Fwd: キャッシュ温存の切り札!【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】

> コンパス代表 村上です。

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>

> このメルマガでは、「資産形成戦略室」と題して、

>

> 収益不動産での資産形成、節税など成功させるノウハウを

>

> エキスパートの観点から情報発信させていただきます。

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>

> 不動産投資の損益ポイントを

>

> 前回から4回シリーズで解説しています。

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> (1)入退居コスト ←前回

>

> (2)減価償却費 ←今回

>

> (3)元金返済

>

> (4)金利支払

>

>

>

> 不動産投資の収益最大化に

>

> お役立てください。

>

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>

> 2回目の今回は

>

> 減価償却費について。

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>

> 支出がないのに経費になる、

>

> うれしい減価償却費です。

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>

> 聞きなれない言葉ですよね、

>

> 減価償却費。

>

>

>

> 財務、税務の用語です。

>

>

> お仕事でもほとんどの方が

>

> 気にする必要のない

>

> ものかもしれません。

>

>

>

> なぜ、減価償却費について

>

> 知っていただきたいかというと、

>

> 収益へのインパクトが強烈だからです。

>

>

>

> 現金支出が一切ないのに

>

> 確定申告では経費に計上できるので、

>

> 課税額を抑えることができます。

>

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> --------------------

>

> 手残りキャッシュをまるごと

>

> 温存しておくことも可能

>

> --------------------

>

>

>

> ということです。

>

>

>

> 赤字申告でも現金が残る、

>

> ということもあり得ます。

>

>

>

> ▼解説図:現金の手残りと課税所得の対比

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s71

>

>

>

> 後半で説明しますが、

>

> 減価償却の金額はある程度

>

> コントロール可能です。

>

>

>

> ですので、なおさら

>

> 活用しない手はないのです。

>

>

>

> ただし「やりすぎ」には

>

> くれぐれも注意してください。

>

>

>

> 理由は最後にご説明します。

>

>

>

> 減価償却とは、建物や設備などが

>

> 老朽化して資産価値が減る分を

>

> 損失として扱う考え方です。

>

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>

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>

> あなたの資産劣化⇒損失、

>

> とみなす国税ルールです。

>

> --------------------

>

>

>

> 老朽化するものが対象ですので、

>

> 土地は該当しません。

>

>

>

> 建物と設備のみです。

>

>

>

> 年々、老朽化していきますので、

>

> 毎年一定額を経費にするわけです。

>

>

>

> 実際に老朽化したかどうかを

>

> 測定することはしません。

>

>

>

> 帳簿上で形式的に管理します。

>

>

>

> 減価償却費の計算方法は

>

> 少しだけ複雑です。

>

>

>

> 建物や設備の種類によって

>

> 「耐用年数」が決められています。

>

>

> [耐用年数(新築)]

>

> ・木造の建物:22年

>

> ・重量鉄骨:34年

>

> ・鉄筋コンクリート:47年

>

>

>

> 新築の建物の場合は、

>

> 取得金額を耐用年数で割ったものが

>

> 毎年の減価償却額になります。

>

>

>

> 正確には国税庁が定めた

>

> 償却率という割合で

>

> 費用計上することが認められます。

>

>

>

> ▼国税庁減価償却資産の償却率表」

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s71

>

>

>

> 中古物件は次の計算式で

>

> 耐用年数が決まります。

>

>

>

> 耐用年数=(法定耐用年数?経過年数)+経過年数×0.2

>

>

>

> 築20年の場合は

>

> 次のようになります。

>

>

> [耐用年数(築20年)]

>

> ・木造の建物:6年

>

> ・重量鉄骨:18年

>

> ・鉄筋コンクリート:31年

>

>

>

> ▼解説図:築年数の経過と資産の減価(価値が減ること)

> http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s71

>

>

>

> ちなみに、法定耐用年数を

>

> 超過している場合は、

>

> 次のように計算します。

>

>

>

> 耐用年数=経過年数×0.2

>

>

>

> 減価償却の計算方法は

>

> ルールに従わないといけません。

>

>

>

> ですが、ひとつだけ

>

> コントロールできる余地が

>

> あるのです。

>

>

>

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>

> 活かすも殺すも経営手腕といえます。

>

> --------------------

>

>

>

> ポイントは取得金額です。

>

>

>

> 物件全体の売買金額の

>

> ことではありません。

>

>

>

> 内訳の建物や設備の取得金額です。

>

>

>

> 初回の決算、確定申告の際に

>

> 記載することになりますので、

>

> じっくりと考えてください。

>

>

>

> 税理士さんや税務署への相談も

>

> お忘れなくお願いします。

>

>

>

> やり方によっては、

>

> 納税を抑えて現金を温存することが

>

> できるかもしれません。

>

>

>

> --------------------

>

> 繰り返しますが「やりすぎ」は禁物です。

>

> --------------------

>

>

>

> 売却時の「譲渡税」が

>

> はね上がることになりますので。

>

>

>

> 譲渡税は譲渡益に対して

>

> 課税されますが、

>

>

>

> 譲渡益=売却金額−簿価

>

> として税額が決まります。

>

>

>

> 「簿価」は資産額のこと。

>

>

>

> 減価償却費を大きく

>

> 取り過ぎてしまうと、

>

> 所有不動産の簿価は

>

> どんどん減っていきます。

>

>

>

> 簿価が小さくなった状態で

>

> 物件を売却すると、譲渡益も

>

> 譲渡税も大きくなってしまうのです。

>

>

>

> 場合によっては、

>

> 減価償却費で温存した現金を

>

> ほとんど失う可能性もあります。

>

>

>

> 減価償却費を大きくして、

>

> 大幅な赤字決算にしても、

>

> 手残りの現金が増えるわけでは

>

> ありません。

>

>

>

> 効果抜群の減価償却ですが、

>

> 適度なラインに設定しておくことを

>

> おススメします。

>

>

>

> 妥当な減価償却費を考えるには、

>

> 物件の収支シミュレーション、

>

> 売却シミュレーションが欠かせません。

>

>

>

>

> ・想定される所有期間

>

> ・減価償却額と所得税

>

> ・売却想定額と簿価

>

> ・譲渡所得と譲渡税 etc.

>

>

>

> 現在、購入を検討中の物件があるという方は、

>

> 是非、先々まで見据えたシミュレーションを

>

> 作成してみてください。

>

>

>

> 最後までお読みくださりありがとうございました。

>

>

>

> 株式会社コン・パス

>

> 村上俊介

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> ▼お問合せはこちらまで

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> 次回も濃い内容をお伝えします。

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