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Fwd: 受けている融資がアパートローンなのか事業性融資なのかの見分け方 既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの石渡浩特別メルマガ



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 石渡浩 <sodan@fudosan-toshi.org>
日時: 2014年3月31日 20:47:27 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 受けている融資がアパートローンなのか事業性融資なのかの見分け方 既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの石渡浩特別メルマガ

既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの石渡浩特別メルマガ

「受けている融資がアパートローンなのか事業性融資なのかの見分け方」


 こんばんは、石渡浩です。

 先ほどまぐまぐからメールマガジン「大家の消費税対策で今夜すべきこと
-住宅の家賃を合法的に値上げできます-」を配信しましたが、届きした
でしょうか。届いていない方は、
http://archive.mag2.com/0000279415/20140331184722000.html
からバックナンバーをお読みの上、届き易いメールアドレスをご登録下さい。


 ご自身の受けている融資がアパートローンなのか事業性融資なのか、
分かりますか。

 私が2009年にブログを書き始めて5年以上が、また、そのブログを加筆修正
した2冊の本を出版して数年が経ちました。2009年当時、中古不動産購入資
金の融資を受けるには銀行が住宅ローン審査で使う「属性」が良いことが必
須条件と業界中で言われていましたが、私は、前年度事業所得の税引前利益が
100万円足らずの大学院生という中で2006年に融資を受け、その後在学中に
数件の銀行借入をしました。そして、2007年3月の大学院修了後に不
動産所有管理会社を設立し、その法人を中心に次々と融資を受け、
2009年には10億円以上の借入残高がありました。

 低所得の自営業者という属性で多数の銀行から高額の融資を受けるというの
は、2009年当時の業界の常識に大きく反していました。それがどうして可能に
なったのか、拙著2冊で解説していますが、単なる個人としてではなく、
不動産賃貸業の事業主として融資を受けたからです。むしろ、「属性」の良
いサラリーマンが受けるアパートローンで10億円以上借りることは難しく、
法人として事業性資金融資を受けたことで、事業規模の大幅な拡大が可能となっ
たのです。

 この間、不動産投資業界の認識も徐々に変わり、「事業性融資」という言
葉が広がりました。皆さまはじめ業界関係者のご理解により、私がかねてより
述べていることが業界に広まってきましたが、銀行が行うアパートローンと
事業性融資との違いが分かり難いと感じる方が多いのでしょう。私のところに
個別に寄せられる本の読者様からのご相談の中にも、「自分の受けている融
資が何なのか知りたい」という案件が何件もありました。

 まず、アパートローンと事業性融資とが全く別物とは言えません。アパート
ローンを事業性融資の一部と分類している銀行もあります。また、法人名義で
融資を受けているからといってアパートローンでないとは言えません。そもそ
もアパートローンは資産家の相続対策のための商品であり、そういう資産家は
いわゆる「実質個人の資産管理会社」を作ってアパート経営することが昔から
あり、信託銀行や都市銀行の個人営業部門は、このような法人に対してアパー
トローンを出していました。そして、一部の地方銀行では、個人向けアパート
ローンと同様の基準で法人に対しても融資をしており、「アパートローン」と
銘打たれてはいないものの、実態としてはアパートローンです。

 では、アパートローンと事業性融資とはどう違い、私たち利用者がその区別
をどのようにできるのでしょうか。


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 私のセミナーは基本的にご来場頂いた方に受講して頂いています。
DVD販売もしていますが、販売するのは私のセミナー等の開場であり、
信販売はしていません。

 しかし、交通事故による怪我の後遺症により、私はしばらく積極的
な活動ができそうにありません。そこで、過去の主たるセミナーのう
ち、現在でも価値の高いものを厳選し、今夜限り、通信販売いたします。

 詳細は、こちらの販売ページを今日の深夜までにご覧下さい。明朝
ページを閉じる予定です。
http://www.fudosan-toshi.org/20140331-1.html
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 前述の通り、アパートローンは事業性融資の一部と位置づけられることもあ
り、また、銀行により取扱いが異なるため、その違い認識や区別がし難いことで
しょう。私の回答を一言で言うと、一般事業法人と同様に取り扱われているかど
うかです。アパートローンでは個人の属性と収支計算が重視されます。それに対
して、一般事業法人への融資では、財務分析に基づく銀行の各法人に対する「格
付け」が重視されます。その詳細説明は上記広告URL内のセミナー収録DVD
「「事業性融資の本質を突く究極のセミナー」に譲り、今回は、自身の資
産管理会社が一般事業法人と同様の取り扱いを受けているかどうかを確認する
方法を列挙します。

・元金均等返済が可能かどうか
・不動産賃貸管理業以外の売上げをその法人に計上してもその後融資が受けられるか
金利オプション等デリバティブ取引が可能か
・法人の発行する社債(私募債)を銀行が引き受けて資金を出してくれるか
・銀行から毎年の決算書・試算表に加えて、期中の試算表の提出を求められるか
・銀行員が事務所を頻繁に訪問するか
・銀行員から融資以外の法人取引を勧められるか
・銀行員から「社長」と呼ばれるか

 これらのうち私募債引き受けには相応の財務状況が必要です。しかし、
それ以外は一般事業法人ならば銀行員から言われることです。

 ご自身の資産管理会社が事業性融資を受けられているのか、実質アパート
ローンで個人扱いされているのか、知りたい方は、上に列挙した事項を
担当銀行員に聞いてみると良いでしょう。

 それでも判然としない場合、「経営者保証ガイドラインに基づき
代表者の連帯保証を外して頂くためには、どのような会社にしていけば
良いですか」と聞いてみてください。即答はないかもしれませんが、
事業者とみなされていれば、金融機関はこのガイドラインに基づき
適切に対応しなければなりません。一方、単なる個人であり事業主ではない
と判断だれれば、ガイドラインの適用は必須ではありません。

 また、「法人と個人が完全に一体となっているので経営者保証は
外せません」と言われた場合も、事業主とみられていない可能性が
あります。例えば、勤めている会社の給与収入を返済原資と
見込んで銀行が資産管理会社に融資をしているような場合です。

 「経営者保証ガイドライン」で示されている会社と経営者個人との
分離は、連帯保証をどうするかという以前に、そもそも、それが
ある程度されていないと、実質的に法人とはみなされません。

 例えば、私に何億円も貸している某信用金庫は、最近まで、
私の個人の決算書・申告書を入手していませんでした。連帯保証人
の私個人ではなく、法人としての力で返済可能と判断していたから
です。その信金の連帯保証は間もなく外れる見込みです。

 究極的には、個人保証なしで法人のみで融資を受けられれば、
それは明らかに事業性融資です。

 
 
 


 


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発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/

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ただし、そのアドレスからは、今後一切、再登録が
できなくなります。

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