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Fwd: 〓マサリタ通信〓積算評価と売価のバランス



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 次世代大家マサ <info@strategic-investor.net>
日時: 2014年5月25日 19:06:18 JST
宛先: shakasenさん <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 〓マサリタ通信〓積算評価と売価のバランス

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shakasenさん!


こんにちは!
次世代大家マサです。

本日もあなたが最高に幸せになるための
読者参加型メルマガ、〓マサリタ通信〓がスタートです!


たまに読者さんからご連絡をいただき、
ご検討中の物件についてご相談をいただくことがあります。


その時に必ず確認するのが積算評価です。

積算評価とは、一定のルールに則ったその物件の『担保価値』のことです。


積算評価の計算方法は下記となります。


◎積算評価=土地の評価額+建物の評価額


土地の評価額は『路線価』×土地のm2数で算出できまして、
路線価は毎年7月に国税局によって公表される土地の評価額です。

その土地の路線価に購入を検討する不動産投資物件の
土地の広さをかければ土地の評価額が出ます。

例えば、土地が300m2で路線価8万円の場合、

300×8=2,400万円

これが土地の評価額となります。


そして、建物の評価額は

建物の延べ床面積×再調達価格×(残存年数/法定耐用年数)


で算出されます。

再調達価格というのは、その構造の建物を今建てたとしたら
1m2でいくら費用がかかるかということを決めたものです。


<構造別の再調達価格>
・木造・・・・・・・・・・15万
・軽量鉄骨・・・・・・13~15万
・鉄骨・・・・・・・・・・17万
・R C・・・・・・・・・・20万


金融機関にもよりますが、おおよそこのくらいです。

検討する不動産投資物件の建物の延べ床面積が500m2で
築20年のRCの場合、その建物の積算評価は


500×20÷47×27=5744万 


となります。


例えば、

土地:400m2
建物:700m2
構造:鉄筋コンクリート
築年:築24年
路線価:10万


という物件があったとすると、


【土地の評価】

400×10万=4,000万

【建物の評価】

700×20÷47×(47-24)=6,851万

【その不動産投資物件の積算評価額】

4,000万+6,851万=10,851万


となります。これが積算評価額です。

この積算評価額を重視する金融機関が非常に多いです。
(その他にも収益還元評価額も見ますが、これはまた今度)

書籍などでも書かれていますが、
積算評価額以下の金額で物件を購入するのが理想です。

物件を買い増していくために金融機関からの評価を
毀損しないようにするためでもありますし、
売却する際も評価額以下で買えていれば出口戦略を
描き易くなるからです。

木造の築古になると法定耐用年数の関係で建物の評価が
0になることもありますが、その場合は土地の評価だけで見ます。

土地値で買った、と良く耳にするのはこういうことですね。


ただ、あまりにも積算評価に固執しすぎてしまうと
なかなか物件が買えなかったりもします。

ですので、売価と積算評価のバランスについては
自分が納得できるレベルをしっかりと線引きしておく必要があります。


・絶対に積算評価以下でないと買わない。

・売価の8割以上の積算評価が出ていれば検討する。


と言った具合です。

個人的には、厚いキャッシュフローと賃貸需要が見込める
物件であれば多少積算評価が売価に届かなくても検討するようにしてます。

もちろん、信用毀損しないように保有物件全体のバランスを
取る必要はありますので、しっかりと戦略を練ることは不可欠です。

ただ、いつも書いているとおり、圧倒的なキャッシュフロー
多少の評価割れや空室、トラブルといったリスクを補填する力があります。

拘りすぎて二の足を踏んで何年も買えないよりは、
少しでも早く仕組みを作って時間を味方につけた
資産構築をスタートさせる方が賢明だと考えています。

このテーマは人それぞれ考え方があるかと思います。

もし何かご質問などあればこのメールにご返信下されば
私に届きますので遠慮なくご連絡下さいね^_^



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それではまた次回。
ごきげんよう。




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最後まで読んでいただきありがとうございました(^^)


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