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底値

ある感覚を磨くため 
時間があれば非常に地味な事をしているのですが 
ここで頭の整理も兼ねて日記にしてみる事にします 






決して真似ない方がいいです 







それは、 
気になっている不動産会社に電話をし、安くで買うとはどう言う事なのかについて、語り合うのです!もちろん始めて話します、何社もかけます、アプローチの流れが不自然だと名前をチェックされ、ブラックリストに載るでしょう、何だこいつと思われるでしょう、しかしどうしても掴みたい感覚があるのです 








底値価格の見極め方 









安く仕入れて安く仕込むと言いますが、幾らで買えれば本当に安いんだろうと最近考えています、路線価みれば!再調達価格を算出すれば!積算評価の掛け目7だと安いんじゃない!などなどあると思いますが、これはあくまで対銀行様に対しての一つの基準にすぎません、もちろん融資ありきですから銀行様の一つの基準を把握する事は絶対に必要です 





しかし路線価等には映し出されていないものが沢山あります、 
道路付けもいい!、整形地だ!評価も出た!、フルローンが出た!やったーと喜ぶ事を1日でも早く卒業しないとと思っています、(不動産に対する価値観で駄目とは思ってないですよ!!) 






その気になれば最低でも1ヶ月以内に、決済を終えれる物件を購入しないと、達人には到底なれません、簡単に言えば仮に評価も出て、フルローンが出ても、隣がパチンコ屋なら小さいお子さん等のいる家庭は敬遠する事でしょう、またその逆で再建不可で銀行に敬遠されたとしても、隣の角地で年配お爺ちゃんの土地が手に入れば一気に大化けする時もある事でしょう 








この様に評価は出たが、ターゲット層が減るであろうの分析、又は化けるなの先見の明、これらを把握した上で、一つの基準に過ぎない路線価等に、振り回される事なく、本当の安さとはを常に考え達人に近づける様、感覚が磨かれてこそ、底値で仕入れて安く仕込んで、普通価格で売る又は普通家賃で貸す、この基本がインカム、キャピタルの極意だと思うのです 






その一つの基準を、関西の超ど変態投資家さんからヒントを一つ頂きましたそれは 






業者より100万円安くで買えばいいんです! 






達人の一言は非常に深い 






という事で、達人にほんの少しでも近づける様電話で業者と語り合うのです、客付を諦めた大家から利回り25%を目安に買い、安く仕込んで22%、それに安くで入居者を入れ14%で転売する、都内は合わないので23区の物件は、基本一般媒介だ!楽待、健美屋の一つの基準で月に500件仲介の案内をした業者が連載する事が出来る為、片手間で一般媒介で仲介をし、自分のサイトに誘い込み自社物件の利回り14%の物件を売るのである、 






電話をしライバルの商売の仕方を学び、達人のおっしゃる業者価格の100万円安い価格は幾らかが、頭の中で瞬時に叩き出す事が出来れば、今よりも更に面白くなるであろうと、想うのである!!! 






達人の道は遠し!!! 




Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone