Fwd: 8年使ったノート・パソコンを、(from國久)



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 邦さんの会社起ち上げ奮闘記50 <nrk17702@nifty.com>
日時: 2014年4月24日 8:57:41 JST
宛先: <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 8年使ったノート・パソコンを、(from國久)
Reply-To: <nrk17702@nifty.com>

さすがにXpも終わりだというので、3月に買い換えました。
 そのことは第44回記事でも触れましたが、環境設定や愛用のソフトの
インストールなどを、時間を見てはシコシコやっています。
 若い頃は、新しい機種の操作や進化したOSに感嘆したり、作業その
ものが楽しかったものですが、最近は面倒が先に立ち、妙に負担感を否
めません。
 特に、ネット接続前提のアクセス・キーだの認証作業だのが多く、い
ったい自分の個人情報がどこまで外部ネット上に流れているんだろう、
と不安も覚えます。

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 オペレーションを考える楽しみ
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 前々回(第48回)で、「耳寄りな(?)」と「?」マークを付けたのは、
 「ほんとかいね?」
という半信半疑な気もしているからです。
 確かに、個人と違い法人は理屈上「死ぬ」ということはありません。
が、邦さんのような一人会社の場合は、その代表社員という「実体」が
生身の人間ですし、現実には、
 「事業の承継者がいて、返済も先々安定した引き継ぎが行われる限り
において、○年の債務設定が可能だが、通常は代表者個人の年齢制限は
個人対象の融資を適用する。」
とかなんとか言われるんじゃないか、と想像するわけです。

 が、臆していては前に進みません。
 年齢だけでなく、共担に出せる空担保物件はあるわけですし、2020年
のオリンピックに向けて、基本的には不動産は上昇するでしょうし、金
利も上がるかも知れませんが、邦さんについては年金受給開始も視野に
入っているわけです。リスクを取ることに不安材料だけしか考えられな
い情況であれば問題ですが、緩和材料・安全策もそれなりにありそうで
すから、いろいろ可能性を考える価値もまたありそうです。

 4月上旬、不動産に強いFPの資格を持つコンサルタントを訪ね、今
後の戦略を検討。取り敢えず、以下のような点を整理しました。

・全額借り換えは、違約金・新しい借り換え先での担保設定や司法書士
 費用など、動く経費が大きく、旨味がない。(前回記事)
・50万前後で共担を外し、1物件空担保を作れるなら、それが一番下ご
 しらえ(準備)としてはリーズナブル。ただし、新たな融資を引っぱる
 ために、担保価値の高い方の共担を外すべく動く。
・物件探しはワンルームとファミリー両面で探すが、せっかく長期・短
 期保有に縛られない法人なので、キャピタル・ゲインも狙えるファミ
 リー物件組み込みは視野に入れたいもの。
・ただし、ファミリー物件購入は、例えば築25年越は住宅ローン対象外
 となるなど、あまり古いと買い手が付かない可能性もある。
・従って、立地については最重要項目として、事務所需要なども意識し
 ながら探す。
・ファミリー物件は、間取りによりシェア・ルーム的な使い方・貸し方
 が可能な場合があるが、では間取り重視か立地重視かと言えば、迷わ
 ず立地重視、駅から徒歩5分以内。
・賃貸物件であるばかりに収益還元法から見て妥当・安価だが立地や床
 面積から高く売れそうな「歪み」を抱えた物件、相続関係で現金化を
 急いでおり割安な物件(任意売却)、等々にアンテナを張って捜す。
・もちろん、値頃感のあるワンルーム物件でも、出れば対象にする。

 で、もし上述の不安が的中して、結局個人での購入と同じ債務期間し
か設定できない、などの事態もあることも考えておく必要があります。

・現個人所有物件の内、簿価で法人に移してもよいものがあるかどうか、
 その際の費用や移転後の個人・法人の収支予測をあれこれシミュレー
 ションしておく。
・個人の資産組換えを行うのであれば、どの物件からどういう順番で、
 という見通しを持っておく。

 これらの検討が可能なのは、収支を1つの財布にまとめず、物件毎に
現況を把握しているからですが、これまでは個人所有だけだったので、

・K%と残債と手残り資金と……、と考え、売却物件を検討する。

くらいの判断だったのが、法人の存在を加えると、

・法人に売却するのはどれか(簿価での移転が可能)。
・法人で借りるとCFは返済に消えてしまうのに課税所得は増える(返
 済元金は経費にならない)ので、その税務対策も含めて個人からの資
 金移動・補填が利くよう、トータルな収支を計算する。
・法人の期首3カ月以内であれば、役員報酬の加減で個人・法人間の収
 支コントロールができるので、これも加味して考える。
・もちろん、諸費用や取得税が資産計上できる点、減価償却が任意であ
 る点なども考え合わせて柔軟に考える。

といったスタンスが採れます。仕込む物件の規模(価格)にもよりますが、
いろいろ操作できるという前提で物件を扱う発想は、個人の時には無か
ったものです。

・個人・法人を跨いだ節税まで視野に入れると、どの程度の予算で、ど
 の程度の金利までなら借入を建ててもOK。

 といった考え方は、個人でスタートした頃、
 「借りられるかな?」
 「○割しか借りられなかったらどうしよう?」
などと、どちらかと言えば「ビクビク」していた臆病な姿勢とは随分違
います。

 さて、今回政策金融公庫という、云わば「ガチガチ」の安全性を重視
した借入がひとつ建ちましたので、次の取得物件は、どちらかと言えば
レバレッジを利かせた「CCR(Cash on Cash Return = 自己資本配当
収益率の高い投資」を心掛けたいと思います。
 法人が外部から借入をすると、その借入先に返済をするのは当然です
が、一方で別人格である邦さん自身にも返済すべき債務があります。開
業費から始まって、折に触れ代表社員からは「代表者借(個人事業にお
ける事業主借に相当する短期借入)」で赤字にならないようコントロー
ルされているわけです。言ってみれば一蓮托生状態です。
 でも、理屈の上では、この債務はちゃんと返済しなければならない存
在で、事業主借・事業主貸で済し崩しにうやむや、というわけにはいか
ないわけです。減価償却や節税を駆使してなるべく早期に返済し、法人
を「独立」させてやらねばなりません。
 そのためには、収益性を目指す必要があります。

 これまで、個人では、勤め人時代の「親方日の丸」の給料に支えられ、
あまり効率的とも言えない、はっきり言って「失敗」も経験してきまし
た。が、その勉強の成果を投入して、法人には寄り道をせずにまっすぐ
育って欲しい。そんな現時点の感覚です。
 幸い、人間と違って、反抗期もありませんし、バイト代を携帯電話の
支払に充てるとか、不良仲間に引きずり込まれてろくでもない輩に成り
果てるとか、心配の種が尽きないような子育てとは違います。
 セオリーを守り、効率性と安全性のバランスを心掛け、身の丈を知っ
て無茶をせず、淡々とコトに臨めば、結果は後からついてくるでしょう。