Fwd: 【きりのき】続き。



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差出人: 桐木(きりのき) <kirinoki2013@kirinoki.net>
日時: 2015年9月16日 18:30:05 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 【きりのき】続き。

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       医師が教える失敗しない不動産投資

 

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ブログ:http://kirinoki.net/
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こんにちは、きりのきです。

前回の続きですが、ここ1週間で新たに当メールマガジンへご登録して
くださった方が大勢いらっしゃいますので、前回のまとめから。


不動産投資とは本当に稼げるものであるのかどうか、不信感を持たれて
いる方は少なからずおられると思います。

結局、こちらとしては事実を示す以外の方法でその不信感の払拭をして
あげられませんので、良い機会ですから僕の現状を包み隠さずにお伝え
していきます。

で、現状は管理会社から入金される、家賃収入から維持管理費を引いた
金額の総計が毎月約340万円、毎月の融資返済額が190万円弱ですので、
毎月約150万円の税引き前キャッシュフローを得ています。(満室計算)

これはあくまでキャッシュフローであり、純利益とは異なりますことを
誤解なきよう、というところまでお書きしました。



早速、続けていきます。

不動産投資におけるポイントは、得られたキャッシュフローをどの程度
手元に残していけるか、になります。

得られたキャッシュフローからは税金が引かれます。不動産賃貸事業
黒字の場合、気前良くお金を使ってしまうのは非常に危険です。

少なくとも翌年税金を払う分のお金は残しておかなければいけません。


税金を支払って残ったお金の一部は、将来的な修繕積立金として別口座
に貯めておくべきです。

長く不動産を所有するつもりならば、大規模修繕工事に備えておくのは
絶対に必要な部分。実際に使うかどうかはともかくとして、現金として
残しておかなければいけません。

一部は、経営の運転資金として消費することになります。入退去が発生
すればその都度清掃費や広告費などが必要になりますし、細かいところ
で何が壊れた、庭の手入れが、といったトラブルは起こるもの。


ですので、毎月150万円ものキャッシュフローがあったとしても、自由に
使える資金はそう多くないのが現実です。

1件入退去が発生すれば10万円以上簡単に飛んでいきますし。何が起こる
か分からない以上、小心者の僕にはほとんどお金を使えません。

いえ、全く使っていないのが現状。


税理士からの報告によれば、利益としては毎月100万円程度。この場合の
利益とは、経費としての減価償却費や利益としての元本返済分も含んで
いるもので、いわゆる経常利益というやつですね。

最終的な利益確定は物件を売却した時にならなければ分かりませんので、
不動産を所有している間はキャッシュフローを中心に手元のお金の出入り
を見る方が分かりやすくてよいと思いますが。

長い目で見て重要となるのは、経常利益とそこから税金を引いた純利益が
プラスであること、と考えています。

純利益のプラス蓄積が大きければ大きいほど、出口を抜けた後もプラスを
残すのが容易となるからです。

また、経営として順調である証拠であり、次の融資を受ける際に圧倒的に
有利となりますから、投資規模の拡大にも役立ちます。

半分税金で持っていかれるとしても純利益がサラリーマン一人の平均年収
を上回っていますので、副業としては十分以上の結果です。


総じて、得た家賃を使って贅沢な暮らしをしたり、趣味に使ったりできる
程の余裕はありませんが、満足のいく利益は得られています。

運転資金修繕積立金を残しておかなくてはいけないといっても、それを
使う機会がなければ預貯金が貯まっているのと同義であり、将来の不安を
和らげる道具になるためです。

僕は特別目先に満たしたい欲がありませんので、今使うお金が増えずとも
何も問題ありません。

むしろ、手元の資金が多少減ったとしても将来得られるお金が増えるなら
万々歳です。


また、経営の圧力が掛かるために手元の資金やお金の使い方には気を遣う
ようになりますので、預貯金は更に増えます。

税金も家賃収入からでなく家計の残りから納めるようにしています。結果、
手元にお金はいつもありませんが、預貯金の増えるペースが凄まじい。

同時に融資残高も減っていく訳で。帳簿上は不動産の簿価が減価償却にて
減っていきますから資産の増加はそこまでのスピードではありませんが、
融資残高の減少と預貯金の増加の和は相当なもの。

年間で3000万円は下りません。


このままの調子で年月が進み、預貯金が融資残高を上回ったとすれば最早
それ以上のお金は自由に使ってよいといっても過言ではなく。

スーパーカーを何台も所有しているような不動産投資家は、そんな状況に
あるのだろうなと思っています。

実際は預貯金>融資残高までいかずとも、預貯金+土地値>融資残高まで
いけば、安心してお金を使えるようになるのではないでしょうか。

そう考えると、あと10年も掛からずに辿り着きそうですね。10年後なら、
次の大規模修繕工事はまだ計画前と予想します。


もちろん常に満室ではあり得ませんから、より厳しく見積もっていく必要
がありますが、この話の8割程度は最低限稼げるのは間違いなく。

不動産投資に要する労力を考えると「不動産投資は稼げます」と断言して
いいのではないかな、と。


あくまで僕の現状を素直にお書きしただけですので、僕よりもずっと多く
稼いでいる人もいれば空室や修繕費に苦しむ人もいるはずです。

投資ですから絶対はありません。

ですが、僕程度の稼ぎは多くの方が出せるはずです。大切なのは心意気と
行動する力、そして自分磨きの3つ。

お金を得るべき人間へとステージを上げられていれば、不動産投資ならば
誰でも十分に人並み以上の稼ぎは出せるのではないかと確信があります。



PS.

来週は連休ですね。僕も3日ほど仕事を休めそうですので、ここで何とか
身体と気持ちを持ち上げなければ。

とりあえずは、近場で観光でもしてきます。能地さんもこんな時くらい
はごゆっくり。



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