まちつくり条例、恐ろしや。。

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? まちつくり条例、恐ろしや。。

先日、「オッケーバブリー!」を合言葉に80年代カラオケ大会をやりました。

ただ懐かしいだけの選曲ではダメで80年限定シバリ。

時期的に怪しい選曲はその場でググり、70年代でも90年代でも即消されるというルールでしたw
本当はバブルファッション縛りもあったのですが、これは準備不足で一部の人のみでした。
ちなみに当時のワタクシのお気に入りは、リーボックのシューズとケミカルウォッシュのスリムジーンズにラガーシャツ、そしてお約束のセカンドバッグというスタイルでした。ただ、なぜか髪型はリーゼント風パンチパーマで眉も細かった(すいません、イバラギなんでw)
 
さて本題。
新築で敷地選定から入る時、一都三県で一番気になるのは窓先空地問題。
 
建築基準法→県レベルの施行条例→自治体レベルの条例
 
とありまして、下部組織が元の法律を緩めることは許されませんがさらに厳しくすることはできます。
 
なので、我々が敷地に関わる規制をチェックするときには建築基準法だけでなくて、その土地の建築指導課や開発課みたいな名称の窓口にローカルルールの存在を聞きにいかないといけません。ここを思い込みで大丈夫だろうではしょってしまうと後で大きな痛手を食らうことになります。
 
ローカルルールで注意しなければならないのが「まちつくり条例」と言われるやつ。通称、まちつく。
ワンルーム条例と言われるものはたいていこのまちつく条例に組み込まれています。
めんどくさいのがこれは東京都の場合、各区、市町村ごとに制定されているので内容がバラバラ。ワンルームの定義からしてバラバラなので細心の注意をもってチェックする必要があります。
 
先日、ちょっと驚いたのが西東京市
たいていのまちつく条例は、適用対象について冒頭に書いていあるのですが、あれっと思ったのが「高さ10mを超える建築物」とありました。
建物用途関係なく高さが10mを超えるもの全てがまちつく条例対象になると。なにも考えずに3階建建てたら規制対象です。
しかも、部屋数3つごとに駐車場を敷地内に設けろとあります。もちろん駐輪場は部屋数以上。
例えば狭小な敷地に3階建(高さ10m)6部屋の集合住宅を建てたら、駐車場2台分必要です。しかもご丁寧に最低寸法も明記してあります。
 
ただでさえ窓先空地で悩まされるのに駐車場まで設置しろと言われたら狭い敷地での3階建以上は西東京市では無理でしょうね。
しかし、こんなの、土地取得で競争しているときに気づかずに買っちゃったら大変なことです。
最近のお役所は電話でも親切に教えてくれますが、こういうのは自分で出向いてパンフもらって直接担当者からヒアリングしないと全部を電話で済ますのは難しいと思います。
 
 
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Masahiro Nouchi

着工してから想定利回りが下がってゆく問題

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 着工してから想定利回りが下がってゆく問題

ふう、ようやく金曜日。

「プレミアム・フライデー」とか言い出してますが、これってもともと超絶ホワイトな職場がさらにホワイトになるだけで、ほとんどの企業は実行は難しいのではないでしょうか。。。

 

さて、昨日、利回り9%で造って7.5%で売る作戦について書きました。

ところで新築でよく聞く話で、「着工してみたら想定外のことがいろいろ出てきて利回りがどんどん下がる」というやつ。

 

原因はいろいろでしょう。

地中障害や地盤強度不足、土壌汚染など土地にかかわることはこれはなかなか事前に調べきることは難しい(買う前は当然まだ他人の土地ですから)。

 

あと、正式に設計をしてみたら規制が厳しくて思ったよりも部屋数や専有面積が取れなかった、あるいは大きく斜めカットの部屋(アルプスの少女部屋)ができちゃったなどで想定家賃が届かなくなるケース。

または立ち退き費用がかさんだり、近隣トラブルで着工が遅れてしまう、建築費相場が急上昇した、などリスクはたくさんありますよね。

 

下手をすると最初の想定から1%以上下がるなんてことも珍しくはないですが、これ、もしスタートが7.0%とかだったら5%台に突入ってことですから、銀行金利によってはかなりの涙目ですよ。

 

予測が難しいトラブルは仕方がないとしても、都市計画規制のことや設計のことはちゃんと調べれば「中精度」程度まで確認することは出来たはずだし、それによって建築費も大方のところまでははじき出せたはず。

