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Fwd: 大家の消費税対策で今夜すべきこと−住宅の家賃を合法的に値上げできます−



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 石渡浩(不動産投資) mag2 0000279415 <mailmag@mag2.com>
日時: 2014年3月31日 18:47:22 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: 大家の消費税対策で今夜すべきこと-住宅の家賃を合法的に値上げできます-
Reply-To: 0000279415_rm3xgh@publisher.mag2.com

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第189号 大家の消費税対策で今夜すべきこと-住宅の家賃を合法的に値上げできます-
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするた
めに有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、
また、融資による資金調達について、不定期に提供いたします。



■今夜限り私のセミナー収録DVDを増税前価格でお求め頂けます

 私のセミナーは基本的にご来場頂いた方に受講して頂いています。
DVD販売もしていますが、販売するのは私のセミナー等の開場であり、
信販売はしていません。

 しかし、交通事故による怪我の後遺症により、私はしばらく積極的
な活動ができそうにありません。そこで、過去の主たるセミナーのう
ち、現在でも価値の高いものを厳選し、今夜限り、通信販売いたします。

 詳細は、こちらの販売ページを今日の深夜までにご覧下さい。明朝
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 通信販売は本当に今夜限りです。先月末に1日限りで特売した昔の
セミナー映像販売ページも、今はこのとおり変えています。
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■大家の消費税対策で今夜すべきこと-住宅の家賃を合法的に値上げできます-

 私は個人も法人も消費税課税事業者です。整地された駐車場や店舗・
事務所の賃料、また、退去時の原状回復費用等は課税売上なので、税
務署に消費税を納税しなければなりません。一方、純粋な住宅の家賃
は消費税が非課税なのでその分の売上については、税務署に消費税を
納税する必要はありません。

 免税事業者は課税売上についても納税の必要はなく、不動産賃貸業
ではそういう方が多いと思います。消費税納税をしていない方は皆さ
ん免税事業者です。免税事業者が消費税を預かると分を「益税」と言
います。確かにその分の消費税を税務署に納税する必要はありません。
しかし、経費は上がっていますので、税務署に納税しなくても全てが
「益税」という訳ではありません。

 私たちが特に困るのは、住宅の家賃です。これは非課税取引ですの
で、消費税が増税になったからといって増税分として家賃を上げるこ
とはできません。その一方で、経費は上がりますから「負の益税」が
生じてしまいます。

 これは事業者の損失になってしまいますので、私はそれを避けるた
めに、住宅の賃料をこの時期上げています。根拠は借地借家法32条

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事
情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となっ
たときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物
の借賃の額の増減を請求することができる」

です。同様の趣旨はほとんどの賃貸借契約書に書かれています。

 つまり、消費税増税やそれに伴う物価上昇のため、賃貸用建物を維
持する「負担の増減」が生じて、また、「経済事情の変動」が生じて
「建物の借賃が」「不相当となったときは」、「建物の借賃の額の増
減を請求することができる」のです。

 実際、消費税だけをとっても、色々な経費が明日から上がります。
そして、アベノミクス効果でかねてより物価が上がっています。建築
関係の経費は特に上昇が激しいです。ですから、私は、税制改正と物
価上昇を理由に、賃借人さんに住宅家賃の増額を求めています。実際
に貸主の負担は増えており、デフレからインフレに転換するという大
きな経済変動が生じていますので、請求可能と判断したのです。そし
て、値上げをお願いした半分以上について、承諾して頂いています。

 明日から物価が上がるということのみならず、既に上がっているこ
とも、賃料増額を求める重要な根拠だと考えています。

 実務上は、今年に入ってからの更新時に賃料値上げを打診して、賃
料を上げて更新契約しています。けれど、やろうと思えば契約期間中
の値上げ請求も可能です。

 明日から色々な経費が上がります。物価上昇が地価に反映すれば(
一部地域では既に地価が上がっています)、固定資産税も上がってい
きます。経費が増えるのに売上が増えなければ利益が減ってしまいま
す。ですから私は、既存賃料も新規賃料も今年上げています。

 私の意見に賛同される方は、今夜、賃借人さん宛の契約条件変更の
依頼文や、賃貸管理会社への指示文をを書かれてはいかがでしょうか。

 頼りになる相談相手がいない方には、私の会社の法務担当者(宅建
主任者の行政書士)がお話をお聞きすることも可能ですので、もしご
質問やご相談がありましたら、
https://form.os7.biz/f/9ca04ec6/
からお送り頂ければと思います。



■消費税還付について

 消費税増税に伴い建物購入時の消費税還付のニーズが一層高まります。
消費税還付は一歩間違えれば脱税になりますので、慎重に行う必要が
あります。

 そんな中、2週間前に税理士の叶さんから私のメルマガ読者様宛にメ
ッセージを頂戴していました。

 私が実践している私のノウハウではなく、叶さんの文章になります。

 
-----ここから、叶さん------------------------------------------

みなさん こんにちは!
不動産投資専門税理士の叶です。

3月も半月が過ぎ、あと少しで4月ですね。

4月になると消費税率が8%に上がるのは周知の事実だと思います。

これにより、不動産投資家にも影響が出てきます。

特にこれから物件を購入したり、新築物件を建てる方は、
建物価格に8%の消費税が掛かるので、影響は大きいですね。

でも、逆に8%に上がることによって、節税になるケースもあります。

それは、消費税還付が成功した場合です。

消費税還付が成功すると、今まで建物金額の5%分しか
還付されなかった消費税が、8%分還付されることになります。

建物金額や請負金額が1億円であれば
500万円から800万円還付額が増えることになります。

これは大きいですね!

消費税還付については、僕が出しているレポートで
その仕組みをわかりやすくお伝えしいます。

この度、消費税率改正対応版を新たに出しましたので、
ぜひ一度読んでみてくださいね!

無料! ⇒ http://kanae-tax.com/item/49717/1121/

-----ここまで、叶さん------------------------------------------


 以上、叶さんからのお知らせでした。

 私は消費税還付の相談にお応えすることはできません。それ以外の
消費税増税対策について私にご相談のある方は、
https://form.os7.biz/f/9ca04ec6/
からご送信頂ければと思います。



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発行者 石渡浩
http://blog.fudosan-toshi.org/




◎石渡浩の不動産投資を本業に─保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを─
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