銀行目線で決算書を見ると
やはり「純資産」がひとつの
キーワードになります。
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審査の際、ここが少ないとテーブルの台の上から少し押し倒される可能性があります。もし事業性として短期間に連続して借り入れを増やしていくには「純資産」のコントロールも必要になります。まめ知識ですが、負債欄にある役員借入金も純資産で見てきます。そして所有の不動産、現金預金など個人と法人の両方の財務状態(純資産)をみてきます。



※年収が低い、自己資金など資産がないから不動産投資ができないという意味ではありません。極端なお話、アルバイトでも融資は通せます。また積算>売価になり続けないといけない訳でもありません。(もちろんできるのであれば、積算>売価に越した事ありません)要はバランスと組み立て次第です。



キャッシュフローは動かせる資産(流動系)。元金の減りはいわば動かせない資産(固定系)。こんなイメージを僕は持っています。儲けの答えとしてはキャッシュフローが出て、元金の減りが早ければ、それが良い状態だと思います。



ただ、僕と同じように低属性の方は、いきなり元金が減るスピードがある融資期間の短さや低金利を追求するより、金利が多少高くても融資期間を長くとって動かせるお金であるキャッシュフローを先に持ちたいところです。



それによって元金の減りが遅くても様々なリスクを回避することができるのです。これは物件によりますが、融資期間を短くした結果、ローンや修繕費用が払えず物件を差し押さえされてしまった方もいます。手許の現金が無ければ賃貸経営はしんどくなります。



融資期間が短く、金利が低い、この作用から元金の減りが早く純資産が作りやすくなる(適切な評価額で買った場合)、これでキャッシュフローが残る。そんな不動産投資が理想です。



しかし、中々そのような物件を見つけることが難しいと思います。評価が出て、金利が安く&融資期間が短く(元金の減りが早い)、高利回り(キャッシュフローが出やすい)、そして何より立地やエリアが良い。こんな条件の物件は数限りないと思います。だからこそ、どこかを弱め、どこかを強く、そして2棟目、3棟目と強弱の箇所(評価、金利、融資期間、利回り、立地エリア)でバランスを取っていくことが大事だと思っています。



唯一、自分の中ではこの(評価、金利、融資期間、利回り、立地エリア)全てが揃った物件が「ローマから買付けを入れた物件」だと思っています。評価は出ます。金利は2、65%(いずれ1%台)、融資期間15年、利回り22%、立地エリアは神奈川県横浜市南区です。そして売買価格と修繕費でオーバーローンの融資を普通に受けてもキャッシュフローは全所有物件で最強に残る力強い物件です。



僕は弱点だとは思っていないのですが一点弱点のような箇所があるとすれば築古だということ。



しかし、築古が逆にメリットになる場合もあります。築古だから評価が出づらい分、融資評価の場合、土地に重きをおいた評価となっており、そこが評価されたからこそオーバーローンが出たと思うのです。



そして築古だからこそ建物価値がほとんどなく、固定資産税が抑えられるというメリットがあるのです。固定資産税が安いということは支出が減り、キャッシュフローも出やすくなります。通常のRCでは固定資産税が木造アパートの数倍、下手すれば数十倍きます。この物件は僕の不動産投資の集大成だと思っています。



当初、キャッシュフローが少なかったときは一貫してキャッシュフローを重視していました。金利度返しで。いまは課題として純資産を増やすことに注力していますので、なるべくキャッシュフロー内部留保して「現金」という流動資産を増やそうと考えていました。



ここに来てノンバンクのキャッシュフローを減らしても「純資産拡大の為、元金の減りを早める選択(金利、期間の調整=借り換え)をしてもいいかな?!」と思える数値まで来ましたので、今後のことも念頭にいれて「地方銀行である横浜銀行」に借り換えを依頼してきたのです。



まだ借り換えするかは分かりませんが、もし借り換えするとなるとやはり金利、期間がノンバンクとは違います。金利と期間から考える元金の減りを重視していければキーマンである「純資産」も増えやすくなります。キャッシュフローは多少減りますが減っても良いと思うタイミングにきています。ノンバンクと横浜銀行ではおそらく元金の減りは圧倒的に違います。



ノンバンク現在数値
25年 4、3% 3,000万円
▶毎月返済163,362円
スタートから5年で計算した元金減り:3,731,908円

横浜銀行仮説数値
15年 1、8% 3,000万円
▶毎月返済190,302円
スタートから5年で計算した元金減り:9,115,337円



こう見ると元金の減りが圧倒的に進みます。法人で借りている物件は15年と20年で融資を受けていて金利も低めなのでこのままにしておきます。ただ、最初の個人物件はノンバンクから20年以上の融資期間で融資を受けているので、冒頭の「純資産」を考えるとこの元金(金利と期間)に注目するセクターに入ったと思っています。



しかし、まずはキャッシュフローで儲けを出したいです。地方で超高利回りで現預金を作り込み、いずれ売却して都心部に戻るという戦略もあります。僕のようにキャッシュフロー重視の築古高利回りノンバンク戦略もあります。



大気圏突破まではキャッシュフローという爆発エンジンが必要です。大気圏を抜けたらバランスを取っていくそんな投資を心掛けています。※この大気圏は人それぞれ違います。僕は毎月キャッシュフロー100万円を大気圏としていました。



不動産投資はパズルのようで、そのパズルが人によって違います。自分のスタイルを編み出して、低属性からやるなら絶対に!!「儲ける不動産投資」を考えましょう。ぬるいキャッシュフロー、ぬるい純資産では人生大して変わりませんから@@、!


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Thanks, Masahiro Nouchi
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