Fwd: ★収支と損益をごっちゃにするな!【 首都圏不動産インサイドニュース 】

> コン・パス代表 村上です。

>

> もう一度聞きますが、

> お金は好きですか?

>

>

> ん!?

>

> 何度もしつこいな村上さん、

> 好きに決まってるじゃん。

>

> 月末にネットバンクで

> 残高をチェックしているけど、

> 家賃がドカンと入る瞬間は

> 興奮してゾクっとしちゃうよ。

>

> 買いモノもいいけど

> やっぱりお金!

> 貯金サイコーだね!!

>

>

> …そうですか、

> 相当なお金好きですね。

>

> そんなにお金を

> 大切に思うあなたなら、

> 「財務三表」はもちろん

> マスターしていますよね?

>

> ▼画像つきのブログ記事はこちら

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1241

>

> -------------------------

>

> 財務三表=お金の診断書です。

>

> -------------------------

>

> 企業の経営状態を

> 知るためのツール。

>

> 銀行融資も財務三表次第です。

>

> 不動産事業を拡大したければ、

> 財務三表をマスターしてください。

>

> (1)収支計算書

> (2)損益計算書

> (3)資産残高表

>

> この3つで、現金の流れ、

> 税金の計算、資産の増減

> を把握します。

>

> それぞれ役割があるんですね。

>

> 財務三表をマスターすると

> 現金・税金・資産の相関関係を

> 知ることができます。

>

> ここまでが前回のお話しです。

>

> で、

>

> 今回は(1)と(2)のお話。

>

> 収支計算書は現金の出入りを見ます。

>

> 損益計算書は売上、経費、利益、税金を

> 計算するための表です。

>

> 似ているようで違う。

>

> それぞれ説明しますね。

>

> -------------------------

>

> お金の出入りを漏れなく把握する

>

> -------------------------

>

> まずは収支計算書の話から。

>

> 収支はリアルなお金の動きなので

> とってもシンプルです。

>

> が、

>

> 忘れてはいけない

> 基本的なことがあります。

>

> 『 お金の出入りを網羅すること 』

>

> 抜け漏れがあると話になりません。

>

> 現金がなくなれば

> 事業はストップですから。

>

> 業者が作る収支計画には

> 入っていない支出があるので

> 気をつけてください。

>

> 家賃が1000万円入って

> 銀行へ500万円返済して

> 管理費を50万円差し引かれて

> 電気水道代を20万円払って

> 固都税を80万円払って…

>

> 350万円も残るじゃん!!

>

> と思ったら大間違い。

>

> 不動産投資の初心者が

> 見落としてしまうのが、

> 「入退居コスト」です。

>

> ・修繕費

> ・広告費

> ・空室ロス

>

> ▼過去ブログもご参考に。

> 「意外と儲からない」単純な原因

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2241

>

> 一般的に毎年4分の1程度の

> 入居者が入れ替わります。

>

> 入退居が発生する分、

> コストがかかります。

>

> 大まかにいうと、

> 修繕費が家賃の3ヶ月分、

> 広告費が2ヶ月分、

> 空室が1ヶ月とすると、

> 全部で6ヶ月分ですね。

>

> 4分の1の部屋は6ヶ月分

> つまり半年分しか

> 家賃が入らないのです。

>

> だから入退去コストは、

> 年間家賃の1/4×1/2。

>

> 家賃が1000万円入って

> 銀行へ500万円返済して

> 管理費を50万円差し引かれて

> 電気水道代を20万円払って

> 固都税を80万円払って…

>

> で、

> 入退去コストが125万円

> (1000×1/4×1/2)

>

> 手残りは225万円。

>

> ということになります。

>

>

> …わかったよ、

> 入退去コストね。

>

> 見落とすと怖いよね。

>

> で、手残り225万円は

> 使っていいんでしょ?

>

>

> と思いますよね。

>

> そうとも限らないので、

> 続きを聞いてください。

>

> -------------------------

>

> 使っていいのは「税引後」キャッシュフロー

>

> -------------------------

>

> 家賃から、

> 返済、管理費、電気水道代、

> 固都税、入退去コストを

> 差し引いて、

>

> 手残りは225万円に

> なりました。

>

> もうひとつ

> 重要な支出があります。

>

> 「所得税」です。

>

> 手残り225万円は

> 「税引前」キャッシュフロー

>

> 全額使ってしまうと、

> 税金が払えなくなります。

>

> 手残りを使うなら

> 「税引後」にしてください。

>

>

> え?税金?

>

> あ〜、そっか忘れてた。

>

> 手残り225万円だから。

>

> そこから払うことに

> なるんだね〜。

>

> 225万円に税率を

> かければいいんだっけ?

