Fwd: ★財務三表をマスターしろ! 【 首都圏不動産インサイドニュース 】

>

> コン・パス代表 村上です。

>

> 突然ですが、

> お金は好きですか?

>

> はい!大好きです!

>

> 好物のお寿司を食べるのも

> 新しい靴と時計を買うのも

> 正月のバリ旅行もお金がかかるし、

> ポルシェカイエンにも乗りたいし!

>

> そうですか、

> 不動産投資をする人は

> 皆さんお金好きですよね。

>

> 事業を立ち上げるにしても

> 社会貢献するにしても

> 寄付をするにしても

> お金がなければ始まりません。

>

> では、

>

> もう一つ質問です。

>

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>

> 財務三表は好きですか?

>

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>

> え?何それ?

> ザイムサンピョウ?

> 見たことないよそんなもの。

> お金の話じゃなかったの?

>

> はい、お金の話です。

>

> 財務三表はお金の診断書。

>

> 企業の経営状態を

> 知るためのツールです。

>

> 不動産投資も企業と同様です。

>

> 銀行でも財務三表の内容で

> 融資の可否を判断します。

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>

> 財務三表が事業拡大に直結します。

>

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>

> 事業拡大したければ、

> 財務三表をマスターしてください。

>

> 財務三表とは次の3つです。

>

> (1)収支計算書

> (2)損益計算書

> (3)資産残高表

>

> 1、2、3を合わせて

> 現金の流れ、税金の計算、

> 資産の増減を把握するわけです。

>

> なんで3つも必要なんですか?

>

> というと、

> それぞれ役割が違うからです。

>

> ▼画像付きのブログ記事はこちら

> http://park-ex.jp/L6256/ba546/1231

>

> まずは財務三表のそれぞれの

> 概略を説明しますね。

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>

> (1)収支計算書

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>

> 別名キャッシュフロー表です。

>

> 小遣い帳のようなもので、

> 現金の出入りを見ます。

>

> 収支がマイナスになると大変です。

>

> 現金持ち出し状態ですので

> これが続くと現金が底をつく

> ということになります。

>

> なんだ、キャッシュフローなら

> ちゃんと計算しているし

> プラスだから大丈夫。

>

> と思ったあなたも、

> もう少しお付き合いください。

>

> 巷の大家さんブログなど見ると、

> キャッシュフロー

> 「家賃収入−返済額=CF」

> と定義していたりしてびっくりします。

>

> ですが、

> あなたが実際に使えるお金は

> 税引後のキャッシュフロー

>

> 税金を考慮に入れていない人が

> 時々いらっしゃるので、

> 気をつけていただきたいのです。

>

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>

> (2)損益計算書

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>

> 売上、経費、利益、税金を

> 計算するための表です。

>

> P/Lとも言います。

>

> キャッシュフロー

> 利益は異なります。

>

> 実際のお金の動きと

> 企業の儲けの捉え方は

> 違っているからです。

>

> お金は出て行くのに

> 経費にできないものが

> あります。

>

> お金は出ていかないのに

> 経費にできるものも

> あります。

>

> ちょっとややこしいですよね。

>

> とにかく損益計算書の中身は

> 押さえておいてください。

>

> 損益を計算するということは、

> 最終的に納税額が決まるからです。

>

> フルローンに近い融資を受けて

> 収益不動産を購入すると

> 初めのうちは所得税

> ほとんどかかりません。

>

> 保有期間が長くなるほど

> 税金が重くなっていくのが

> 不動産投資の落とし穴。

>

> 今後の税額がどのように

> 変化するかを把握しておかないと

> 大変なことになります。

>

> 納税するためのお金がない!

> →黒字倒産

>

> ということにもなりかねません。

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>

> (3)資産残高表

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>

> 別名バランスシート、

> B/Sとも言いますね。

>

> 資産と負債の残高と

> 差し引きの純資産を

> 把握することができます。

>

> 資産=負債+純資産

>

> の関係です。

>

> お金の出入りがあって、

> 現金資産が増減します。

>

> 元金返済があって

> 負債が減ります。

>

> 減価償却を計上して

> 不動産資産の簿価が減ります。

>

> という感じに、

> 収支計算書、損益計算書の

> 内容が反映されて

> 資産残高になるわけです。

>

> 純資産が多ければ多いほど、

> 銀行から優良企業と

> 見られます。

>

> なので、

> 不動産を拡大しつつ

> 残債を減らしていくことが

> 大切なんですね。

>

> ただしB/Sについては

> 一つだけ注意してください。

>

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>

> 簿価と実勢価格は別モノ

>

> -------------------------

>

> ということです。

>

> 簿価?ボカって何ですか?

>

> というと、

> 資産残高表に記載される

> 不動産資産の金額です。

>

> 購入時は購入価格の金額ですが、

> 減価償却とともに減っていきます。

>

> ただし、その不動産を実際に

> 買い手がつく金額(実勢価格)は、

> 簿価とは違うわけです。

>

> 購入時に相場並みの金額なら

> 大きな差額はなさそうです。

>

> が、

>

> 高値づかみで購入してしまうと、

> 簿価>>>実勢価格となります。

>

> そうすると簿価ベースでは、

>

> 資産>負債

> (差額が純資産)

>

> と思っていたのが、

> 実勢価格ベースで見直すと

> 実は、

>

> 資産<<<負債

> (差額がマイナス純資産)

>

> ということになります。

>

> なので、財務三表の仕組みを

> 理解することに加えて、

> 実際の資産価値がどうなのかも

> 常に把握しないといけませんね。

>

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>

> 現金・税金・資産の連動を見る

>

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>

> まとめますと、

>

> ・収支計算書

> 現金の出入りと手残りを把握する

>

> ・損益計算書

> 損益と税金を把握する

>

> ・資産残高表

> 資産/負債の増減と純資産を把握する

>

> で、

>

> 収支と損益は

> 異なるので要注意。

>

> 収支と損益の内容が

> 資産残高に連携する。

>

> ということです。

>

> 何がどう連携するのか、

> 事例で見ると分かります。

>

> 続きは次回、

> 説明しますね。

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>

> 最後までお読みくださり

> ありがとうございます。

>

> コン・パス 村上

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> 株式会社コン・パス 村上俊介

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> 次回も濃い内容をお伝えします。

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