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Fwd: 太陽光3カ月の発電実績を(from國久)



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 邦さんの会社起ち上げ奮闘記48 <nrk17702@nifty.com>
日時: 2014年4月11日 7:05:53 JST
宛先: <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 太陽光3カ月の発電実績を(from國久)
Reply-To: <nrk17702@nifty.com>


並べてみました。
 2月前半に大雪が2回もあったことで、なおさら感じるのかも知れま
せんが、02/16以降のオレンジ色部分の増加、そして3月に入ると、1
時間当たり3.5kw超えの朱の部分も記録されるなど、まさに、
 「暖かくなってるんだなあ。」
と単純に感動します。

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 「耳寄りな(?)」融資情報
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 公庫から借りた手元資金の使い方として、借入額の妥当性と一部繰上
返済による債務メンテナンスについて述べましたが(第47回)、その時期
は特にすぐでもありません。記事の中では、

4月に48万円ほど一部繰上返済するだけで、

と書きましたが、他に有効な使途があれば検討に値します。
 K%の高い債務に一部繰上返済することは、利回り的には下手な借入
よりCFを生みますが、それは経営の安定を向上させる内部成長であり、
収入(売上)の増大は望めません。現時点の総収入は変わらないまま、営
業外費用である支払利息の比率が変わったり、返済額が低減されたりし
ているだけです。

所得(収入ではない)が1,000万になってきたら法人化(第44回)

をひとつの目安にするなら、危険回避を判断しつつも、リスクを取らな
ければなりません。つまり外部成長策です。

 で、借りた手元資金をどう使うかですが、基本は邦さん自身が出自の
音楽に時間を割けるよう、物件を増やして賃料収入を上げることを考え
ます。
 しかし、如何ともし難い「壁」が年齢です。
 2011年に2戸取得した物件(「実録ワンルーム買換推進記」として、
当時3カ月ほど配信)は、個人での購入でしたが、利用した金融機関の
完済時年齢の規定に触れませんでした。
 築古ながら、震災後の不安から手放された都心立地の物件が多く出回
っていた頃ですから、築年規定の緩いその金融機関は金利は高めながら
「使える」勝手の良い借入先でした。
 しかし、今その同じ金融機関で借りようとすると、年齢の方の規定
引っかかり、当時は組めた20年の債務期間が取れません。

 借入や金利の計算に慣れた読者には今さらですが、住宅ローン以外の
大きな借財は知らない、という読者もおられますから、軽く触れておき
ます。
 例えば500万円を金利4%で借りたとしましょう。
 元利均等として、20年で返すのなら毎月 30,299 円、17年しか債務期
間が取れないと、33,819 円の返済となります。
 支払う総利息は、前者が 2,272,451 円、後者が 1,899,997 円です。
 住宅ローンの返済であれば、支払利息の少なくて済む17年返済が良さ
そうにも思えますが、「窮してQOLが下がっては味気ない」という考
え方があり、また子どもがいると教育費が増大するので、敢えて20年を
採ることは普通にあります。
 事業性資金の場合は、利息が経費に計上できますから、
 「無駄なものを買って無理に経費化せずとも、利息は黙って経費にな
ってくれる」
存在です。元利均等の場合は、その利息部分が年々減っていきますが、
邦さんの場合は子どもの教育費増大とは逆で、
 「しばらくすれば年金の受給が始まる」
というエポックがあり、遣り繰りがラクになる目途はついています。

 これまでの記事でも、利息が経費になることのありがたさや、減価償
却費が経費になること、それも個人は強制償却に対して法人は任意償却
で税法上可であることなどの有利さには触れてきました。
 コントロールできる、という意味では、利息はある方が扱いやすく、
むしろ政策公庫のような低利はK%が高めになり、「融通の利かない債
務」になります。
 いずれにせよ、借入は長期で組める方が使い勝手が良いような気がす
るようになったのは、「借金は手段」との考えが身に付いてきたという
ことでしょうか。リスク・ヘッジには団信もあるわけですし。
 あるいは、抱える債務のバランスという点から、期間短め低利の政策
公庫と、期間長め金利やや高めの民間借入をセットで考えることで、色
々「遣り繰り」を操作できる余地が生まれる、とでも言いましょうか。

 さて、2011年に利用した金融機関の、「築古物件でも貸してくれる」
利点は捨て難いものがあります。なぜなら、マンション開発は地価の高
い都心から始まりましたから、立地の良い「価格もこなれた」物件はみ
んな古いのです。
 例えば、邦さんの住む港区にも沢山のマンションがありますが、半数
以上が旧耐震です。しかし、立地が良いので値崩れも起こさず流通して
います。つまり、買っても資産価値が落ちないとか、現行賃料を維持で
きるというのは安心なわけです。
 ところが、金融機関によっては、建物の担保価値を30年にしか見ない、
という規定のところもあります。すると、「造りも管理もしっかりして
おり遜色のない物件」が、その築年規定のみによって対象外になります。

 そうした金融機関毎の融資事情をあれこれ考えると、個人ながら既に
借りた「実績」もあるし、都心築古狙いならもう一回2011年利用の借入
先を使えたら……、と未練が残ります。

 そこで、2・3年前からこの金融機関が法人対象の融資も始めた、と
いうので、業者経由で規定をヒアリングして貰いました。

 ・共同担保物件は、法人所有か法人代表者が保有する物件に限る。
 ・ローン期間:木造 45年 鉄骨 50年 RC 60年 マイナス築年(原則)。
 ・個人での借入よりも、若干担保保全を図るようにしている。
 ・個人借入の上限は3億だが、法人は1億が上限。
 ・資産管理法人や中小零細(家族経営)等の法人が対象。

 「これは夢か!」と思いましたね。RCの築30年のマンションが、個
人で借りたら邦さんは17年なのに、法人で借りれば30年!
 原則とはいえ、仮に25年で組めるとしたら、上記 500 万円4%の元
利均等返済は、実に毎月 26,391 円で済みます。
 空担保の物件は幾つかあり、既に個人事業の方は十分黒字化していま
すから、利回り等物件選びさえ間違わなければ、債務期間の長期設定実
現は願ってもないリスク軽減です。
 年金受給までの数年間をしのぐ、5年間程度の見通しなら、20年とか
30年のローンを抱えていても考え易いと思いますし、
 「これは積極策かな。」
と背中を押される気がします。

 昨年は、太陽光発電システムの設置などで「寄り道」をしたため、年
末の急遽売却でやっと法人所有物件の取得。
 今回は、手持ち資金や公庫からの借入金を有効に使って物件を買い増
せば、効率の良い運用ができるのではないかと。
 以前にも書きましたが、法人には売却時の長期・短期保有という概念
がありませんから、キャピタル・ゲイン狙いの物件も視野に入り、また
ファミリー物件も対象になります。

 早速、FPの資格を持っている業者や、ファミリー物件専門の業者な
ど、複数のネット・ワークにアクセス開始。
 相談の内容や、今どきの流通物件など、仕入れた情報についてはまた
回を改めて書きたいと思います。

 同じ人間が債務を履行するのに、法人だと借入年数が延びる!
 何だか、改めて「法人作っといて良かったな」と思ってしまいました。

<発電実績01~03.pdf>