Fwd: アパートローンと事業性融資の違い 石渡浩の特別メールマガジン



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差出人: 石渡 浩 <sodan@fudosan-toshi.org>
日時: 2014年3月31日 8:39:16 JST
宛先: masahiro.nouchi@gmail.com
件名: アパートローンと事業性融資の違い 石渡浩の特別メールマガジン

石渡浩の特別メールマガジン

「アパートローンと事業性融資との違い」

 銀行業界で「ローン」と言うと、規定に当てはめて融資できるかどうか
を簡便に審査して速やかに融資を実行できる商品、というように捉えられ
ています。住宅ローンが良い例です。アパートローンも同様であり、規定
に当てはまれば審査に直ぐに通ります。そのため、規定に当てはまる借主
規定に当てはまるアパートを規定の条件で建築・購入する場合には、ア
パートローンを利用するのが適しています。

 けれど、中古収益不動産を何棟も購入しようとすると、アパートローン
規定に当てはまらないことが多くなります。元来アパートローンは資産
家の土地活用や相続対策のために作られた商品であり、普通のサラリーマ
ンが中古不動産を購入するという時点で規定に当てはまらない銀行もあります。

 また、サラリーマンへの融資を積極的にしている銀行では銀行が想定する
属性に合う借主が中古不動産購入資金の融資を受けることができますが、そ
ういう銀行は概して、一人に何件も何億円も貸し続けることは想定していま
せんし、既に他行でそのような融資を受けていると「既存借入額が多いので
これ以上借入できません」と言われがちです。そういう銀行では、本格的な
事業として不動産投資をしている人(いわゆる「専業大家」や「事業性大家」)ではなく、サラリーマン等他に本業をもっており副業や資産形成として不動
産投資をしたい人を融資対象にしているからです。

 すなわち、初心者サラリーマン等を想定した融資であり、本業として不
動産投資をしている人向けではありません。そのため、何棟も何億円もと
いうのは本業としてするならば事業性融資で対応するも、初心者前提のア
パートローンでは銀行が想定する融資先ではないのです。

 そして、初心者前提ですから、初心者でも買った後容易に賃貸経営でき
るだろう物件にしか融資しません。例えば、築年数が古い、入居率が低い
(空室率が高い)、駅から遠い、地域として田舎、長期滞納者が多い、こう
いう経験者向けの物件には融資をしない傾向にあります。

 それに対し、そのような経験者向けに融資をするのが事業性融資です。
兼業であったとしても、主たる仕事が不動産投資であるか、あるいは、主
たる仕事が別にあっても事業遂行に必要な能力や人材、経験等を備えている
事業者に融資をするのです。

 銀行としては不動産賃貸業のプロという扱いをしますので、事業者(主
として法人)の業績次第で、複数銀行と取引すれば何十億円でも融資を受
けられます。そして、融資対象となる購入不動産の範囲も広く、先述した
築年数が古い、入居率が低い(空室率が高い)、駅から遠い、地域として田
舎、長期滞納者が多い、といった物件でも、銀行が「本業やそれに準じる形
で不動産賃貸業をしている会社(プロ)だから購入後に諸問題を解決して賃
貸経営を続けられるだろう」と判断し、融資をしてもらえるのです。

 以上を要約すると、アパートローンはアマチュア向け、事業性融資はプ
ロ向けであり、アマチュア向けにはアマチュアなりの融資基準があり、プロ
向けにはプロなりの融資判断がある、ということになります。

 ここでいう「プロ」とは、宅建業や金融商品取引業投資運用業等のプロ
ではなく、不動産賃貸業としてのプロです。売買を繰り返したり、一棟何十
億円もの不動産を購入したり、そういうことはその分野のプロがいます。私
の仕事はアパート経営業であり、売買を繰り返したり、一棟何十億円もの不
動産を購入したりはしませんし、免許もありませんので、宅建業界や金融業
界のプロとは違います。しかし、アパート経営業のプロとして銀行から認め
られています。

 もっとも、プロとして色々な不動産を次々と購入していくのか、アマチュ
アとして銀行規定の安全な投資をするのかは、皆様に各自ご判断頂きたいと
思います

 「アパートローンと事業性融資との違い」についてより詳しいことに
ついては、この特別メルマガの上級編となる「既存借入額2億円以上で法人
として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ 」(無料)
http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html 
で、今夜、お届けいたします。





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発行者:石渡 浩
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