Fwd: 法人の公庫借入が(from國久)



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差出人: 邦さんの会社起ち上げ奮闘記45 <nrk17702@nifty.com>
日時: 2014年3月20日 7:58:50 JST
宛先: <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 法人の公庫借入が(from國久)
Reply-To: <nrk17702@nifty.com>

3月末となったため、期締め決算と重なり、ちょっとあわてています。
 基本的には、物件購入に際して用立てて貰った代表社員(つまり邦さ
ん自身)に返済するのですが、期末にあたって代表者借の額をスッキリ
した額にさせたいなとか、普段日常の交通費などの短期借入と物件取得
の長期借入のバランスをどう取ろうかとか、減価償却費は最終的にどれ
位に収めようかとか、微調整の日々です。

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 法人で物件取得(中)
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 ところで、01/22に融資の申し込みに行った折、公庫に「異変」が生
じていました。
 窓口で申し込みをしようとすると、担当者が、
 「売主様と買主様双方が当方(公庫)に来て頂いて……」
と今までにないことを言い始めたのです。

 「え?  1,000万もしないワンルームなんて、仲介業者任せでわざわ
相対取引の面前契約にしないこともありますから、今回も手持ち現金
で決済を済ませてしまうつもりですが。」
と言うと、
 「あ、それでしたら当方(公庫)もその方がありがたいので助かります。
いえ、民間と同じように同時決済をお望みになる方もあって、なるべく
そうしたご希望に合わせるようにしているんです。」
との説明。

 「ああ、そうなんですか。私は5年半前に利用させて頂いた折の段取
りなのだろうと思い、もう来週には決済を済ませるべく進めているもの
ですから、それしか頭になかったもので。」
と答え、胸をなで下ろしました。

 なぜ胸をなで下ろしたのか?

 実は、今回の取得物件は、販売図面に記載されている額を元に公庫の
融資申込みをしましたが(その段階では決済前)、1月中に現金決済して
くれるなら値引きしますという、売り主が法人(販売業者)の扱う物件だ
ったのです。
 こちらの手元には払えるだけの資金がありましたから、現金買い。し
かし、公庫には、「借り入れるのだから」販売図面通りの額と、限りな
くクロに近いグレーの(というより、はっきり言って公庫には実際の決
済額にやや上乗せした)額のままにしておき、本来4割融資の限度額を、
結果的には20万ほど噴かせて申し込みをしたわけです。(ただし、申込
み時点は決済前なので、あながち嘘とも言い切れない。)

 これがもし面前での契約となった日には、
 「あれ?  物件は○○万とお聞きしていましたが、契約金額は△△
万なのですか?」
と「虚偽(?)の申告」がバレます。
 つまり、公庫ゆえの「融資本人実行」「移転登記後の融資実行」「移
転登記と公庫の抵当権設定の2回司法書士費用が発生」などの煩雑さは
あるものの、実際にはこうした「裏技」もつかえるのです。

 因みに、物件の所有者が登記される際、融資が使われていると、額と
金利も謄本に記載されます。通常の融資だと、借り入れ日から計算して、
 「○年経っているから、元金はこれ位減っているだろう。」
という予測も付けられます(ただし、謄本には融資期間までは記載され
ないので、年数も推測の範囲)。
 しかし、政策公庫の場合は「根抵当」が原則で、融資された額や金利
は分かりますが、その後に極度額以内で再借入をしているかどうかまで
は分からない担保設定となります。
 これは、事業性の資金を貸すのが公庫の基本なので、返済が進んで空
担保が生じれば、その担保余力を使って運転資金を融資、というように
「回していく」ことを原則としているからです。
 もちろん、希望すれば通常の「返済が終われば抵当が自動的に外れる
一般的な抵当権設定」も可能ですが、公庫のスタンスは原則根抵当です。

 で、なぜ融資申込額を噴かすことができるかというと、謄本には売買
金額は記載されないからです。
 従って、例えば 500 万円の融資金額が記載されていたとすると、そ
れを公庫が貸していれば、
 「4割融資が原則だから、きっと売買は 1250 万位だったろうな。」
と予想が付き、りそな銀行が貸していれば、
 「原則3割自己資金だから、720 万位の物件価格だったのかな。」
などと予想が付きます。
 が、それはあくまで金融機関の姿勢であって、自己資金を半分位入れ
て、1,000 万の物件の内融資利用は 500 万という結果の記載なのかも
知れないのです。

 物件の取引は個人にしろ法人にしろ、任意自由に交わされるものです
し、融資利用の比率も、必ず金融機関が許容する限度額を目一杯使わな
ければならないわけでもありません。
 そうしたデータが何でもかんでも謄本に記録されないという意味では、
記載事項が「抵当が付いている」程度の範囲にとどまっているのは、個
人情報保護の点からも良いことだと思います。
 が、そこに付け込むというか、悪知恵を働かせるというか、わずか20
万位のことですが、「より多く融資を引き出そう」という「小技」が頭
をもたげるのです。

 02/03の面談の後、担当者も02/07に物件の現地調査をしてきたよう
で、その足で法人事務所へ来訪。
 「あの物件が○○万とすれば安くないですか?」
との感想に、
 (シメシメ)
と心中では思いながらも、
 「ええ、売主さんが物件を扱う業者さんで、その会社の期締めなのか、
現金ならこの値段で、と仲介業者に預けてきたようで。」
 「ははあ、在庫処分かなんかで安く出したんでしょうかね。」
などと言葉を交わしながら、ひとまず手続きは無事終了。

 審査には2週間程度かかる、とのことで、後は結果待ち。
 決済の際の領収書がありますか?  とでも訊かれたらどうしようかと
も考えましたが、
 「ああ、決済が31日の月末で忙しかったもので、コピー機のない出先
で交わした関係で、その場で司法書士に預けちゃったんですよ。」
とでも言えばいいか、と……。

 待つ間、無事太陽光発電補助金(自治体分)も振り込まれ、早速40~
50万円ほど一部繰上返済でもしたいところですが、金融機関は3月に融
資残高をキープしたいでしょうから、それは4月に入ってからにしてあ
げようかと。
 そんなことを考えていると、01/31に決済した法人取得物件の登記完
了済識別情報(権利証)が届き(02/14)、順調にコトは運んでいると思い
きや、融資決定の報せが入ったのが03/08。
 謄本や印鑑証明を整え、こればかりは「無駄」とも感じてしまう、
 「公庫の根抵当権設定のために二重の司法書士報酬料。」
の手続きが進み、3月末の法人期締めまでの入金に目途が立ちました。

 この使い方については、次回記事でプランしてみたいと思います。
 なお、投資の初期で自己資金が少ない時、
 「取得物件の金額を上乗せして売り主さんに書いて貰い、金融機関に
はその額で申込み、例えばその9割の融資が受けられたが、実際の取引
額はそれより少ないので、結果的にフルローンが引っ張れた。」
なんて手が、モノの本には載っています。
 邦さんは小心者なので、一棟もので1,000万円からのサバ読みは怖く
てできませんが、1,000万円貯めるのも容易なことではありませんから、
お買い得の安心確実物件などの際は耳元で唆す声が聞こえるのかも知れ
ませんね。