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Fwd: 【きりのき】入居者の質が高いとトラブルは少ない

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>        医師が教える失敗しない不動産投資

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> ブログ:http://kirinoki.net/

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> こんにちは、きりのきです。

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> 最近、頂いたメールの返事が遅れ気味で申し訳ありません。確実に返事は

> お返しさせていただいているのですが、落ち着いて返事を書くタイミング

> がなかなか取れず。

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> この頃は事業の準備などももちろんですが、土日にも専門医資格の維持の

> ための研修へとなるべく行くようにしていたりするので、パソコンの前に

> 座っていられる時間が減ってしまっているんです……。

>

> 事業の準備が本格化したら研修へと行く時間もなくなってしまうでしょう

> から、今のうちに単位を集めておこうと思って。

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> まあ、この業界も本当に面倒なことが多いんです。他にも取っておきたい

> 資格があるのですが、時間がないので保留中。

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> 一日が40時間くらいあればこれほどうれしいことはないのですが。

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> さて、たまには不動産投資に直接的に役に立つ話をしてみようかなと。

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> 僕は基本的に、RCマンションへの投資を勧めています。これまでに何度も

> その理由を様々な角度から解説してきました。

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> 一番はおまかせ投資を効率よく展開するため。規模が大きい方がスケール

> メリットを活かすことができて、利益を大きく、リスクを小さくすること

> ができます。

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> また、一度の売買の手間で大きな金額を扱うことになります。不動産投資

> で一番手間が掛かるのが売買して経営を軌道に乗せるまで。売買の回数を

> 減らすことができるのは時間が無い人間にとっては大きなメリット。

>

> 収益性と資産性をどちらも大きく確保できるのもポイントです。融資額が

> 不相応になっては意味が無いですが、そこさえクリアできれば現金もよく

> 貯まり、信用度も上がって一石二鳥となります。

>

> 1棟RCマンション投資は、ある意味で理想的な投資と言えます。

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> 最近は、まともな利回りを得られるRCマンションがかなり減っているのは

> 事実です。それだけ1棟RCマンションを欲しくて狙っている投資家が多い

> ということ。

>

> それだけでも、投資対象としてRCマンションを選ぶことは政界である証明

> となるのですが。

>

> 実際に投資をして、RCマンションを選択することには外からは分からない

> ベネフィットが存在することを実感します。

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>

> それは、「入居者の質」です。

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> 以前からある手法に、築古木造アパートを安く購入しきれいにリフォーム

> して貸し出す投資法があります。

>

> 資産価値は低いものの高い利回りが期待でき、資金調達の問題さえクリア

> することができればその高い利回りから大きな純利益を得ることが可能と

> なります。

>

> 僕も、不動産投資におけるいち手法としてはとても優秀な戦略と感じます。

> RCマンションが購入できないならば、次の手段としては悪くないでしょう。

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>

> ですが、RCマンションが購入できるのであれば避けるのが好ましいのでは

> ないかとも思います。

>

> その理由が、入居者の質にあります。

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>

> 築古アパートに入居する層。概ね、お金に困っている層か、家賃をケチり

> たい層です。

>

> 快適性を選びたいなら潤沢にRCマンションが供給されている昨今において

> わざわざ古い木造アパートを選択する理由はありません。

>

> あるとすれば、やはり金銭的な部分でしょう。

>

>

> 金銭的な理由で築古木造アパートに入居される方が悪いとはいいませんが、

> 平均した話として「トラブルが多い傾向にある」のは間違いない。

>

> 例えば家賃を滞納するとか。言ってみれば、「問題となる入居者が混ざり

> やすい」んです。

>

>

>

> 僕は50室以上の入居者を抱えていますが、たまに家賃を滞納する方も当然

> いたりはするのですが、今までトラブルになったことはありません。

>

> 3ヶ月以上の滞納は一人もいないですね。2ヶ月滞納された方が過去1人だけ

> いましたが、管理会社さんの説明により滞納はすぐ解消されました。

>

> 退去時の清算も揉めたことはありません。夜逃げだとか近隣とのトラブル

> などは、これまでにゼロ、です。(発生していない騒音にクレームをつけ

> 退去された方は一人いらっしゃいましたが……)

