読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

Fwd: 収益不動産価格が高騰している中でも不動産を安く買う私の方法 石渡浩の特別メルマガ



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

Begin forwarded message:

差出人: 石渡 浩 <sodan@fudosan-toshi.org>
日時: 2014年4月1日 8:09:15 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 収益不動産価格が高騰している中でも不動産を安く買う私の方法 石渡浩の特別メルマガ

石渡浩の特別メルマガ「不動産を買う場面以外の銀行との付き合い方」

●収益不動産価格が高騰している中でも不動産を安く買う私の方法●


 皆様ご存知のとおり昨年から収益不動産価格が高騰しています。2008-2009
年はリーマンショック後の信用収縮により割安な不動産が大量に売り出されて
いました。私が不動産投資を大きく出来たのはそのお陰です。2010年以降
次第に価格が上昇し、現在に至っています。

 そんな中で私が最近買っているのは、個人向けアパートローンで購入する
には向かない物件です。その中には潜在的には高利回り物件になり得ますが、
例えば次のような理由により、個人投資家がアパートローンを使って買うのが
難しい物件です。

・築年数が古く銀行所定の耐用年数で計算すると融資期間を(長く)取れない
・空室が多くて現況賃料からはアパートローンの返済が難しい
・建物がボロボロで修繕費がかかる
・不良入居者がいて個人投資家が副業や不労所得的イメージで運営するのは難しい
・売主から引き継がれる書類が少ない(例えば賃貸借契約書が一部無いとか)
・権利関係が複雑で、トラブル防止の観点から、売主や仲介業者が素人相手に売りたくないと思っている
・取引の円滑化のために、仲介業者が既存取引先(もちろん決済できることが確実な買主)に買ってもらいたいと思っている

 私が昨年から今年にかけてかっているのは、こういう類の物件です。
これができる背景には、金融機関から「賃貸業のプロ」と評価され、また、
仲介業者から、宅建業者取引と近い感覚で取引できると思われていることが
あります。融資についていえば、個人向けアパートローンではなく、法人
部門が担当する事業性融資を利用しています。個人向けアパートローンでは、
築古・空きだらけ・ボロボロといった物件に融資が付きませんので。


----------------------------------------------------------------
■今夜限り私のセミナー収録DVDを増税前価格でお求め頂けます

 私のセミナーは基本的にご来場頂いた方に受講して頂いています。
DVD販売もしていますが、販売するのは私のセミナー等の開場であり、
信販売はしていません。

 しかし、交通事故による怪我の後遺症により、私はしばらく積極的
な活動ができそうにありません。そこで、過去の主たるセミナーのう
ち、現在でも価値の高いものを厳選し、今夜限り、通信販売いたします。

 詳細は、こちらの販売ページを今日の深夜までにご覧下さい。明朝
ページを閉じる予定です。
http://www.fudosan-toshi.org/20140331-1.html
----------------------------------------------------------------


 では、個人向けアパートローンが利用可能で、積算価格と収益価格よりも
安く買える物件は無いものでしょうか。少ないながらもあります。そういう
物件は競争が激しく早い者勝ちになります。元付け業者と親しい関係を作って
おいて第一に物件情報を提供してもらえれば良いのですが、私を含め個人投資
家にとってそれはなかなか難しいことです。ではどうするのか。元付け業者
の中には収益不動産の優良な買主リストを持っていないところも多く、
そういう会社が売主から売物件の仲介の契約を結んだ場合、業者間公開する前
に、まず、ポータルサイトに一般ユーザー向けに登録して買主を見つけること
で、売主・買主両方から仲介手数料を得ることができます。

 それができずに業者間公開して客付け業者との共同仲介となると、仲介手
数料収入が半分になってしまうので、業者間公開する前の情報というのは、
物元仲介業者にとっても「おいしい」のです。「積算以下」の物件探しは
私が無料提供している収益不動産検索システム
http://fudosan-toshi.willnet.org/sekisan/admin/login.php
が便利ですのでよろしければ新規登録の上お使い下さい。

 しかし、いずれにせよ、給与年間収入の10倍、20倍までが目安と
されているアパートローンでは自ずと限界が来ます。その次は、サラリーマン
としてではなく事業者として融資を受ける必要があり、そのステップとして、
私は、信用保証協会付き融資の利用をお勧めしています。

 その過程で重要なのが、この特別メルマガの主題である「不動産を買う
場面以外の銀行との付き合い方」なのです。実際私は不動産購入資金
以外で融資を10件以上受けていますし、預金・融資以外の取引も銀行と
しています。

 アパートローンではただ購入資金の融資を受けるだけですが、それ以外の
様々な取引をするのが事業者であり、その一環として事業性融資があるのです。

 この特別メルマガでは、「不動産を買う場面以外の銀行との付き合い方」
について、今後詳しく解説していきます。

 なお、もっと高度で実践的な知識を短期的に得たいという方には、
本日限定通信販売の私のセミナー収録DVD
http://www.fudosan-toshi.org/20140331-1.html
の中級編、中上級編をご視聴されることをお勧めいたします。




─────────────────────────

発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

メール配信停止は次のURLをクリックしてください。
ただし、一度停止するとそのアドレスでの再登録
は今後一切できなくなります。

http://fudosan-toshi.willnet.org/netpro/byeform_xxx.php?pid=step_1

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■