Fwd: 【きりのき】バックアッププラン

> こんにちは、きりのきです。

>

> ネパールの地震の被害が激しいようですね……。僕も東日本大震災

> 福島で被災した人間ですが、日本に住んでいたからこそ命があった、

> と言って過言ではなく。

>

> 大変多くの被害者が出ているニュースを見ると、とても複雑な気持ち

> になります。

>

> 亡くなられた方々のご冥福をお祈りするとともに、一人でも多くの命

> が助かること、また早くに復旧をすることをお祈り申し上げます。

>

>

> こういったニュースで「寄付をする」との考えが浮かぶようになった

> だけ、少しは僕も成長をしているのかもしれません。

>

> 今の僕では大した寄付はできませんが、早くぽんと大金を寄付できる

> ような存在までに昇華したいものですね。

>

> ふるさと納税による寄付もいいものですが、真の慈善事業として寄付

> ができるようになってこそ、人間としてのステージを更に引き上げる

> ための条件のような気がします。

>

>

>

> さて、本日の内容とはそれと全く関係がなく。

>

> 年度末の退去からの入居付けで今年はちょっと埋めきれず、わずかに

> 空室を作ってしまいました。残念です。

>

> とはいえ昨年と同じようなものですから、近いうちになんとかなるの

> ではなかろうかと楽観的に考えています。

>

> 金利が大幅に引き下がり、月々の返済額が随分と減っていますから、

> 多少空室があっても増えたキャッシュフローでカバーが可能。

>

> 債務不履行の心配はありません。

>

>

> とはいっても空室による利益の減少が容認できるほど懐具合に余裕が

> ある訳でもありませんので、徹底した対処をしていきます。

>

> まずは、物件ごとの戦略の見直しです。

>

>

> 特に気にしなければいけないのは、地方物件。福岡県糸島市にある、

> 僕が学生向けと謳って貸し出しをしている物件です。

>

> こちら、短期間(1年〜1年半)のみ入居可能な巨大な寮が学生向けに

> オープンしましたので、今年は人の流れが例年と変化しました。

>

> お陰で宣伝効果が伸びず、空室ができてしまった、と。

>

>

> 来年以降は寮を退去する学生さん方が新たに住まいを探し始めるので

> また元通りではありますが。

>

> 果たしてそれを容認するだけでいいのかどうか、です。

>

>

> 2年次から大学生が入居するとなると、早いと3年で退去してしまう。

> これまでは最低4年間は入居が期待できましたので、学生向けとして

> 賃貸戦略を打ち出してきましたが。

>

> 期待される平均入居期間が短くなるとすると、今までどおりの戦略を

> 継続するだけでいいのか、という話になります。

>

> 計算上は問題が出るほどの影響はなさそうですが、できるだけ利益率

> は高めておきたい。

>

> 一旦、戦略の練り直しをしておくべきと判断しています。まだ購入後

> 2年弱で見直しが必要となるのはいささか不本意でしたが、予想をして

> いたことでもありますので、冷静にいきましょう。

>

>

>

> 管理会社さんにも指摘された内容ですが、ここ2年間で気づいたことが

> あります。

>

> それは、学生向けと銘打ちながらも学生以外の一般の方の入居も随分

> 多いというもの。

>

> 今回の繁盛期も、得られた契約の半分は一般の方。学生向けと宣伝を

> してはいますが学生専用とは言っていませんので、一般の方をご紹介

> いただく事もよくあるんです。

>

>

> 恐らく、広告費を高く設定してあるからであると思われます。

>

> 同地域の他の物件よりも、駅からの距離であるとか近隣の施設などで

> 不利になっているため、元から広告費を高く設定しています。

>

> 学生が多くなる分だけ短期の退去は減りますから、ある程度入居期間

> が見込める分だけ広告費を高めにしてもさほど利益を圧迫しません。

>

> むしろ、一ヶ月でも早く入居を確保した方がプラスなのは間違いない。

>

> その広告費の高さの副次効果として、地域の不動産屋さんからの紹介

> が極めてされやすくなっているようです。

>

>

> 元々広めの単身向け物件を低価格で提供していましたので、学生だけ

> でなく一般の方から見てもある程度魅力のある部屋作りになっている

> というのもあります。

>

> 初期コストも抑えていますし、紹介しやすいと感じていただけている

> のかもしれません。

>

> また、立地面も地方で自動車必須の地域ですから、大した忌避要素と

> なっていないのでしょう。

>

> 道路が拡幅され、きれいに整備されていますので、それも良い影響を

> 与えているのは間違いないと思われます。

>

>

> 学生向けに強く打ち出すばかりでなく、より積極的に一般から入居を

> 募集するような部屋作り、物件作りを心掛けてみようか、との方向性

> で動こうか、と管理会社さんと相談しているのが現状です。

>

> 多少のコストを掛けてでもやるべきかもしれません。

>

>

>

> 昨年学生を大量に入居させてしまった分、本格的に新たな戦略で対処

> していく必要があるのは3年後からとなります。

>

> が、3年後突然、急ごしらえした戦術で入居を期待しても、失敗したら

> 目も当てられません。

>

>

> であれば、今のうちから探りを入れておくべきでしょう。

>

> 何しろ一般の方もご紹介いただけることが判明したのも、この2年間の

> 経験があったからこそ。

>

> この地域の一般の方々がどのような物件を求めているのか、どういう

> 工夫をすればより集客力が高まるのか。宣伝方法はどうするか。募集

> ルートを増やすことはできないか。

>

> 様々な点から戦略を改めて構築していこうと思っています。管理会社

> さんも積極的に協力をして下さっているのが大変助かります。

>

>

>

> 2棟目はやや勢いで購入してしまった面が否めませんでしたので、やや

> 調査不足、考慮不足であったかなと反省する部分が多々ありますが。

>

> 意外と柔軟性の高い物件であった事実にほっとします。

>

>

> 一施設に依存型の物件は魅力もありますが、やはり急な変化に弱い面

> があるのは否定できません。

>

> 購入前に、バックアッププランを検討する余地があるかどうかまで、

> しっかりと検討しておくべきかと感じます。

>

> 能地さんもご注意下さい。

>

>

>

> PS.

>

> ゴールデンウィークですが、今年は勉強と趣味を兼ねて、自宅内改装

> を予定しています。

>

> どのみち暦通りの休みすら貰えませんし……。

>

> 長い連休が取れた方は、ぜひともがんばって経済を回して下さい(笑)。

>

>

>

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>

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> きりのきまで届きます。お気軽にどうぞ。

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> 対応いたしますので、よろしくお願いします。

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