>

>

> いいえ。

>

> 手残りと課税所得は違います。

>

> 所得税は課税所得に

> 税率をかけて求めます。

>

> 695万円超、

> 900万円以下なら23%

>

> 900万円超、

> 1,800万円以下33%

>

> そして課税所得は

> 損益計算書から計算されます。

>

> ここからが今日の本題ですね。

>

> -------------------------

>

> 収支計算と損益計算は異なる

>

> -------------------------

>

> 手残りと課税所得は

> 計算方法が違うんです。

>

> ▼収支計算

> 入金ー出金=手残り

>

> ▼損益計算

> 売上ー経費=課税所得

>

> ここで、

> 出金と経費に

> 注目してください。

>

> 出金=経費 

>

> と直感的に考えて

> しまいますが、

>

> 出金≠経費

>

> 別モノなのです。

>

> ポイントは、

> 金利、元金、減価償却

>

> ひとつずつ解説します。

>

> ▼金利

>

> 銀行返済は金利部分と

> 元金部分があります。

>

> 金利部分は

> お金も出ていくし

> 経費にもなります。

>

> お金のレンタル料として

> 銀行へ払うものなので

> そのまま経費になります。

>

> ▼元金

>

> 元金部分は、

> お金は出て行くのに

> 経費にできません。

>

> 返済した分借金が減って、

> 純資産が増えることになるので

> 損失ではないからです。

>

> 銀行返済とひとまとめで

> 考えてしまいますが、

> 金利と元金で扱いが違う

> というのがポイントですね。

>

> ▼減価償却

>

> お金は出ていかないのに

> 経費にできるものも

> あります。

>

> それが減価償却

>

> 建物や設備は、

> 経年劣化します。

>

> 資産価値が減る分を

> 損失とみなして経費に

> 計上できるわけです。

>

>

> とにかく、

>

> 出金≠経費

>

> ということを

> 覚えておいてください。

>

> -------------------------

>

> 金利・元金・減価償却をコントロール

>

> -------------------------

>

> 先ほどの収支の例を当てはめると

> こうなります。

>

> 税引前CFが225万円

>

> に対して

>

> 課税所得が193万円で

> 所得税が64万円(税率33%)

>

> 差し引き

>

> 税引後CFが181万円。

>

> これが使っていいお金です。

>

> 数字は以下の購入条件を

> 想定して算出しました。

>

> 購入金額 1.2億円

> 建物分 6000万円

> 土地分 6000万円

>

> 構造 RC

> 築年数 30年

>

> 借入金額 1.2億円

> 返済期間 30年

> 金利 1.5%

>

>

> 今回の例では、

>

> 税引前CF>課税所得

>

> となりました。

>

> この場合は税金面で

> トクをしたことになりますね。

>

> なぜこうなったかというと

>

> 元金返済<減価償却

>

> であったからです。

>

> 反対に、

>

> 元金返済>減価償却

>

> となってしまうと

> 損をすることになります。

>

> 税引前CF<課税所得

>

> 余分に所得税

> 払うことになります。

>

> ひどくなると

> 納税するためのお金がない!

> ということにもなりかねません。

>

> ですので、

>

> 元金返済と減価償却

> 大小関係には

> 気を付けましょう。

>

> 元金返済額は融資条件で、

> 減価償却額は購入金額の

> 土地・建物比率で決まります。

>

> ということは、

> コントロールできる

> ということになりますね。

>

> ・自己資金を入れて借入を減らす

>

> ・返済期間を長くする

>

> ・建物比率を大きくする

>

> などして、

> 元金返済<減価償却

> をキープしてください。

>

> ただ、これも度が過ぎると、

> 売却時に困ったことになるので

> 要注意です。

>

> 元金返済が小さいと残債は減らず、

> 減価償却が大きいと簿価が減る。

>

> 残債>簿価

>

> 手残りよりも譲渡所得が大きい

> ということになってしまいます。

>

> 売却手残り(税引前)=売却金額−残債

>

> 譲渡所得=売却金額ー簿価(資産価値)

>

> 手残り<譲渡所得

>

> 税金は譲渡所得に対して

> かかってくるので

> 余計に払うことになります。

>

> バランスが大事ですね。

>

> ▼過去ブログもご参考に。

> 減価償却:キャッシュ温存の最強カード!

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3241

>

> -------------------------

>

> まとめます

>

> -------------------------

>

> 収支計算では退去コストを

> 忘れないでください。

> 年間家賃の1/4×1/2くらいです。

>

> キャッシュフローを使っていいのは

> 「税引後」だけ。

>

> 税金を払えなくなる場合も

> あるので気を付けましょう。

>

> 手残りと課税所得は計算方法が

> 違うからです。

>

> 税引前CF>課税所得にするには

> 元金返済<減価償却をキープ

> してください。

>

> 元金返済額は融資条件で

> 減価償却額は購入金額の建物比率で

> ある程度コントロール可能です。

>

> ただし減価償却をやりすぎると

> 売却時に手残り<譲渡所得となって

> 困るので注意してください。

>

> ということです。

>

> 次回は資産残高表について

> お話ししますね。

>

> 最後までお読みくださり

> ありがとうございます。

>

> コン・パス 村上

>

> --------------------------

> ■ 出版記念セミナーのお知らせ

>

> このたび縁あって書籍出版の運びとなりました。

> 記念セミナーを開催いたしますので是非ご参加ください。

>

> ▼詳しくはこちら

> 「首都圏で資産を築く!王道の不動産投資戦略」セミナー:

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4241

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> メール: info@con-pas.com

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> TEL: 03-5501-2831

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> 公式HP: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/5241

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> 株式会社コン・パス 村上俊介

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> 次回も濃い内容をお伝えします。

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