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Fwd: 融資は無事03/31に実行(from國久)



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 邦さんの会社起ち上げ奮闘記47 <nrk17702@nifty.com>
日時: 2014年4月3日 17:01:31 JST
宛先: <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 融資は無事03/31に実行(from國久)
Reply-To: <nrk17702@nifty.com>

されましたが、返済表が郵送されてきたのが本日(04/03)。
 今回の記事の中で、金利 1.75 %で計算している箇所がありますが、
返済表が届いてみれば、実行は 1.65 %でした。
 最後の方の、

改めて今回の法人取得物件の数字を眺めて

という箇所は、1.65 %で計算しています。

 ------------------------------------------------------------
 法人で物件取得(後)
 ------------------------------------------------------------
 現金買いゆえの割安物件(第41回、02/20配信)。
 その物件を担保に、決済後でも融資が引っ張れる政策金融公庫(前回)。
 ではその借入金をどう使うか、債務のメンテナンスが今回の話題です。

 まず、借りた額が妥当だったかという検証です。
 邦さんの場合、年齢的なこともあり、また現在はサラリーマンの定収
入がありませんから、目一杯レバレッジを利かせるという融資利用はし
ません。
 一応、毎月2万ないし年間で20万円くらいのキャッシュ・フローを手
元に残すよう「調整」し、それを退去現状回復費用や修繕の資金に備え、
1年が経って残れば、再投資なり一部繰上返済に回す、というめやすで
各物件を運営しています。

 すると、今回法人で取得した物件は、62,000円の家賃、賃貸管理委託
料、建物管理費、修繕積立金、固定資産税を月辺りに割った額、などの
経費が 20,650円なので、ザッと4万円の手取り。
 年間20万円残すためには、返済に回せる月額は23,333円。現在の公庫
の利率で、「担保を提供する融資を希望される方」を見ると、9年超10
年以内の基準金利が1.75~2.55%ですから、仮に10年1.75%で借りたと
すれば、次のようになります。

 借入額 200 万円 毎月 19,500 円程度(初年度、元金部分 17,000 円)
 借入額 210 万円 毎月 20,500 円程度(初年度、元金部分 18,000 円)
 借入額 220 万円 毎月 21,500 円程度(初年度、元金部分 18,000 円)
 借入額 230 万円 毎月 22,400 円程度(初年度、元金部分 19,000 円)
 借入額 240 万円 毎月 23,400 円程度(初年度、元金部分 20,000 円)

 つまり、適正な借入は 240 万円程度に抑えておくべきではなかった
か、という反省が導かれます(いくら借りたかは申しませんが)。
 そこで、実際に始まる返済月額約 30,000 円との差額である 6,600円
ほどのキャッシュ・フローを生み出せないか考えるわけですが、ここで
頼りになる指標がK%です(K%については、2013.10.24配信の第27回
記事を参照)。
 2014. 1月末現在の融資残は、以下の4本(個人分)。

    残債   金利     返済年額  K%
(01) 271万  2.575変  464,000  17.13
(03) 263万  2.112変  205,000   7.80
(07) 358万  4.3  変  460,000  12.84
(10) 104万  1.45 固  364,000  34.99 (2013.10公庫借入)

 左端のカッコ番号は、第27回記事と同じです。
 (10)の公庫借入に返済したいところですが、今回の法人の借入が政策
公庫ですから、
 「すぐ返すのだったら何で借りたんだ?」
ということになりますからちょっと無理。
 候補は、(01)の借入ですね。

 計算すると、4月に48万円ほど一部繰上返済するだけで、毎月の返済
額が 6,700 円足らず下がります。
 つまり、上述の

適正な借入は 240 万円程度に抑えておくべきではなかったか

と実際の借入額との差額オーバー分を敢えて借り超してしまい、その内
48 万円を他の借入の一部繰上返済に元入れすれば、借入を 240 万円に
留めておいた場合の返済額と結果的に同じになり、なおかつ手残り資金
が生まれるということになります。
 しかも、この数字は公庫返済が始まった初年度の返済額ですから、元
金均等の公庫借入は毎月の返済額が徐々に減って負担が軽くなるわけで、
全債務期間中の平均返済月額を勘案してみれば、元入の一部繰上返済額
をもう少し減らして手残り資金を増やすこともできるでしょう。

 政策公庫は、借り換えのための資金融資はしてくれません。新たな担
保取得に際して査定を行い融資。その代わり、根抵当にして何回でも借
りられる、という方法になります。
 従って、例えば3~4月頃に複数物件の退去が発生し、合計すると50
万円くらいの現状回復・修繕費用が発生した、なんて場合には、その根
抵当の借入の返済がある程度進んでいて空担保があれば、まるで財布の
ように「ちょっと借りて」費用を用立てる、なんて使い方ができます。
 一般に民間のリフォーム・ローンは金利が高めですから、修繕費用な
どでは使い勝手の良い借入先になります。

 なお、法人として借りたお金は、物件取得に際して会社に投資してく
れた代表社員に返済、という第一段階があり、それを受け取った邦さん
個人が、個人事業主で運用している物件の借入返済に遣う、という構図
になります。

 さて、公庫の抵当権設定の司法書士費用も出ましたし、返済表も手元
に届きましたので、改めて今回の法人取得物件の数字を眺めてみましょ
うか。

 現況収入(年額)    744,000 円
 表面利回り          10.74 %
 購入諸費用(実額)  543,975 円

 満室時賃料        744,000 円
 空室率-3%        721,680 円
 運営費            291,814 円
 純営業収益        429,866 円
 返済元利額(初年度)358,982 円    返済元利額(初年度)288,185 円
 純営業収益         70,884 円    純営業収益        141,681 円

 総収益率             6.20 %    総収益率             6.20 %
 K%                11.97 %    K%                12.01 %
 借入償還余裕率       1.20       借入償還余裕率       1.49
 自己資本配当率       1.59 %    自己資本配当率       3.18 %

 左側が、借りた額を「そのまま返済」として考えたもの、右側が、上
述の他物件繰上返済を実施して増えた手取りをこの公庫返済に組み入れ
たもの。
 なお、決済に当たって諸費用の日割精算がありましたが、その内固定
資産税の按分額は、物件価格に上乗せして、さらにその上乗せした合計
額を土地部分と建物部分に按分して、減価償却費(建物)を算出するのだ、
と税の専門家は仰言います。
 なぜなら、固定資産税は毎年1/1現在の持ち主に掛かってくるので、
買い主が精算してもそれは納税したことにはならず、物件価格に上乗せ
して処理するのが正しい、とのことです。