ただ、この段階って、まさに買付入れるかどうか、融資をゲットできるかどうかのほうに気をとられる局面だし、同時進行で都合よくチェックをしてくれる専門家がいるとも限らないので、結局、買ってみてからあれれ~ってことになるのでしょうね。

 

というわけで、狼電話相談室に対抗して、ワタクシでん兄メール相談室を開設しますので、販売図面一枚の情報だけでも結構なところまではアドバイスいたします。

ただし、このブログは匿名ブログ(になってるのか?w)ですので、ワタクシの会社を探し当てるか、アメブロメッセージ、またはコメントでコンタクトしてきてください。

先日、苦労してワタクシを探し当て連絡をしてきてくださった方がおられましたが、アメブロ経由が一番早いと思います。

 

えー、くれぐれも特級建築士やらサンキュー建築士やら上級大家さん、冷やかしで今風のギャルっぽい名前で質問してくるのはヤメてくださいねw(さみしいおっさんをからかわないでーw)

 

そんなわけで今週末は不動産イベントづくしで、いろいろな方とお話できそうで楽しみにしております。

みなさま、良い週末をー!

 

 

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Masahiro Nouchi

楽○ VS 健○家

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 楽○ VS 健○家

ふぅ、今日だけでいったい何十万本の恵方巻きが廃棄されるんだろう。

こんな西の風習を関東に無理やり根付かせようとするの、ホントやめたらいいのに。。。

 

さて、先日、健○家のイベントがあったようで、参加された投資家さんからFBに次々と投稿が上がっておりました。

 

その中で、ヒロ※さんという、ワタクシからみて不動産投資では大先輩で、大学は後輩にあたり、ブログランキングではいい勝負で、話したことは一度だけ、という方が「健○家さんはエンドに対する姿勢がすばらしい」と書いておられました。

 

実はワタクシ、楽○から健○家へとシフト中でございます。

ヒロ※さんはエンドからの視点ですが、ワタクシはお金を払う側(ポータルからみたらワタクシ達がお客様)ですので評価は180度逆側から見てということになります。

 

掲載料だけでいうと、健○家は楽○よりだいぶ高い。約2倍です。

たかが広告掲載料、楽○の方がPV数が多いっつーのに、同じネタをのっけるのに健○家のほうが料金が毎月2倍ってデカイです。

 

しかし、約半年間楽○を利用してみてわかったことは、あのサイトの閲覧者は「買えない客」か「激安しか買わない客」ばかりです(あー言っちゃったよw)。

 

そんな問合せにも一生懸命対応してきましたが、やっぱり無理なんですよね。いくら相手にしてもワタクシの不動産屋としての経験値が上がるだけで売上にはつながらないんです(まーた言っちゃったよw)。

 

ヒロ※さんの感じるとおり、確かに楽○はお金を払う我々への取り組みに熱心ですが、健○家はエンドさんに向いているかも。まあ、ちょっとだけの差だと思いますけどね。

 

しかし、エンドさんがそう感じ、良質な閲覧者が多いのであればワタクシはそちらを選びます。

 

只今、健○家絶賛お試し期間中ですが、開始わずか数日でとても良い属性の方と知り合うことができ、ワタクシの仕事のやり方を気に入っていただけたようです。

 

ちなみに、健○家さん、コラム掲載は投資物件所有者じゃないとダメって言われちゃったんですが、今日のネタでのっけてもらうことはできないのかなw

 

そんなわけで今週もおしまいです。

皆さま、良い週末をー!

 

 

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Masahiro Nouchi

23区内1000万円の戸建【再建築可】

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 23区内1000万円の戸建【再建築可】

ワタクシ、業者ですので仕入れ・再販はいつかやってみたいと思っています。

 

ちなみに、業者売り物件だった場合、ワタクシのような業者が買うと(業者間売買ですね)仲介手数料は発生しません。

で、修繕の程度によりますが、ワタクシ直でやってくれる職人さんを使うか、あるいはお友達の工務店さんにお願いするかの方法で再販できる状態までリフォームして、自分で広告打ってエンドさんに売る。

売るときにはワタクシ(業者)からエンドさんへの直売りならエンドさんにも仲介手数料は掛かりませんので、「仲介手数料かかりません!」と書けば売りやすいでしょう。

 

