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Fwd: 2月の発電実績が(from國久)



Thanks, Masahiro Nouchi   -Sent from my iPhone

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差出人: 邦さんの会社起ち上げ奮闘記43 <nrk17702@nifty.com>
日時: 2014年3月6日 7:23:35 JST
宛先: <masahiro.nouchi@gmail.com>
件名: 2月の発電実績が(from國久)
Reply-To: <nrk17702@nifty.com>


出ましたので、参考に添付しました。
 1月までは、1時間当たり2.5kw以上の発電を淡いオレンジにしまし
たが、2月に入ると3kw超えの時間帯もあり、そこは濃いオレンジにし
ました。

 (朝)黄→淡オレンジ→濃オレンジ→淡オレンジ→黄(夕)

となるわけで、お日様の力の届き具合が分かりやすいかと。
 (完全に遊んじゃってますね。笑)

 えー、済みません。明日税務相談に行くのですが、個人の申告を準備
していて、「あ、書いておきたいな」と思ったことがあるので、政策公
庫借入の話はまた先に延ばします。

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 第三表を書きながら改めて売却のこと
 ------------------------------------------------------------
 第35回記事(2013.12.19配信)で、暮れに1物件売却したことを書きま
した。
 今回の確定申告個人事業では、昨年8月の分と併せて、2物件の分離
課税の処理をしなければなりません(確定申告第三表の作成)。
 固定資産(土地や建物)の譲渡は、給与所得や事業所得と損益通算がで
きず、単独で切り離して計算する必要がありますが、同一会計年度内に
複数の物件を売却した場合には、その該当複数物件間ではプラス・マイ
ナス合算の通算ができます。

 従って、8月の売却物件は79万ほどプラス、12月の売却はマイナス73
ほどで、差額6万に対する長期譲渡税20%の12,000円ほどの納税で済む
だろうとの当初の読みでした。
 が、今回実際に書類を整えてみると、合算でマイナス55万円ほどにな
り、譲渡税はまったく発生しなかったのは良かったにしても、
 「何でこんなにズレたんだ?」
というのが、急遽書いておきたかった部分です。

 実は、これまで邦さんは5つの物件を売却してきたのですが、3つ目
まではいずれも取得時新築のものばかりで、キッチリと履歴をトレース
しなくても、どれも譲渡損がでるものばかりでした。
 もったいないと言っちゃあそれまでですが、ま、それは「勉強代」と
割り切っているわけです。
 が、昨年の売却物件は2つとも取得時中古でした。ゆえに1つは譲渡
「益」が出てしまったのですが、この場合は取得時からの費用等がハッ
キリ分かっていないと、分離課税用第三表も自信を持って書けません。

 幸い、取得時の段階で、既に5つ目とか11番目とかの物件ですから、
取引も慣れてきていて、当時の書類や領収書なども保存してありました。
 それゆえ、書類作成は労せずできたのですが、では55万円のズレの原
因は何だったのかというと、取得費用の計上にありました。
 特に、取得税と登記・司法書士費用が大きかったのです。

<8月売却物件>
 取得時竣工後8年の築浅物件。購入した2006年頃は、まだ税務署が、
 「躯体と設備は一緒にまとめ、建物扱いの減価償却の対象とする」
よう指導していなかったので、建物と設備の2本建てで償却費の計算を
していました。
 ゆえに、帳簿価格の減りは早く、譲渡の際は「益」が出る構造でした。

・取得価          14,700,000円(+46,948円=取得時精算固定資産税)
(諸経費)
・印紙代              15,000円(売買契約書貼付)
・登記司法書士費用   380,000円(含借入担保設定)
・取得税             105,800円
 合計               500,800円

