Fwd: 【9日目】今の不動産市場に合ったベストな手法とは?



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差出人: 志村 義明(不動産投資情報局) <info@fudousan-onepercent.com>
日時: 2016年6月3日 16:03:18 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 【9日目】今の不動産市場に合ったベストな手法とは?

こんばんは、志村です。


予告通り今日から具体的な物件購入
ノウハウの話に入ります。


私の投資法は、

「地方」の物件を

「高利回り」で

「融資」を受けて買う

という手法です。


普通の会社員がアパート経営を始める
としたら、これが今のところ間違いなく
ベストな手法です。


ただし不動産相場の市況によって
利益を上げやすい手法は変わって
きます。


一昔前は新築が良かった時代も
ありましたし、都心のワンルームでも
利回りが10%を超えていたことも
ありました。


ベストな手法はその時々によって
変わってくるという点を踏まえながら
読み進めると、なぜ私がこのやり方が
良いと言っているのかがより深く理解
できる思います。


今日は、一つ目のポイントである
「地方物件」を購入するべき理由
について話します。


ここで言う「地方」というのは、
人口数万人程度の地方都市のことです。


東京・大阪・名古屋などの中心地では
なく、県庁所在地から電車で
30分-1時間程度行ったあたりにある
市町村をイメージしてください。


地方というと、過疎化や人口減を
懸念する人も多いと思います。


あなたもそう思いますよね?


確かに人口減のリスクはありますが、
それは個別論ではなく総論の話です。


あなたは、まさかあその町のマンション
全部を買うわけではないですよね?


もしくは、その地域の全ての物件の
部屋を1室ずつ買うのであれば、
その地域の人口動向には大きな影響を
受けることになると思います。


ただし、実際にそんなことをやる
人はいませんよね笑


その地域のアパートもしくは
マンションを1棟だけ買うのであれば、
その単体の物件について入居者需要が
あるのかどうなのかが最も重要になり
ます。


その物件の周りの空室率は、極端な
話どうでもいいのです。


その街の物件の平均的な空室率と
自分が買っている物件の空室率が
一緒になるという根拠はどこにも
ないからです。


実際に、空室にまつわるほとんどの
問題は、家賃を下げればカバー出来
ます。


すなわち、それなりに人が多く住んで
いる地域で、適正な家賃設定(地域最低
ランクの家賃)にすれば、住みたいと
考える人は間違いなく出て来るのです。


これは私が実際に地方で物件を買って
いる経験から、間違いなく断言できます。


そもそも、東京・大阪だから空室の
心配はないということもありません。


都心部でも供給過剰により空室の多い
地域は多く存在するからです。


逆に地方でも入居者需要が安定している
地域というのは少なからずあります。


しかし、地方の場合は需要がある物件
と需要がない物件の差が激しいのは確か
です。


それゆえ、購入前にしっかりと入居者
需要と想定家賃を見極める必要が
あります。


この点は本当に注意が必要です。


勝てる戦い以外は絶対にしてはいけ
ないのです。


地方物件を買うことの一番の
メリットは利回りが高い点です。


東京の表参道で利回り5%の物件を
買うよりも、地方で利回り10%の物件を
買う方が、利益を追い求めることに
価値を置く投資家としては、合理的な
判断をしていると言えます。


表参道のマンションから入ってくる
1万円も、田舎のアパートから入って
くる1万円も同じ1万円だからです。


だとしたら、利回りが2倍ある地域で
物件を購入した方がいいに決まって
います。


あなたもそう思いませんか?


ちなみに、こういう形で金銭に
置き換えて冷静な思考が出来るか
どうかは、投資家としての資質が
あるかどうかによります。


あなたが、私の言っていることが
感覚的でもいいので理解できるので
あれば、十分成功できる素養はあると
思います。


逆に、

「投資とはいえ、田舎のボロアパート
なんて所有したくない」

と考える人や、

「自分が住めない物件はいやだ」

という観点でしか考えられない人は、
アパート経営に向いていないので
失敗する前に辞めた方がいいと思い
ます。


話を戻します。


地方の物件の中には、例えば利回り13%
以上の高利回り物件などが稀に出る
ことも魅力的な点です。


あくまでも「稀に出る」だけですが、
これが都心部だと「全く出ない」状態
なので、地方の方がチャンスがあります。


こういう物件を一つでも持っていると
キャッシュマシーン状態になってあなた
のために稼いでくれます笑


こんな物件を手に入れたいですよね?


私自身は愛知県・山梨県などの地方で
物件を持っていますが、平均利回りは
16%を超えます。


中には利回り20%を超える物件も複数
ありますが、稼働率は95%以上なので、
収益性はかなり良い状態を保って
います。


私の教えている生徒でもこのような
利回り20%以上の物件を買っている
人は何人かいます。


しかも大昔の話ではなく今年の話
です。


ここまで地方物件のメリットと
注意点を述べてきましたが、
以下の記事も合わせて読んでみて
下さい。


地方投資のメリット・デメリットを
深く知るために必ず参考になると
思います。


■サラリーマン大家の不動産投資法(都心、地方)
http://park-ex.jp/L6754/b3570/1s121


■マンション投資に適したエリア選びとは
http://park-ex.jp/L6754/b3570/2s121



明日は「高利回り物件の購入」
について話します。


期待していて下さい!


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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