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Fwd: 【きりのき】子供とペット



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 桐木(きりのき) <kirinoki2013@kirinoki.net>
日時: 2014年8月27日 18:30:03 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 【きりのき】子供とペット

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       医師が教える失敗しない不動産投資

 

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ブログ:http://kirinoki.net/
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こんにちは、きりのきです。


夏休みもそろそろ終わりです。週末に出かけるとどこも家族連れで混雑を
していて、毎週末出かけるたびにどっと疲れが溜まります。

最近もみなとみらいのパシフィコ横浜へ2度(それぞれ別のイベントで)
訪れましたが、どちらも大盛況でした。

本当に日本の景気は悪いのかと疑ってしまいます。


このような催し物が頻繁に開催されるのはいいことですね。主催者だけで
なく、不動産の所有者にもお金が入りますし、人の流れができる分、その
周辺施設へもお金の流れが生まれます。

我が家も含めて、最近の小さな子供がいる家庭では子供のためならお金を
掛けることに厭わない両親が多く。子供を引っ張り込むイベントを中心に
多数の大きなビジネスが展開されています。

夏休みにコンビニや鉄道会社の間でスタンプラリーが流行したのもその一環。

今後、あらゆる業界では子供を対象にしたビジネスが流行するでしょう。
流れに乗り遅れているのは政治だけ、です。


不動産投資でも、子供をメインターゲットに据えていく方法はかなり効果が
出るのではないかなと思います。

特にファミリータイプの物件を今後買い進めようと考えているならば、絶対
外してはいけないところ。


この先、結婚して子供が生まれても自宅を所有せずに賃貸住まいを続ける人
は恐らく増え続けます。根拠は色々ありますが、省略。

ファミリータイプの賃貸物件需要は、特に都市部を中心に高まり続けること
が予想されます。とはいっても人口が減っていきますので、絶対数はさほど
変わらないのかもしれませんが。

ですから、今後購入をする収益不動産はできればファミリータイプをお勧め
します。


ファミリータイプに住まわれる方というと年代は幅広く、あまりはっきりと
ターゲットをイメージできない部分があります。

若い夫婦が入居するのか、それとも中高年の熟年夫婦が入居するのか。

僕もファミリータイプの物件を所有していますが、本当に様々です。


それゆえ、ファミリータイプの物件は「無難な」内容のものが多いように
思えます。内装は小綺麗に、奇抜なデザインは避けた部屋作りで、と。

ここは、狙いどころであると思います。


僕はファミリータイプ、特に都市部の部屋については「子供」と「ペット」
へ強くアピールできるような形を取っています。

周辺環境然り、賃貸条件然り。

まだまだデザイン面では未熟で勉強しなければいけないことはたくさん
ありますが、今のところはこの程度でも問題なく入居が得られています。

更なる工夫を加えれば、平均家賃を高めることができるかもしれません。
時間の都合で今はそこまでやっていられませんが。


ペットをターゲットに組み入れる理由は、子供のいない夫婦、子供が独立
した家庭で愛情を注ぐ対象としてペットを買われる方は少なくないため。

子供持ち家庭もペットを飼うことは多く、コンセプトをぼんやりとさせず
ターゲットを広げることができますので、とても相性がいいですね。

ペットは部屋が汚れて云々と言われる方もいますが、基本的にはあまり
気にしなくていいのではないかなと思っています。

特別、退去後の費用が高くなるといった印象は受けません。そこを許容
した契約にするだけでも差別化に繋がりますから、僕は武器としてそれ
を利用しています。


ファミリータイプの物件の欠点は、単身向けの物件と比べて単位面積当り
の収益単価が低いこと。

これは収益不動産としての見かけ上の価値の低さに繋がります。収益還元
評価が低く割り出され、融資の際に少しだけ不利になることがある。

また1室当りの重みがあり、入居付けも時間とコストが掛かるため、空室が
一つできた際の損失が大きいのも問題。しっかりと長く入居をしてもらう
工夫をしなければ、入退去時の経費でやられてしまいます。

長く住むことを考慮している家庭は選ぶのにも慎重ですから、選んで貰う
ための工夫もしなければいけません。単身向けよりも手間が掛かります。

この辺りをちゃんとクリアできていれば、単身向けよりも遥かにやり易い
投資案件とは思いますけどね。



今後はなるべくファミリータイプの物件を中心に投資を進めていこうと
考えている僕ですが、子供のいる家庭をターゲットとした賃貸不動産の
研究を尽くしていこうかな、と思っています。

一番稼げる投資方法ではないと思います。前述のように手間暇・コスト
が掛かる割に利回りは低く、空室リスクも高い。

ですが、大切なのはしっかりとした自分の想いを持ち、それが欲する人
に伝わるようなビジネスをすること。


不安に駆られて中途半端に多彩な戦術へ手を出すよりも、需要の期待が
できるターゲット層に本当に有益な価値を提示することができていれば、
ビジネスとして成功する素地は残ります。

後は研究を重ね、問題点が見つかるごとに改良を続け、自分のビジネス
を磨くだけです。

日本人が一番得意なことですから、僕にも、勿論能地さんにも
できないはずがありません。


自分で試して良かったこと悪かったこと、経験したことはメルマガにて
報告をしていこうかと思いますので、今後ともお付き合いの程よろしく
お願いします。



PS.

僕が応援している収益不動産取り扱い会社、株式会社プルアップさんに
面白い動きがあったようです。

まだ詳細は公開できませんが、動きがありましたらご報告致します。



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対応いたしますので、よろしくお願いします。

(ついにお問い合わせメールまで迷惑メールフォルダに自動で
仕分けされる入る事例が発生していまいました。返信に遅れが
出ましたら大変申し訳ありません)

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