>

>

> 築古木造物件を中心に扱っている投資家さんの体験を読み聞きする限りは、

> 誰もが面倒なトラブルを経験されているようです。

>

> もちろんまだ僕は収益不動産を持って2年半ですからたまたま運が良かった

> だけかもしれません。

>

> が、コストを掛けて快適性を選ぶ方とお金を選ぶ方のどちらが金銭的な面

> でトラブルを起こす可能性が高いかといえば、答えは自明でしょう。

>

>

> 築古物件では安いところだから仕方ない、と考えて多少のことは我慢して

> くれるなどという事もあるかもしれませんが、どちらかというとトラブル

> に発展してしまうリスクの方が高いのではないかな、と。

>

> むしろ、しっかりとした審査を経てRCマンションに入居されるような方が

> クレームをつけてこられたとしたら、自分に問題が無かったかをまず確認

> した方がいいような気がします。

>

>

> これは層に対する偏見ではなく、平均の問題です。RCマンションだろうと

> 滞納する方が全然いないなんてことは決してありません。ただ「確率は」

> 低いであろうというだけ。

>

> RCマンションでも、安さを前面に入居促進をすれば入居者発のトラブルが

> 起こる確率は高まると思った方がいいでしょう。

>

> でも、そこまで含めてリスクマネジメントをするべきと思います。それは

> ボロ家に住む以上は騒音は仕方ないとか、そういった覚悟と同じ意味で。

>

>

> 心穏やかに不動産投資へと臨みたい方は、RCマンションへと投資すること

> をお勧めします。

>

>

>

> PS1.

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> 来月下旬に、プルアップ緒方さんと食事に行くことになりました。今回は

> 僕と緒方さんだけの会ですが……。

>

> 何か確認したいこと、聞きたいことがあれば僕が代わりに聞いてきます。

> リクエストお待ちしております。

>

>

>

> PS2.

>

> 最近メルマガ登録された方のために一応説明しておきますと、緒方さんは

> 僕が不動産投資を始めた当初からお付き合い頂いている、不動産投資専門

> の不動産取り扱い業者です。

>

> 4月から独立開業し、「株式会社プルアップ」の社長として精力的に活動を

> されています。

>

> 僕が強く信頼を寄せる数少ない人物の一人です。

>

>

> 1棟RCマンション投資に少しでも興味があるようでしたら、一度緒方さんへ

> 連絡をしてみてはいかがでしょうか。

>

> 株式会社プルアップはこちら。

> http://pullup.jp/

>

> 「片桐(きりのき)」より紹介されて、とお伝えいただければ、より優遇を

> して頂けると思います。

>

> まずは、直接ご面談を。不動産投資は、信頼できる不動産業者さんへ、自分

> がどのような人物であるかを知ってもらうことが始まりです。

>

>

>

> ツイッターhttps://twitter.com/kirinoki_

> Facebookhttps://www.facebook.com/akira.katagiri.37

> (メッセージに気づくのが遅れたら申し訳ありません)

>

> ご意見、ご質問などはこのメールに直接返信していただければ

> きりのきまで届きます。お気軽にどうぞ。

>

> 途中参加で話がよくわからない、という方もメールを下されば

> 対応いたしますので、よろしくお願いします。

>

> (ついにお問い合わせメールまで迷惑メールフォルダに自動で

> 仕分けされる入る事例が発生していまいました。返信に遅れが

> 出ましたら大変申し訳ありません)

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> ■発行者情報

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>  発行者ブログ:http://kirinoki.net/

>  連絡先:kirinoki2012@kirinoki.net

>  特定商取引法に基づく表示:http://wtf.jp.net/law.html

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>  また、万が一このメールが迷惑フォルダに入ってた場合は

>  下記のリンクより迷惑メールフォルダに入らない設定をしてください。

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