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融資と物件のエリア戦略を間違え不動産投資で失敗する人

一般的なサラリーマン大家さんの場合、資金には限りがあります。

不動産投資をやるからには、失敗するということは許されません。

たしかに不動産は売れば精算できますが、

買いと売りの往復の諸経費を考えると、

借入した借金をすべて完済できるかどうかはケースバイケースです。

高額であればあるほどスケールメリットが効く、

その反面、諸刃の剣でスケールリスクが大きくでます。

最近は融資が出るからと金利4.5%や3.3%に対して

利回り8%~9%の一棟マンションをオーバーローンや

フルローンで購入する方が意外に多いなと感じています。

これにより借金の額に対して思ったよりキャッシュフロー

出ずに苦しんでいる方もいるようです。

こういった場合、現金を入れるなり、金利交渉するなり、

金利への借り換えが可能なのであればポジティブに

運営が進むかもしれませんが、現金もなく、金利も下げられず、

借り換えすらできない立場の弱いポジショニングにいる場合

《不動産投資・失敗》という文字が頭をよぎります。

不動産投資は他の事業に比べて安全と言われながらも

ポイントを間違えるとそれほど儲かるわけではありません。

家賃収入から借入返済額を差し引き、固定資産税、管理手数料、

修繕費、原状回復費、募集広告料、清掃代、ライフライン系費用

などがかかり、さらには空室損や家賃下落、滞納リスク、

裁判費用、立ち退き、自然災害などをいれると思ったより残らないのです。

では金利4.5%や金利3.3%に対して利回り8%~9%の

一棟マンションをオーバーローンやフルローンで購入して

失敗する方とはどういう人なのか。※個人的にはそもそも

融資と物件の組み合わせがどうなのかという問題が先なのですが・・・

たとえば、東京都内に住むサラリーマンY氏が3-4%程度の

金利でSSという銀行から融資を引いて地方物件を購入。

いざ運営したらシュミレーションと違って収支が厳しく、

想像以上にお金が残らないので、金利交渉をしてみたのですが

SS銀行が強気で一向に下げてくれません。

下げてくれないのであれば借り換えすればいい。

そう思い、金融機関を探してみるものの、東京に住んでいる

Y氏に借り換えしてくれる金融機関はありませんでした。

これがSS銀行が金利交渉に応じない理由のひとつだと後で

Y氏は知るのです。

※借り換えで競い合わせる先があれば

交渉もスムーズにいったかもしれません・・・

そこで売却を検討したのですが、そもそもが近隣相場の

キャップレートが利回り8~9%。Y氏の購入していた

収益不動産は同様に利回り8~9%。近隣相場と同額程度が精一杯。

購入いて間もないので元金はほとんど減っておらず売却益も出ず。

しかし、このまま持っていてもキャッシュフローが薄いので

賃貸経営していくのにはコントロールが厳しく、

築年数はどんどん減り建物価値も下がっていくのです。

数ヶ月後、同額で売れる先が見つかったので、

買いと売りの諸経費分をロスして仕方なく売却に至った。

単純計算1億円の物件の買いと売りの諸経費だと1000万円以上の損失。

これが2億円なら・・・

もし、どこかにY氏の物件を借り換えしてくえる金融機関があれば、

金利を下げて、運営することもできたかもしれません。

▼借換可能な金融機関

融資先:東京在住&勤務 物件A県 SS銀行

NG:東京在住&勤務 物件A県 A県の地元銀行

NG:東京在住&勤務 物件A県 東京付近にある銀行

??:他の方法を模索する

自分の居住エリア、勤務エリア、法人登記エリア、物件エリア、

融資可能エリア、金融機関エリアは戦略をつくる上において

非常に密接な関係を持っています。

また戦略なしに、普通に考え、普通にサイトみて、

普通に歪みない物件を買って、普通の人が利用する融資を引いて

不動産投資をしたところで、それは一般的行動パターンなので、

どうも儲かる気がしません。

せっかくやるのであれば、歪みをとってキャッシュフローを叩き出し、

後半は純資産がたまる<負けない不動産投資>をしたいものです。

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Thanks, Masahiro Nouchi

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