問題は、仕入れ・リフォームに現金が必要なのと、シコった場合のリスクです。

というわけで、弱小零細会社のウチがやる場合、仕入れには相当安い物件を物色する必要があります。

 

先日、レインズを見ていたら久々に23区内で1000万円の戸建を見つけました。

23区内で1000万円戸建はなかなか無いです。たとえ借地や再建築不可ですら1000万は超えます。

概要をみると驚いたことにそのどちらでもありません。

「所有権」で「再建築」かよ。

しかも立地は南北線「志茂」駅徒歩4分。

見つけたのが金曜の夜だったので、土曜朝一で電話してみましたが、すでに買付入っていました。そりゃそうだ、こんな物件、とりあえず見ないでも買付入れるでしょう。

 

最近、ワタクシの築古戸建の検索条件お気に入りは、「南北線」「都営三田線」「丸の内線」「有楽町線」です。

このライン、山手線の内側を縦に横断してます。

この沿線って、護国寺やら大塚やらミョウガタニやら本郷やらと、「ええトコのボンボン」が通わせられそうな人気学区を多く含んでるんですよね。

なので、このエリアで戸建が安く手に入ればそういう需要で戸建賃貸が見込めるんじゃないかと思っています。

そうじゃなくても、こんな都心で、なんとなくアカデミックな雰囲気の静かな住宅地だったら住みたいって思う人、結構いると思うの(なんでオカマ語?)

 

「そんなぼっちゃん校に通わせる家庭はちっちゃい戸建なんか借りないよ」ってご意見もあるでしょうが、そんなことはないですね。

「子供にだけはいい教育を受けさせたいからどうしてもこの学区内で」って2DKに4人で住もうとするご家庭や、母子家庭で教育熱心な母親とか、いっぱいいますから。

 

まあ、問題はこのエリアで安く出てる物件なんてそうそうないんですけどね。小石川とか、小日向とか住んでみたいなー。坂多いし、不便そうだけどw 

あ、どのみちワタクシには似合わないエリアですねw

 

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利回り9%で新築を建てる

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同時進行で複数の売買案件をやらせていただいておりますが、いずれも一進一退、そうそううまくいくものではありません。

しかしこのお仕事は完全成功報酬制(成約しなかったのに「コンサル料よこせ」という輩もいるようですがw)。

 

安定収入を夢見て、最近は「新築9%でやって7.5%で売る」プロジェクトを考えたりしています。

 

途中の計算の積み上げ過程とか書いてもみなさん読まないので(笑)、結論だけ書きます。

 

家賃5.5万を8部屋(専有面積17m2)

60/160以上の条件の敷地

70万/坪以下で仕入れて建てる、です。

 

これを実現するには総工費5800万(税込)くらいで収めないと成立しません。

建築費の圧縮は限度がありますので、逆算すると土地代は2700万くらいが上限でしょう。

 

難しいのが、専有面積17m2で家賃5.5万をクリアするにはあまり郊外や悪立地に逃げられないことです。

 

しかし、東京都内だと例の窓先空地問題がありますのでただでさえ高い土地にデッドスペースのためにより広い面積が必要となります。

埼玉は家賃が取れない。

神奈川は土地が割高で平坦整形が少なく工賃が割増になる。

千葉も埼玉と同じく家賃が取れない。

 

敷地を狭くして容積率の大きな土地でやればよいではないかと言われそうですが、建築費を抑えるためには2階建までにしておかないとダメでしょう。防火地域で耐火建築物とかもってのほか。

 

ちなみに9%(5800万)で建てて、とっとと満室にして7.5%(7040万)で売れれば約1200万円の差益です(諸経費無視)。

こんなこと書いてるとコイツがでてきそうw

しかしホントに親切でいいやつなんですねw

 

で、こういうスキームはそれが適用できる土地さえゲットできれば半分成功したようなものだと思うんですが、ここ数日あらゆる情報を漁ってみましたがないですねー。。。

 

まあ、簡単にできるのであれば毎年これ一件やってればメシ食えちゃうもんな~。

さて、タラレバ言ってないでまじめに仲介がんばろうw

 

 

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ポータル見てブツアゲしてるの?

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? ポータル見てブツアゲしてるの?

