

> 1,2,3が年々変化して行って、

> その結果、純資産も増減するわけです。

>

> 1.は所有不動産の簿価のことです。

>

> 購入時は簿価=購入金額+取得経費。

>

> 毎年の減価償却で簿価が下がっていきます。

>

> 2年目からは、

> 簿価=購入金額+取得経費-減価償却

> です。

>

> 減価償却の金額は物件の土地建物比率、

> 建物の耐用年数などで決まります。

> (多少の調整は可能ですが)

>

> 初回の確定申告で設定した償却額が

> その後も適用されるので

> 最初が肝心なのです。

>

> 2.はキャッシュフローの積み上げ。

>

> 家賃収入から銀行返済や運営経費、

> 税金を引いて残った現金が

> 少しずつ貯まっていきます。

>

> 利回り、経費率、返済比率で

> 決まってしまいますので、

> これも最初が肝心。

>

> 家賃の値上げや運営コスト削減で

> 利回り、経費率は若干は変わりますが、

> 誤差範囲です。

>

> 借換え、金利引下げ、繰上げ返済で

> 銀行返済を大聞く減らせれば

> 現金が貯まるスピードは格段に上がります。

>

> 3.は元金返済のこと。

>

> これはそのまんまですね。

>

> 銀行返済は金利部分と元金部分がありますが、

> 元金を返済した分、借入金が減っていきます。

>

> 借換えや金利交渉しない限りは

> 当初の融資条件で決まります。

>

> 金利が高ければ元金返済は少ない。

> (借入金が減るのが遅い)

>

> 金利が低ければ元金返済は多い。

> (借入金が減るのが速い)

>

> 期間が長ければ元金返済は少ない。

> (借入金が減るのが遅い)

>

> 期間が短ければ元金返済は多い。

> (借入金が減るのが速い)

>

>

> ただし、元利均等返済では

> 返済回数が進むにつれて

> 利息部分が減って、

> 元金返済のが増えていきます。

>

> つまり返済のスピードが前半は遅く、

> 後半は早いということです。

>

> 元金返済はキャッシュフローとの

> バランスに注意してください。

>

> 返済期間が短すぎると

> 借入金が減るのは早くても

> 毎月の返済額が大きくなって

> キャッシュフローを圧迫します。

>

> また金利と元金の割合の変化で

> 課税所得、税金が上がってきますので

> キャッシュフローを圧迫します。

>

> 前回ブログもご参照ください。

>

> ▼収支と損益をごっちゃにするな:

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4251

>

>

> で、

>

> 今日は資産残高表の

> お話をしたいのですが、

>

> 1.不動産の価値

> 2.現金残高

> 3.借入金

>

> がどう変化するのか、

> 財務3表で見てみましょう。

>

> -------------------------

>

> 現金・税金・資産の連動で把握する

>

> -------------------------

>

> 資産残高表(バランスシート)は、

> 財務三表のうちのひとつになります。

>

> 参考:前々回のブログ

>

> ▼財務三表をマスターしろ:

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/5251

>

> 本当にしつこくてすみませんが、

> 不動産事業を拡大したければ

> 財務三表をマスターしてください。

>

> (1)収支計算書

> (2)損益計算書

> (3)資産残高表(バランスシート)

>

> この3つで、現金の流れ、

> 税金の計算、資産の増減

> を把握します。

>

> 銀行融資も財務三表次第です。

>

> 貸せる事業なのか、

> 貸してはいけない事業なのか、

> 経営状態を財務三表から

> 読み取るわけです。

>

> 財務三表には相関関係があります。

>

> 現金・税金・資産の相関関係。

>

> ▼画像つきのブログ記事はこちら

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/6251

>

>

> 収支計算書、損益計算書の内容が

> 反映されて資産残高になるわけです。

>

> 先ほどの純資産の方程式も

> 財務三表にあてはめて考える

> ことができます。

>

> 不動産+現金-借入金=純資産

>

> 1.不動産の価値は年々下がる

> 2.現金残高を積み上げる

> 3.借入金を減らしていく

>

> 1.は減価償却でしたね。

>

> 減価償却を計上すれば

> 不動産資産の簿価が減ります。

>

> 損益計算書⇒資産残高表

> と反映されます。

>

> 2.はキャッシュフロー

> 積み上げなので、

>

> 収支計算書⇒資産残高表

> と反映されます。

>

> 3.元金返済でした。

>

> 同じく、

> 収支計算書⇒資産残高表

> と反映されます。

>

> -------------------------

>

> まとめます

>

> -------------------------

>

> 銀行は融資審査で

> あなたの「純資産」を重視します。

>

> キャッシュフローがあっても

> 純資産がマイナスだったら、

> 銀行はお金を貸したくない。

>

> だからキャッシュフローだけでなく

> 「純資産」に気をつけてください。

>

> まずは純資産2億円を目標にしてください。

>

> 現金2億円あれば元本を減らさずに

> 利益だけで生活していける状態になります。

>

> そこまでいけば立派な資産家。

>

> 純資産の方程式は次の通りです。

>

> 不動産+現金-借入金=純資産

>

> 1.不動産の価値は年々下がる

> 2.現金残高を積み上げる

> 3.借入金を減らしていく

>

> 減価償却、利回り、経費率、

> 借入条件(金額、金利、期間)など

> 最初の購入条件、融資条件で

> 勝負はほぼ決まってしまいます。

>

> 資産残高表は財務三表のひとつです。

>

> (1)収支計算書

> (2)損益計算書

> (3)資産残高表(バランスシート)

>

> 三表には相関関係があります。

>

> 次回は財務三表の総集編として

> 具体的な数字で収支計算書、

> 損益計算書、資産残高表を

> おさらいします。

>

> 最後までお読みくださり

> ありがとうございます。

>

> コン・パス 村上

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> 株式会社コン・パス 村上俊介

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> 次回も濃い内容をお伝えします。

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