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Fwd: 【きりのき】節税で大切なこと



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 桐木(きりのき) <kirinoki2013@kirinoki.net>
日時: 2015年6月24日 18:30:05 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 【きりのき】節税で大切なこと

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       医師が教える失敗しない不動産投資

 

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ブログ:http://kirinoki.net/
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こんにちは、きりのきです。

もう6月も終わりですね。来週から、今年も後半戦。

僕は3ヶ月ごとに収支報告を税理士さんから頂くのですが、半年経過
時点で頂く上半期報告はいつも、気合の入った報告書が来ますので、
身の引き締まる思いがします。


先日、第一四半期の報告を受け取りました。決して報告が遅かった
のではなく、4月に実行された借換の資料を揃えてからまとめて送付
をした関係で、こちらの資料が届くのが遅かっただけです。(笑)

それを見る限りでは、金利の引き下げ効果が凄まじく効いています。
借換えには相当なコストを要しましたが、それでも今年の確定申告が
マイナスになる可能性は限りなく低そう。

しかしそうすると、気になるのは税金のこと。元本返済額が借換えに
よって激増していますので、手残りに比べて申告所得が随分と大きく
なってしまう。

税金を上手く調節ができなければ、一気に経営は厳しくなります。


この辺りも、税理士さんの評価としては上手く対応できているようで。
現時点においては心配はいらないでしょうと仰って下さっています。

節税効果として、昨年作った法人が極めて高い効果を上げていて。

第3の事業がそこそこの利益を上げているからこそ、ではありますが、
事業で得た利益を法人利益へと変更されたことによる税率の低減効果、
及び消費税納税の回避の二本立てで節税ができているのが大きい。


法人化をした理由は、売上げ予測から税理士さんにちらっとだけ確認
をしたところ、個人事業の消費税課税所得が不動産投資の分を含めて
1000万円を超える可能性が高かった為、です。

テナントと駐車場代で半分くらいいってしまいますので。

本当は、不動産所有法人を作れれば悩む必要などどこにもなかったの
ですが、残念ながら僕はそれがなかなかうまくいきませんでしたので、
第3の事業の法人化に踏み切りました。

個人だけでは消費税免税事業者でいられるのは1000万円未満までです
が、法人に分ければ枠が倍になる、という理屈です。

ついでに所得の分散にも繋がり、大きな節税効果を得られた、と。



非常にうまくいった節税の一例と言ってもいいと思います。ここまで
良い結果となったのは、税金に対する知識、自分の現状の把握、及び
先手を打つ行動力、が揃っていたからだと思います。

特に重要なのは3つ目、先手を打つ行動力。


節税をしたいのならば、先を読んで早めに動くのが最重要です。

いわゆる不動産投資における消費税還付も、早いうちから準備をして
おかなければうまくいきません。


物件を購入したいタイミングに譲ってもらえる法人があるかどうかは
運次第ですが、自分で事前に法人を用意しておけば運に左右される事
はなくなります。

そのような法人を用意するには、1~2年ほどの年月が必要です。

僕はそれについても準備済み。今期をもって休眠法人にしておいて、
いざ収益不動産を購入するタイミングがきたら、次は確実に法人所有
なおかつその時点で法が改正されていなければ消費税還付を受けます。

多少のコストは掛けていますが、得られるメリットに比べれば遥かに
小さなもの。少なくとも急遽譲ってもらうより安いですし。

まだこれがうまく使えるかは決まっていません(3棟目を取得できるか
どうかは決まっていません)が、先手を打っておかなければ節税効果
は決して望めません。



税理士・会計士と顧問契約をしていても、必ずしも自分が望んでいる
ような節税プランを積極的に教えてくれるとは限りません。

税理士さんにとって、私たちは小物です。規模も事業としてはとても
小さく、中小どころか零細以下。

果たして税理士さんにとって私たちについて労力を割くのがどれほど
メリットとなるのか疑問ですらありますね。


むしろ、自分自身の税金の事なのですから、自分で計画を立てて行動
を起こすのが当たり前。

税務処理を全部自分ですべきであるとは全く思いませんが、大まかな
方向性は自分で方針を決定すべきとは思います。

何しろどうやっても、メリットデメリットが存在するのですから。


法人を活用するにしても、法人に入ったお金は法人のものであり自分
が自由に使えるお金ではない点で、デメリットが存在します。

タイミングを間違えると、かえって支払いが多くなってしまう可能性
もあります。


税金対策は病気の予防と同じで、する余裕があるならできる限り早く
手をつけた方が良い類のもの。

しかもある程度は専門家のアドバイスを必要とし、しかし最終的には
すべて自分の判断で意志を持って行わなければ効果が期待できない、
要不要の基準がとても分かり難い存在です。

単純に「年収が1000万円超えるようであれば法人化を」のように杓子
定規な考えで曖昧な立場をとるのではなく。

自分にとってどのような状況が居心地が良いのか、よく考えた上で、
必要性を感じたならば今すぐにできることから早めに行動しましょう。



税金は税額決定から納税までの間が非常に長く、後手後手にまわって
しまいそうですが。

日常から自身の金回りをしっかりと把握しておけば、確実に先回りが
できます。

納税額が決定してからでは絶対に間に合いません。納税通知が届いて
から溜息をついているくらいなら、まずは何ができるかをよく考えて
必要な措置をとるようにして下さい。



PS.

不動産投資に強い某銀行ですが、ここのところ多くの金融機関が収益
不動産への融資を強化してきているために若干焦りを感じているよう
ですね。

融資限度額が随分と高くなってきており、びっくりするくらいの金額
の融資を出してもらえるようです。

年収1500万円で5億円まで、とか。レバレッジ33倍オーバーになります。

融資が出るのは嬉しい事ですが、逆に言うとリスクの高い融資も実行
してくるとも言えますので、物件の購入水準については買えるからと
引き下げをしないようご注意を。



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