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Fwd: 不動産投資の隠れた損益を見逃さない。【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】

> コンパス代表 村上です。

>

>

> このメルマガでは、「資産形成戦略室」と題して、

>

> 収益不動産での資産形成、節税など成功させるノウハウを

>

> エキスパートの観点から情報発信させていただきます。

>

>

>

> ・・・・・・・・・・

>

>

>

> 今回は「 不動産投資の隠れた損益 」について。

>

>

>

> 不動産投資は資産形成のための

>

> 1つの手段にすぎません。

>

>

>

> 収益不動産を購入して

>

> いただくことが

>

> 目的ではないのです。

>

>

>

> いかにお金を増やし、残すかに

>

> 常にフォーカスして

>

> お客様の支援をしています。

>

>

>

> --------------

>

> インカム狙い?キャピタル狙い?

>

> --------------

>

>

>

> 資産形成の手段として

>

> キャピタルだけでなく、

>

> インカムも大きく狙えるのが、

>

> 不動産投資の利点です。

>

>

>

> ただし、両者のバランスを

>

> とることが大切です。

>

>

>

> インカムだけに目を

>

> 奪われてしまわないように

>

>

>

> 気を付けていただきたいのです。

>

>

>

> かつてバブルの時代、

>

> 不動産投資といえば

>

> キャピタル狙いが主流でした。

>

>

>

> バブル崩壊後、

>

> 不動産価格は下落、低迷。

>

>

>

> 同時に金利も大幅に下がりました。

>

>

>

> 超低金利のおかげで

>

> インカムを狙いやすい環境が

>

> 整ったのです。

>

>

>

> そして再び不動産投資ブーム。

>

>

>

> バブルの時代と異なり、

>

> 最近流行の不動産投資は

>

> 主にインカム狙いになっています。

>

>

>

> 当社へ来られるお客様の中にも

>

> 不動産の収益として

>

> 家賃収入(インカム)しか

>

> 認識されていない方もおられます。

>

>

>

> バブル期ほどの値上がりが期待できない現在は、

>

> キャピタルを無視ししがちなのは

>

> 仕方がないかもしれません。

>

>

>

> 確かに、東京オリンピックなどの

>

> 値上がり要素はあるものの、

>

> 上昇幅は限定的かと思います。

>

>

>

> ですが、例え値上がりがさほど

>

> 見込めないとしても、

>

>

>

> キャピタルを考えるメリットは

>

> 十分にあります。

>

>

>

> むしろキャピタルを考えないことで

>

> 失うもののほうが大きいかもしれません。

>

>

>

> --------------

>

> インカム&キャピタルの両輪で考える

>

> --------------

>

>

>

> キャピタルを考えることは、

>

> 出口を考えるということです。

>

>

>

> ・売却

>

> ・取り壊し/再生

>

> ・自己使用

>

>

>

> インカム狙いが主体であっても、

>

> 永遠に稼働させ続けることはできません。

>

>

>

> 不動産投資は、特に融資を引く場合、

>

> 所有し続ける限りキャッシュが出ていきます。

>

>

>

> ・固都税

>

> ・管理/修繕費

>

> ・銀行返済

>

>

>

> 稼働がおちて収入が減れば

>

> 肝心のインカムが

>

> 得られなくなります。

>

>

>

> 万が一、残債以上で買い手がつかなければ、

>

> 身動きがとれなくなるかもしれません。

>

>

>

> それ以前に、デッドクロスを迎えて、

>

> 手持ちキャッシュがないのに

>

> 納税が発生することも考えられます。

>

>

>

> 不測の事態に陥らないためには、

>

> インカムを捨ててエグジットすることを

>

> 考えておかなければいけません。

>

>

>

> ・何年後に

>

> ・どの程度の金額で

>

> ・どのように処分するのか

>

>

>

> 相場の先の見通しを立てるのは、

>

> 中々難しいとは思います。

>

>

>

> ですが、出口をシミュレーションすることで、

>

> 少なくとも希望の売却金額を

>

> 決めることができます。

>

>

>

> お金を残すことが目的の投資ですから、

>

> トータル損益の目安を持っておくのが

>

> 自然ではないでしょうか。

>

>

>

> 「これだけ得られれば満足」という利益目標と、

>

> 「これ以上は損できない」という損きりラインです。

>

>

>

> 株やFXで言うところの、

>

> 指値、逆指値にあたりますね。

>

>

>

> --------------

>

> 見落としがちな損益

>

> --------------

>

>

>

> 不動産投資で得られる収益として、

>

> インカムとキャピタルの両面を考える

>

> と申し上げてきました。

>

>

>

> インカム = 家賃-経費

>

> キャピタル = 売却金額-購入金額

>

>

>

> と考えてしまいがちですが、

>

> インカム、キャピタルそれぞれに

>

> 表面的には見えない要素があります。

>

>

>

> ・減価償却

>

> ・元金返済額

>

> ・土地分の金利

>

>

>

> インカムにおいてはこれらの要素によって、

>

> 実際のお金の出入りと会計上の数字が

>

> 異なってきます。

>

>

>

> ▼インカムへの影響

>

> ・減価償却費:お金は出ないが経費になる

>

> ・元金返済額:お金は出るが経費にならない

>

> ・土地分の金利:同上

>

>

>

> キャピタルにもこれらは影響します。

>

>

>

> 無事に売却できたとして、

>

> 譲渡税の額と手残りの金額を算出するまでは、

>

> 油断できません。

>

>

>

> ▼キャピタルへの影響

>

> ・減価償却費:簿価が減る

>

> ・譲渡所得/税金が増える

>

> ・元金返済額:残債が減る

>

> ・売却手残りが増える

>

>

>

> 減価償却費、元金返済額、土地分の金利といった

>

> 見えない要素による損益の変化を、

>

> シミュレーションによって

>

> 把握することができます。

>

>

>

> 購入前にトータル損益を把握すれば、

>

> いかようにも対処することができます。

>

>

> ・インカムは潤沢でもキャピタルが薄い

>

>  ⇒売却の手堅さを調べる。

>

> ・インカムが薄くてもキャピタルが期待できる

>

>  ⇒売り時を待つ間のキャッシュフローを綿密にチェック。

>

> ・どうにもならなそうであれば、購入を見送る。

>

>

>

> 当社ではもちろん、

>

> 入念なシミュレーションを行った上で、

>

> お客様へのご提案を行っています。

>

>

>

> 既に物件を所有されている方でも、

>

> 『 所有物件の今後の見通しを立てたい 』

>

> というご要望があれば、

>

> ご相談に乗らせていただきます。

>

>

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>

> お気軽にご連絡ください。

>

> メール: info@con-pas.co.jp

>

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>

>

>

> 紙面の関係で損益の詳細については、

>

> 次回以降でご紹介いたします。

>

>

>

> 最後までお読みくださりありがとうございました。

>

>

>

> 株式会社コン・パス

>

> 村上俊介

>

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> ▼お問合せはこちらまで

>

> メール: info@con-pas.com

>

> TEL: 03-6432-9645

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> 次回は濃い内容をお伝えします。

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