 固定資産税の按分額は、物件価格に上乗せして、さらにその上乗せし
た合計額を土地部分と建物部分に按分して、減価償却費(建物)を算出す
るのだ、と税の専門家は仰言います。
 なぜなら、固定資産税は毎年1/1現在の持ち主に掛かってくるので、
買い主が精算してもそれは納税したことにはならず、租税公課として経
費にできない。ゆえに物件価格に上乗せして処理するのが正しい、との
ことです。
 (売却の場合は、1/1時点でこちらの所有ですから、日割精算額が
出たら租税公課になります。)
 ただし、当時はそのことを知らず、1,470万円を基準に減価償却費を
重ねてきましたから、今回は取得時精算固定資産税は算入していません。

 さて、譲渡価格は1,250万でしたが(2013.08.29配信前書参照)、譲渡
税の計算では以下のような数字が必要です。

・譲渡時帳簿価格  11,665,648円
(諸経費)
・印紙代               7,500円
・登記司法書士費用    23,000円
・印鑑証明発行手数料     300円
・金融機関手数料      15,750円(繰上返済、担保抹消関係)
・交通費               1,000円(売買契約、印鑑証明取得)
 合計                47,550円

で、この数字と売却価との差 12,500,000-11,707,948=786,802 円が、
当初譲渡益と把握した思い込みです。
 が、実際の譲渡益はここから取得時費用をさらに差し引き、286,002
円(786,802-500,800)となるのが正しい姿のようです。

 つまり、取得時は借入を利用した、担保設定を含む高額な登記費用と、
登記から数ヶ月あるいは半年後に納通が来る取得税があり、この両者で
50万円近くがかかっています。過去の新築物件売却の折は、これらの取
得時費用など計算しなくても譲渡損が確定しているため、あまりこれま
で意識していなかったのです。
 なお、借入は取得者の都合だから担保設定の部分は費用にならないの
では?  との解釈になるのか税務署に問い合わせたところ、
 「借入を利用しているにしても、その担保設定をしなければ登記自体
が完了しないのだから、取得時費用に算入して構わない。」
とのことでした。

<12月売却物件>
 一方、暮れの急遽売却物件は、2008年取得ですから、今年(2014)の1
/1を迎えないと長期所有にならないという「あと2週間で長期」目前
の物件。ただ、譲渡損であれば課税20%(長期)・39%(短期)は関係あり
ませんから、むしろ上述8月売却物件の益を相殺するための売却です。
 細かい計算は省略しますが、売却損は -836,915 円。
 上述同様に取得時の登記費用と取得税抜け落ちで当初計算していた売
却損約 72万だと、8月売却物件の当初予想78万との差は約6万円で、
これであれば、目論見通り、12,000 円程度の納税額でしたが、実際に
は 55万円ほどの損となったわけです(納税額ゼロ)。

 ダッタラ、他ノ売却物件ガアッタノニ

というのが、少しの痛みを伴った実感です。まあ、損益がプラマイゼロ
辺りで打ち消し合うことだけが売却の目的ではありませんし、他にも、
・借入が減ってラクになる(一括返済)
・実際のキャッシュ・フローはどう改善するか
・手元の資金はどれ位残るか
など、さまざまな要素から譲渡物件の選択は検討すべきです。

<今回のお勉強>
 とにもかくにも、

 「物件取得時の諸経費は、必ず把握し、領収書関係も保存すべし。」

というのが、お勉強を超えた「教訓」です。
 一方、それをカッチリ押さえておけば、いざ売却となったときには数
字が明確になり、迷い少なくチョイスができるでしょう。
 売却は、そうそう頻繁に行うものではありませんが、持ち切りよりは、
適度に「組換え」を経ることで、借入残高の調整ができたり、担保余力
を広げたりと、「使いこなす」妙味が生まれ、投資の経験にも幅が出て
きます。
 今回の邦さんの売却は、個人は青色規模をキープしながら、法人でも
物件を増やす、という明確な目的がありました。個人事業内での「数が
増えた減った」とは視点の違いがありますから、損得や勿体なかった、
といった論議にはなりません。
 しかし、K%の比較や確かな数字の把握は、売却物件のチョイスを確
かでブレないものにするために必要なことで、それは個人・法人を問わ
ない、ということは言えると思います。

<太陽光発電実績画像1402.JPG>