Fwd: 知らないと損する銀行返済の仕組み。【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】

> コンパス代表 村上です。

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>

> このメルマガでは、「資産形成戦略室」と題して、

>

> 収益不動産での資産形成、節税など成功させるノウハウを

>

> エキスパートの観点から情報発信させていただきます。

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> 前回につづいて、

>

> 不動産投資で見落としがちな

>

> 損益のポイントをご紹介します。

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>

>

> 収益の最大化に

>

> 是非お役立てください。

>

>

>

> (1)入退居コスト

>

> (2)減価償却費 ←前回

>

> (3)元金返済 ←今回

>

> (4)金利支払

>

>

>

> 少しだけおさらいをします。

>

>

>

> 前回解説した減価償却費は、

>

> 「支出がないのに経費になる」

>

> というありがたい存在でした。

>

>

>

> うまく活用して課税額を抑えれば、

>

> 手残りキャッシュをまるごと

>

> 温存しておくことも可能です。

>

>

>

> 今回の元金返済は、その反対です。

>

>

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>

> 支出があるのに経費にならない、

>

> ちょっと不思議な元金返済です。

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>

>

>

> 一見すると理不尽ですね。

>

>

>

> 経費にできないということは、

>

> たくさん元金返済をしても

>

> 税金の計算に考慮されない

>

> ということです。

>

>

>

> 仮に現金がなくなっても、

>

> 税金はしっかりと

>

> とられてしまいます。

>

>

>

> 想定外の事態にならないように、

>

> 仕組みを理解しておきましょう。

>

>

>

> まずは銀行融資の基本を

>

> 押さえてください。

>

>

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>

> 融資条件で投資プランの

>

> 大部分が決まってしまいます。

>

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>

>

>

> 銀行融資の返済方法には、

>

> 元金均等返済と

>

> 元利均等返済があります。

>

>

>

> 最近の不動産投資への融資は

>

> ほとんどが元利均等返済になっています。

>

>

>

> 元金均等も元利均等も

>

> 元金と金利を銀行へ支払いますが、

>

> 割合が異なります。

>

>

>

> 元金均等の場合、

>

> 毎月の「元金返済」は一定になります。

>

>

>

> 元利均等の場合、

>

> 毎月の「返済総額」が一定ですが、

>

> 「元金返済」は毎月増えていきます。

>

>

>

> ▼解説図:元金均等と元利均等の比較

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s81

>

>

>

> 元金均等は残債が減るのが早く、

>

> 支払総額が少なくなるのがメリット。

>

>

>

> 元利均等は返済計画が立てやすい

>

> というのがメリットです。

>

>

>

> ちなみに金利に関しては、

>

> 現金支出=経費となりますので、

>

> わかりやすいです。

>

>

>

> ただ、注意してほしいのは、

>

> 金利が少なければよいというわけではない

>

> ということです。

>

>

>

> 金利については次回で詳しくお伝えします。

>

> さて、話をもどします。

>

>

>

> --------------------

>

> 元金返済が経費にならないのは、

>

> ちゃんとした理由があります。

>

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>

>

>

> 前回解説した減価償却費は、

>

> 資産劣化⇒損失とみなす

>

> 国税ルールでした。

>

>

>

> これに比べて、元金返済では

>

> 資産総額が変わらないのです。

>

>

>

> バランスシートはご存じですよね。

>

>

>

> 会計で資産を管理する帳簿で、

>

> 貸借対照表とも言います。

>

>

>

> 資産=純資産+負債 とされます。

>

>

>

> ▼解説図:銀行返済が進むと純資産が増えます。

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s81

>

>

>

> 元金返済をすると、

>

> 銀行融資の残高(残債)が減って、

>

> その分は純資産になります。

>

>

>

> 資産の内訳が変わるだけで、

>

> 全体の増減はありません。

>

>

>

> 資産が減らないので、

>

> 元金返済は損失にはならないのです。

>

>

>

> なので経費に計上できないのですね。

>

>

>

> P/L(損益計算書)には、

>

> 元金返済は一切登場しません。

>

>

>

> 銀行への支払いが順調にできていれば、

>

> 元金返済のことなど忘れてしまう

>

> かもしれません。

>

>

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>

> 売却して初めて元金返済分が

>

> 手持ち現金に変わります。

>

> --------------------

>

>

>

> 不動産投資家の方が元金返済の

>

> メリットを享受するのは売却時です。

>

>

>

> 当然と言えば当然のことなのですが、

>

> 1棟目の方は特に実感がないかと思います。

>

>

>

> 毎月少しずつ元金返済をして

>

> 残債が減っているということは、

>

> あなたの持ち分が増えていく

>

> ということもできます。

>

>

>

> 物件をフルローンで購入した場合、

>

> 購入価格=銀行融資額(残債)です。

>

>

>

> 購入時点では資産のすべてが

>

> 銀行さんのものという状況です。

>

>

>

> 返済が進んでいくと、

>

> 売却可能額>銀行融資の残高(残債)

>

> となり売ればお金が残ります。

>

>

>

> 売却手残り=売買価格−残債−諸費用

>

>

>

> 元金返済で「含み益ができる」

>

> と考えてもよいかもしれません。

>

>

>

> ただしご注意ください。

>

>

>

> あくまでも残債以上で売却できる

>

> 相場であることが前提になります。

>

>

>

> また譲渡税も忘れてはいけません。

>

>

> 現金の出入りと違う計算式になるからです。

>

>

>

> 譲渡所得=売買価格−簿価−諸費用

>

>

>

> ▼解説図:売却手残りと譲渡所得の違い

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s81

>

>

>

> 売却のコツ、注意点については、

>

> 別な機会に詳しく書かせていただきます。

>

>

>

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>

> 譲渡所得には要注意ということだけ

>

> 覚えておいてください。

>

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>

>

>

> 本日は色々なお話がありましたので

>

> まとめさせていただきます。

>

>

>

> ・元金返済は経費にならない

>

> ・負債から純資産への置換えだから

>

> ・返済が進むと「含み益」ができる

>

> ・ただし譲渡税は別計算なので要注意

>

>

>

> 繰り返しになりますが、

>

> 物件の購入条件と融資条件で、

>

> 出口までの投資プランが

>

> ほとんど決まってしまいます。

>

>

>

> ですので、物件購入の際は、

>

> 物件の収支シミュレーション、

>

> 売却シミュレーションが欠かせません。

>

>

>

> ・売却タイミング

>

> ・売却想定額、残債、簿価

>

> ・売却手残りと譲渡所得

>

> ・キャッシュフローと課税所得 etc.

>

>

>

> 前回の繰り返しで恐縮ですが、

>

> 現在、購入を検討中の物件があるという方は、

>

> 是非、先々まで見据えたシミュレーションを

>

> されることをおすすめします。

>

>

>

> 最後までお読みくださりありがとうございました。

>

>

> 村上

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>

> TEL: 03-5501-2831

>

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> 株式会社コン・パス 村上俊介

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>

> 次回も濃い内容をお伝えします。

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