KONNO

上記写真は僕が5年程前の現役サラリーマン時代、キャッシュフロー0円、年収400万円以下、貯金が100万円あったかなかったかの時に節約する為、自宅からおにぎりを持参してランチ時、食べていた公園です。。完全にリストラ社員状態(笑)@神奈川県藤沢市

不動産投資において、構造の両極端に値するのが(木造とRC)です。

この2つの構造を考えると融資(期間、金利、借入額)やキャッシュフロー、エリア、利回りなどが違う形で見えてきます。

普通のサラリーマンが人生変えるつもりでやるのであれば、一番は拡大すること、それには融資が鍵、だから止まらない融資戦略が大事、そこには構造が密接、しかし融資額が大きければ儲かる訳ではなく、しっかりその金融機関にあった物件を探すこと、しかし忘れてはならないのが何故、不動産投資をするのか、おそらく儲けるため、だから不動産投資においてのマイナス面のひとつである[融資と構造]をしっかり勉強していきたい、それができればローンという最大の難関を突破でき、儲ける不動産投資が実現する。僕はいつもそう思っている。

商売の鉄則は、

プラス面を多く

マイナス面を少なく

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しかし普通のRCを買うと

賃貸経営においての

僕が考える4つの指標

に合わない・・・

何故か儲けの方程式の

真逆にいっている

気がしてならない。

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★RC収益の部

利回り↓

★RC支出の部

借入額・返済↑

運営費↑

固定資産然↑

※収益が少なく、支出が多い

★木造収益の部

利回り↑

★木造支出の部

借入額・返済↓

運営費↓

固定資産然↓

※収益が多く、支出が少ない

僕はいつもこれをベースに考えています。次回はもう少し細かく考えてみようと思います。

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県などの首都圏エリアで不動産投資をやろうとした場合、RCこと鉄筋コンクリートの価格は高く、その割、収益性が弱いのではないか。。

そう思っていたところアベノミクス、そしてオリンピック決定、その影響か?!さらに価格は高騰している。だから売却のタイミングだと売り煽る不動産会社もいる。高騰したことで買い側にいると仕入れがとても難しいタイミングでもあるかもしれない。僕が思うにRCこそ木造以上の収益力がないと普通のサラリーマンでは持ちこたえることができないと思っている。

では、そのRCを考えると・・・

収益性

低属性の僕の考えは”収益”→しかしRCは収益性が非常に弱い→だから金利の低い金融機関(1%台)から資金調達できれば数値が合う→しかし、そういった金融機関はハードルが高く中々それができない→だから収益性の高く物件の数ある地方に行く→そこに行くと賃貸需要が読めない不安→その空室リスクを打開する策があれば→地方で買って数値が合うかもしれない→しかし地方に集めると地元密着の地元型金融機関が少々使うづらい場合もある→だから自分の近くに買おうと思うが収益性が高い物件がない→だからRCで物件を買うには「都心部、低価格帯、築古、再生型、高収益、高積算」という方程式が僕のひとつの答えになった。→しかし、それを経験値の浅い人がやるのはどうかといったことを考えるとRCこそ簡単なように見えて難しい気がする

★融資期間とバランスシート

融資期間が長い→キャッシュフローが出やすい→元金が減りずらい→建物評価が売価と同額あっても両方一緒に落ちて行くので(評価・残債)貸借上のバランスシートがあまり良くならない→そこで損益であるキャッシュフローが出ていないとさらにバランスシートは悪くなる→売価に比べて建物評価が過大だと貸借のバランスシートは良くなってもランニングである固定資産税が上がって収益を圧迫するような気がする

★借入額と金利

借金が多い→金利上昇が気になる→固定金利での資金調達をする→物件購入に対する資金調達は大概が変動金利オプション取引でヘッジ、、でもその商品で損しているケースがほとんど→もし懸念している変動金利が上がると、おそらく、その物件を新規で購入する買主側の資金調達金利も上昇してしまい→売りづらい環境化に入る→そこに上がった金利返済が波のようにやってくれば→結果、売れずに多額の売却損を出す→最悪のシナリオは売却もできずに金利上昇の大波にのまれてしまうことだ

★その他思うところ

・入口(買い)と出口(売り)13%程度、ロッドが大きいので諸経費も大きい

・自殺リスクが売却損に反映する大きさも少額物件より大きい

・出るキャッシュフローが木造と同じの場合、大規模修繕の大きさは圧倒的にRCのが重い

・売買価格、資金調達融資額、融資期間、物件のロッドの大きさに惑わされていないですか?

他にも色々ありますが、RCでの賃貸経営事業はいくつかの方程式にはまならなければ手を出すことは避けています。しかし、上手く買えた時に収益破壊力は木造に比べて出ることでしょう@@!

▼ユニークな一匹狼が思う今の木造

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県などの首都圏エリアで不動産投資をやろうとした場合、まだまだ収益性が高い物件をひろっていくことはできると思う。さらに地方であればもっと物件の数がひろえます。

木造アパートは、融資が難しいという見解、融資期間が取れない、評価が出ない、マンションに比べて入居者の質が悪い、マンションに比べて賃貸需要が弱く客付けが難しい、法定耐用年数を超えるから信用毀損する、ボロいから修繕費などにお金がかかる、木造アパートではリタイアは不可能だ。など全くウソだと僕は思っています。

収益性

都心部でも地方でも収益性を考えれば、やはり利回りがひとつのキーワードになります。物件として、適正な利回りが確保できていれば、木造アパートは支出が少ないので現金が残りやすい。RCと木造の利回りが一緒であれば収支上は木造に軍配があがると思う。築古再生物件、再建築不可、借地権であればさらに収益性は高い場合が多いが・・・駆け出しの初心者には向かない場合がほとんどです。

★融資期間とバランスシート

法定耐用年数超えの木造だとメガバンクでは融資期間が極端に短い、もしくは融資自体が困難なのでキャッシュフローを叩き出すのが非常に難しい。だからノンバンクを筆頭に日本政策金融公庫、地方銀行第二地方銀行、信用金庫、信用組合であれば融資期間が20年以上出す事がやり方次第ではできる。メガバンクである都銀と他の金融機関ではそもそもの融資戦略自体が違う。

土地比率が高くないと法定耐用年数を超えた木造アパートには融資が付ずらい。

土地評価と残債の数値乖離があまり大きくないことが前提で、土地評価と残債が一定とすると、残債が進むごとに元金が減り、バランスシート上も良くなる傾向にある

★借入額と金利

木造は借入額が低い場合が多く、RCは借入額が多いので、両者を比較すると金利上昇のリスクレベルに違いがある。木造でもフルローン、オーバーローンは出る。そして金利も1%台にすることも可能。

★その他思うところ

・たとえば例として、「さつき荘」、「山田荘」という名前のようなアパートで「古くて、広くて、適度に内装が綺麗、相場より安く」こういった物件は一度入居者が付くと居住期間が長い傾向にある

・儲けを考えて、借り換えなどを考えないのであれば、木造×違法建築×ノンバンク×高利回りという方程式も面白い

・儲けを考えて、属性が悪い場合=現金×売価が安くて間取りが多い戸建て=シェアハウス=高収益事業

・他人にあげる諸経費も少ない

・出口が描きやすい

・木造アパートであれば、大規模修繕はRCに比べて圧倒的に少ない

木造、RCどちらもメリット、デメリットがある。僕は低属性でもリスク低く、再現性があること、そして規模拡大までのスピードに注力している。どちらが良いか悪いかは融資と密接な関係にある。その融資戦略マイルストーンは、結局その人の目的によると思う。

Thanks, Masahiro Nouchi -Sent from my iPhone