川田事例

チャンスもあるいろいろな事例
 
上手く勉強をして活用すればチャンスもあります。投資は基本的に自己責任になりま
す。リスクもありますのでしっかり勉強してから取り組んでください。
借地権への融資は? 借地権への融資は? 借地権への融資は? 借地権への融資は?     
 
      借地権の物件への融資は、基本的に銀行は消極的です。     
所有権ではないので担保として、万一処分するときに不都合が生じるリスクや、所
有者に何かあったときのリスクが見えないためです。
そのリスクを取りたくないというのが本音ではないでしょうか。
とはいえ、借地権を専門にしている業者もいますし、利回りを考えてどうしてもや
りたい方はそのような業者としっかりタイアップして仕組みを作ればよいでしょう。
 
 
相続税の支払いのための売却 相続税の支払いのための売却 相続税の支払いのための売却 相続税の支払いのための売却     
 
      相続関連の不動産案件はこれから増えてくること予想されます。相続税は2015
年1月より基礎控除が現在の6割になります。
基礎控除というのは相続税を計算する際に遺産総額から最初に引いてくれる控除額
で、基本になる額と妻、子の人数で金額が決まります。
      基礎控除を具体的に計算してみましょう。     
 
夫が亡くなって相続人が妻と子供の3人だった場合、法律改選前は
 
5000万円+1000万円×3人=8000万円でしたが、法律改正後は
 
3000万円+600万円×3人=4800万円となります。
 
すなわち相続税は、遺産総額から基礎控除を引いたものに税金がかかるので、基礎
控除が少なくなるということは、そのぶん相続税を負担する世帯数も増えるわけです。 
また、相続するときに、例えば不動産が1億円、現金が2000万円とする妻と2
人の兄弟だと、うまく分けることができません。 いずれにしても相続税の支払いの期限はありますので、少し安くても手放したいと
思う人は出てくるでしょう。
相続税専門の不動産鑑定士や税理士に依頼しておけばいいと思います。私も相続税
還付を専門にしていて、日本一還付している事務所の代表とファイナンシャル・プラ
ンナーの仲間です。
ときどき情報をいただきますが、自分の投資スタンスに合う物件はそんなに出てく
るものではありません。これからビジネスとしても相続関連は伸びる分野ですので目
が離せません。
 
指値で安く買う 指値で安く買う 指値で安く買う 指値で安く買う     
 
      物件概要に出ている価格は売り主の希望価格です。それに対して買い主の希望価格
を示すことを「指値をする」といいます。     
指値についてはいろいろな考え方があります。これだけで一つのテーマになるくら
いです。
長岐隆弘さん著『超優良物件を格安で入手する不動産投資法 〜初心者でもでき
る! 不動産投資プラチナ指値術〜』(ぱる出版)を参考にしてください。
2014年初めの東京近辺のように、不動産売買が活況で値段が高くなっていると
きは指値が効きにくいものです。
売り主が希望する価格満額でも購入したい投資家も多く、その人に融資がついてし
ませば指値は効きません。
そうはいっても指値が通れば大変投資に関しては有利になります。
広島の物件は500万円、板橋の物件は2000万円の指値が通りました。
しかし札幌の物件は指値をしていません。ライバルが多く、指値をしては物件が抑
えられないと判断しました。
指値の考え方は自分の投資スタンスと売り主の考え方によります。いずれにしても
相手が納得してくれないといけません。
つまり指値の根拠を示して「なるほど!」と思ってくれないといけません。
私は直近の、大規模修繕費予定金額の現在価値を引いた金額を、その物件の今の真
の価値と考えます。
大規模修繕予定金額とは主に屋根の防水と外壁の塗装や修繕費をいいます。
その真の価値よりも売り主の金額が高ければ差額を指値とします。  現在価値から直近の大規模修繕予定金額より売り主の価格が低ければ、安く出てい
ると判断して、売り主希望価格満額の金額で入れて指値をしません。
鑑定評価については、専門の不動産鑑定士に譲るとします。専門の不動産鑑定士
評価しても10人が評価すれば10通りの評価が出ると言われるくらい、基本は同じにし
ても鑑定評価がわかれます。
鑑定士ではないので鑑定評価にこだわるのではなく、投資家らしく自分の投資スタ
ンスと相手方の納得のいく指値をすることが大切なのではないかと思います。
 
