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Fwd: 先日、法人で(from國久)



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Thanks, Masahiro Nouchi
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差出人: 邦さんの会社起ち上げ奮闘記49 <nrk17702@nifty.com>
日時: 2014年4月17日 14:07:03 JST
宛先: <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 先日、法人で(from國久)
Reply-To: <nrk17702@nifty.com>

取得した物件の賃料を振り込んで貰う専用の口座を開きました。当然法
人の口座になります。
 賃貸管理会社の銀行と同じ支店に作れば、振込手数料がかからないの
で、これまで一本化していた地元信金とは違う金融機関に作りました。
 理由は単にその手数料を省くためだけなのですが、これをもし会社の
HPなどで「会社概要」「弊社取引先金融機関」などという項目があれ
ば、その賃貸管理会社の使う銀行の数だけ銀行名が並ぶのかしら?  と
思いました。

 大企業相手のメガバンクなどの名が連なっていると、さも「当社はメ
ガバンクが融資してくれる優良企業です」とでもいった印象を与えるの
かも知れませんが、実は、たまたま賃貸管理会社から家賃を振り込んで
貰うだけの用途で、別に何千万とか億単位の融資実績などなく、せいぜ
い年間 100 万円程の家賃が動くだけ。

 誇らしげな金融機関名には、もしかすると、こんな使われ方(取引先)
もあるのかも知れません。

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 債務のメンテナンス(その2)
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 「その2」となっていますが、タイトルとして「その1」があったわ
けではありません。第47回記事(04/03配信)が債務のメンテナンスの記
事が「その1」となります。今回は、昨年暮れから別件の借り換えにつ
いて交渉していた経緯を述べます。

 抱えている借入の内、第43回記事で(07)とした1本があります。4.3
%という高めの金利で、元利均等返済ですから返済開始当初の利息が重
く、なかなかな元金が減らない、という構造になっていました。
 2011年に組んだ借入で20年返済の設定というのも、完済時の自分の年
齢を考えると、いつまでも返済が終わらない感じが厭でした。

 で、返済開始から3カ月後に100万円余り、さらにその1年後に100万
円余り一部繰上返済を行い、返済期間を7年位減らしました。
 返済間もない時期だったこともあり、総支払利息額は劇的に圧縮され
ましたが、逆に言えば「元々収支は黒字なんだから、放っておいても経
費になる利息の使い勝手」としてはどうだったかなあ、という味も残り
ました。

 さて、当初 620 万だった借入は、この記事を書いている3月末で、
約 352 万と、57%までに減っています。半額の 310 万までは 50 万円
もありません。
 こうした段階で「次の手」をどう考えるか。債務は、2物件をまとめ
て1本の借入という共担状態。取り敢えず、

a.借入先に交渉して、債務をどちらか1物件の単独担保にして貰い、共
 担を外せないか。

b.他の金融機関に借り換えられるか、借入先を捜し、交渉する。

という2つの方法が考えられます。

 a.の方法は、多少の手数料は掛かるかも知れませんが、現在の取引先
との関係を維持しながら、無担保の物件が1つ生まれるわけですから、
それを使って新たな共担を組み、物件の買い増しにつなげられます。

 b.の方法は、現借入先に違約金を払う必要が発生すると考えられ、ま
た、通常の感覚では借入先との信頼関係が毀損されます。しかし、物件
の担保評価如何では、借り換え先の金融機関に金利を大幅に下げて貰え
る可能性があります。例えば、
 「52万円負担して頂き、300 万円の融資なら、担保は1物件のみにし
て、金利 2.75 %でやらせて頂きます。」
なんて条件を引き出せれば、a.でも共担を外す手数料が掛かるわけです
から、最終的な返済利息総額や登記書き換え費用などを勘案しても、ト
ータルには「お得」になるかも知れません。

 では、なぜこんな手間をかけるのか?
 ひとつには、例え返済総額が若干不利になったとしても、借り換えの
費用は、「住宅ローンと違って事業経費になる」ということ。
 そして共担が外れるということは、物件の使い勝手が増すということ。
 主にこの2点です。

 ではさらになぜ、黒字の個人をそう急いで操作するのか?
 それは法人を作ったから、ということになります。
 第41回記事(02/20配信)で、

代表社員が法人に物件取得代金を投資し(貸付)、法人はその借入金で
物件を買うわけで、言ってみれば個人が法人に貸すお金がドカンと増
え、ますます一蓮托生状態になる

と書きました。また、

法人は、その名の通り人格を持っているにしても、アルバイトをして
いる大学生のようなもので、結局代表社員である邦さん自身のスネを
かじっている状態です。
 親から借りた金を返し、晴れて自立するよう、もうしばらく面倒を
見てやらなければなりません。

とも書きました。
 個人と法人が融合している状態はかなりの期間続くでしょう。しかし、
社会に出て稼ぐようになってから奨学金を返すように、徐々に「独立」
させてやるべきです。

 ところが、第41・45回記事で書いた法人取得物件は、政策公庫の担保
付き。すぐに自力で次の物件、というわけにもいかないでしょう。
 で、個人の手持ち物件を共担を外して動かしやすいようにしておき、
今度は個人の方で物件を買い増す。すると、個人は11物件となり、1物
件手放しても青色事業的規模をキープ可能。
 そこで、今度は個人所有物件を費用が掛かっても法人に移す。言って
みればその経費は個人から法人への生前贈与のようなイメージでしょう
かね。どちらが費用を持つかは別として、市場原理でなく当事者間の任
意移転で「簿価」での所有権移転が可能ですから、業者に暴利を貪らわ
せずに、個人法人両者間の懐具合を勘案しながら、正に「適当」な物件
を移します。
 もし、個人の方に手元資金が無くても、共担として提供できる物件が
あります。邦さんには担保の外れている物件が複数ありますから、個人
法人間の物件所有権移転は、極めて計画的戦略的に行えます。

 そうして物件を増やした法人は、売上が増えるわけですから、一蓮托
生から抜け出すべく、代表社員からの借入を返していく。あるいは、法
人の方に残る内部留保を積み上げてさらなる投資を拡大する。
 返済を受けた代表社員は、その資金を個人事業として再投資可能です
から、結局は「どっちの立場で」というだけの話です。
 多分、そこに第40回記事(02/13配信)の税務対策なども絡んできて、

・現状の借入状況から見た最適値
・中長期的な視野から見た今年度の最適値
・来期は借入を見込むので、決算は黒字に

などといった「方針」が考えられていくのだと思われます。

 冒頭に戻り、(07)の債務はどうなったか?
 これが遅々として進みません。借り換えができるか地元の信金に問い
合わせたのが12月。3月末の決算までに何とか融資額を伸ばすよう動く
んじゃないか?  と踏みましたが、一向に進展せず。
 一方、元の借入先に「共担を外すにはどの程度内入れすればよいか」
問い合わせたのが2月半ばですが、これも一向に返事が来ない。
 300 万程度の額は、金融機関にとっては端金なのかな、とも思います
が、しびれを切らして問い合わせたところ、
 「○○物件は60万円程内入れして頂ければ共担は外せます。△△物件
でしたら40万円程の元入れで共担を外せます。」
との回答。

 わざわざ2物件まとめて借り換えして、違約金や借り換え先の新たな
抵当権設定などするより、
・ 50万前後の元入れで共担を外し、
・ 抵当を残した方は返済額を軽減させ、
・ 担保の空いた方を共担に出して新たな物件を仕入れる
のが、最適解のように思われます。

 方針やミッションについてはまた書きたいと思います。