メキシコ大統領って、ソンブレロ帽かぶってバンジョーを背負っている陽気なおっさんみたいなイメージだったけど、書斎でダンディーな雰囲気で座っているの見て結構意外でしたw

かっこええやん。
もっとサンタナみたいなおっさんかと思ってたわw
 
さて、物件をいくつかお預かりしていると結構な数の問い合わせがきます。
大半は業者さんによる物確電話なんですが、古い情報を見て電話してくる方ばかり。。。
つか、「図面をいただけますか」と言われるんですが、募集図面ならレインズに添付してあるので「レインズから落としてください」というとなぜかやや慌て気味に「あ、すいません」と言って電話切るんですよね。
 
ワタクシがお客さんにレインズ物の物件を紹介する場合、まだ掲載中か紹介直前に念のためにもう一度レインズを確認します。そして疑問点は電話して聞いてます。
 
なので、物確で電話をかけてくる人たちがなんで募集図面を送れというのか不思議で仕方がなかったんですが、彼らはいちいちレインズなんか見てないんですね。
誰かがリストアップした(つか、CSVのデータを一気に落としてるんだけど)やつ見ながら片っ端から電話かけてるようです。
そのリストは数週間は使いまわしているようで、こちらが途中で掲載内容の条件変更をかけても気が付かないわけです。
中身も見ないで電話してくるのは結構イラっときます。
 
しかし、この業界にはもっと上手がいます。
みんなが大好き、北関東の県庁所在地名の大家さんなんですが、今日は今から急用ででかけなければいけなくなったのでまた明日。。
 
つか、タイトルの内容まで届いてないんじゃん。
 
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借地はふたつの契約がある

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今日は3月下旬の陽気とか言っていたので、寒がりなワタクシとしてはたいへん期待していたのですが、寒いじゃねーか(怒

 

さて、がっつり書いてみようと思った借地の話ですが、本業が忙しくてとっちらかった内容になっています。。。

 

で、「大手に頼むデメリット」の代表格として取り上げたのがこの借地なんですが、効率主義にならざるを得ない大手さんとしてはあまり相手にしていられない取引なんですよね。

 

借地売買で忘れてはならないことは、実はふたつの契約をしなければならないってこと。

 

通常、借地の売り物としてわれわれが目にするのは借地人が借地権を売っているものです。

借地人に頼まれた元付けの不動産屋さんは販売活動をして、お客さんがいたら契約の仲介をします。もちろん借地権の売買契約を。

 

ただ、借地を買った場合、次に必要なのが底地権者との賃貸借契約なんです。

 

ホントは売買を頼まれた元付けさんのお仕事としては売買契約締結までで良いのですが、実際にはその後の賃貸借契約のところまでハナシをまとめておかないと購入希望者は怖くて買えません。

借地権を買ったは良いけれど、賃貸借契約の段階になって予定外の条件を突きつけられたら困ってしまいますから。

 

で、不動産屋のワタクシからしてみたら売買契約と賃貸借契約は別に報酬をいただいても良いと思うのですが、実際は借地売買契約の仲介は賃貸借契約も込みで行われているようです。

 

これはただでさえ底地権者との承諾条件の調整が大変なのに、オマケでもういっこ契約書を巻かなければならないなんて結構キツイ。

大手さんは店頭に来てくれたお客様の依頼を断ることってできないからとりあえず請けてしまうのでしょうが、こんなに手間ヒマかかって仲手が少ないのでは積極的に取り組まないですよね。

 

歯並び大家さんも書いてますが、底地権者にはお抱えの地場の不動産屋さんがくっついていたりして、彼らが賃貸借契約の面倒を見たりします。

なので、その不動産屋と借地売買からやってもらってお金が落ちるようにするのがおそらく一番スムーズでしょうね。コバンザメにエサをやらないとこういうのはなかなか進まないですよ。

 

ただ、それには借地人が依頼した元付けを切ってもらわないといけないのですが、単なる購入希望者の立場から売主に「元付け変えてくれ」ってどんな立場で言えるのかとw

 

結局、借地権売買って、担当者が場数を踏んだ老練なひとじゃないとうまく立ち回ってもらえないでしょう。

 

そんなわけで今週も金曜まで来ました。

なんだか、今週は気持ち的に追われまくって、なにかいつもやり残しているというかやり忘れているようなかんじで精神的に疲れました。つか、土日もお仕事ですけど。

 

みなさま、よい週末をー!

 

 

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