ボロ物件をリノベーションする ボロ物件をリノベーションする ボロ物件をリノベーションする ボロ物件をリノベーションする     
 
リーマンショック直後に流行した比較的融資を使わない方法です。リーマンショッ
ク直後は物件が安く放置されていました。放置されていたというよりは融資が付きに
くかったのです。
実はこのようにリーマンショック直後では物件は安くなりますが、銀行の姿勢もこ
れがどれだけ続くかわかりませんし、それぞれ融資をする先の個人や企業も痛手を受
けているため、どうしても銀行は融資に関して慎重になります。
銀行は《雨の日には傘を貸さない》とよく揶揄されますが、リーマンショックの影
響が長くて儲からない場合、その個人や企業が支払いできなくなれば、その個人や企
業が破綻します。
そうすると個人や企業も不幸ですが、銀行もお客様から集めていたお金が返せなく
なる可能性だってでてきます。このことは金融機関として絶対にあってはならないこ
とですからどうしても融資を引き締めます。
融資は出ないが安い物件はある。「それなら現金で買える範囲のものを買おう!」。
それでボロ物件を買ってリノベーションをし、家賃収入を増やしたり売却をしている
のです。
もちろんこのボロ物件投資はリーマンショックのときだけに通用する方法ではなく、
いつの時代にも通用する方法ですが、このときは融資が出ないこともありヒットした
のです。
この方法は手間がかかるというデメリットもありますが、逆にリノベーションをす
ることが好きな方には向いている方法です。
「カーター行列の法則」から見ても理に適っています。
ボロ物件は誰でも嫌です。ですから安いし、買おうというライバルが少ないので指値も効きやすいのです。つまり、みんなが要らないといって逃げているわけです。
この逃げる行列に並ばず、「買い」を入れるのは嫌な気持になります。そして、この
「ボロ物件」というのはリノベーションすることで「よい物件」「キレイで住みたくな
る物件」に生まれ変わることができるのです。
何度も言いますが、この「嫌な気持ち」のなかで変化できない、または変化が難し
いものは避けないといけません。
向かいに嫌悪施設があるケースはそう簡単に変えられませんから避けるべきです。
「ボロ」が「きれい」になるのは可能だからいいのです。
この投資方法はアベノミクスで将来金利が上昇し、銀行融資が使いにくくなったと
きにも有効かもしれませんので勉強しておく価値はありそうですね。
都心のボロ物件でうまく活用すると、土地の値上がり益を享受するスーパー投資が
出現するかもしれません。時代はどんどん動いていて、そのたびに新しい時代に合っ
た投資方法が出てきて、新しいお金もちが現れます。逆に、今の自分に胡坐をかいて
いるだけでは、時代と新しい人に駆逐されてしまいます。
  あと一つは首都圏直下や南海地震がこの30年のうちに70%前後の確率で起こる
といわれています。その対策を打っておくことでしょうか。
ボロ物件投資の有名人では、加藤ひろゆきさんの『ボロ物件でも高利回り激安アパ
ート経営』(ダイヤモンド社)や鈴木ゆり子さんの『カリスマ大家・鈴木ゆり子が実践
するボロ物件をお宝に変える不動産投資術』(ぱる出版)です。
また、満室経営新聞で執筆されている松田淳さんも高利回りを実現している点で、
この中の有名人のおひとりでしょう。 『元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方
法』(ぱる出版)の本も出されています。
 
「不動産は買で成功、失敗の是非が決まる」といわれます。相場よりも買い方
を工夫して安く買ったりできれば成功を手にしたようなものです。
このことは真実だと思いますが、これに執着しすぎると買うタイミングを逸し
てしまいます。
安く買うことができる方法はいくつかあります。任意売却、競売、指値、相続
税支払や資金が必要なため売り急ぎの物件等です。これらは買った後に付加価値
を付けることができるのです。
以上