借地が大変な理由

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 借地が大変な理由

昨日、歌舞伎町で見かけた看板。

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ふぅ、一人前までに全然売り上げ足りねぇ。。
バイトリーダー辞めたくなるよ。。。

 

そして今日の内容、まさかの歯並び大家さんとのネタかぶり~w

(このブログは昨日の昼間に書いたのですが、夕方に借地ネタの大御所・歯並びさんのネタ読んでヤバっとなりました)

 
まあいいや。
さて、なぜだかここのところ借地案件づいております。
いずれも旧法借地権絡みです。
 
平成4年の借地借家法改訂以前からの、戦後から歴々と続く都心部の借地は旧法借地とされ、普通借地と分けて考えねばなりません。旧法借地権は借地人の権利が非常に強くて、事実上、建物が建っている限り更新され続けます。
なので、借地権を買う側としては更新し続ける(住み続ける)ことが出来る安心感と、相場が大昔のままだったりして安いことが多いので、地価の高い都心エリアでなら旧法借地権狙いはアリなのです。
 
ただし、底地権者側から見れば思いは真逆。
おそらく先代からずーっと他人に好きに使われている土地をいつか取り戻したいと思っているはずです。
しかも元々自分の土地なのになぜお金を払って取り戻さねばならないのかという強烈な不満も持っているでしょう。
 
借地人から借地権の売却話が出るということは、底地権者からすれば「土地を取り戻す」またとない機会です。
 
この構図を理解していないと、なぜ大手不動産仲介だと借地権売買はダメなのかわからなくなります。
つか、大手じゃなくても借地権の仲介は好き好んでやりませんが。
 
借地権売買においてはいろんな名目のお金が底地権者から請求されます。
・借地権譲渡承諾料
・更新料
・名義変更料
・建替え(修繕)承諾料
・質権設定承諾料 etc...
とにかくなんでも承諾料承諾料で、これが更地(または借地)価格の〇%だったりするので重ね重ね計上していると底地権者には結構なお金が入ると思うんですが、やはり所有権そのものを取り戻したいものなのでしょうね。
 
底地権者が借地人の売却話をつぶそうとするなら、購入希望者に無理難題を課してあきらめさせ、借地人を干上がらせるのが常套手段でしょう。
この無理難題ですが、お金についてはなんとなく相場が決まっているし、あまり無理な金額を言うと「借地非訟」という裁判みたいなのに持ち込まれて、裁判所から「相場でやれ」と言われちゃいます。
 
と、ここまで書きましたが出かけねばなりませんので続きはまた明日。
ちなみに、今回の借地ネタについては
Supported by 歯並び大家さん でお送りしておりますw
 
 
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借地のハードルが高いワケ

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朝からなにやら波乱の予感で始まった本日ですw
ちょっとバタバタしているので急ぎ目で更新。
 
昨日のエントリーで「底地権者が借地権を買い戻して所有権にしたいと思っている」ケースがあることを書きました。
 
このケースだと、借地権の購入希望者に無理難題を突き付けて蹴散らしてしまい、借地人が売却できず困っているところに安値で買い戻しを持ちかけるというのがありがちパターンです。
ただし、金額で無茶を言うと昨日かいたように非訟という手続きを取られかねないので、一番効くのは底地権者のハンコがいる書面に押印しない作戦でしょう。
 
たいていの方は借地でも融資を使って購入するでしょうが、借地の場合、土地に抵当権は付けられないので代わりに質権設定というのをします。これにはもちろん底地権者の承諾が必要で、実印と印鑑証明が必要なのです。
これを拒否されると購入希望者は融資を組めないので引き下がらざるを得ません。現金一括だとこの嫌がらせは回避できますが。
 
それ以外に、借地案件を請けてしまった大手さんが嫌がる理由があるのですが、なんだか仕事の状況的に錯綜してきましたので明日にします。
 
今日は仕事サボって遊ぼうかと思っていましたけど、全然そんなかんじじゃなくなってきました(汗
ではでは。
 
 
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ホントに書くよ、大手のメリットデメリット

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もはや「書く書く詐欺」です。

あまり先延ばしにして、内容的に期待されてハードルがあがっても困るので今日のネタは先週書く予定だった「大手不動産会社のメリットデメリット」です。

 

大手さんって、毎日毎日よくやるなーというくらい広告を入れてきてそのブランディングに余念がありません。

おかげで、いざ自分の身に相続や自家取得などが発生すると、「カーナビをつけるならオートバックス」くらいのかんじで大手不動産さんに行くのではないでしょうか。

 

メリットはお店がどこにでもたくさんあって、敷居が低いことでしょう。

実際には大手不動産の名前は「のれん貸し」なので、実情は個人店だったりしますが、フツーの人はそんなことは知りません。大手だったらなにかあっても責任取ってくれると考えるでしょう。

そして、一生一度の買い物ならば大手こそ安心って思うもの。

 

しかしデメリットもたくさんあるぞw

まず、舞い込んでくる依頼が非常に多いので、手数料の安いもの、めんどくさいものは後回しです。

これは考えてみればわかることで、彼らは過酷なノルマを背負っていますから手っ取り早く数字が出せる案件に走ります。これは仕方ないです。大手のデメリットは全てはこれが原因で起こります。

 

後回しの代表格は借地物件でしょうね。

大手が元付けだとまず買えないと思ったほうが良いかもです。

金額がデカければ別かもしれないけど。。。

 

あとは権利関係が複雑とか、占有者がいるとか、接道が微妙とか、瑕疵担保免責にならないぎりぎりの築年数の戸建とか、融資が付けにくい事情のある物件とか、めんどくさい案件というのはたくさんありますが、いずれも調査と調整だけでも時間がかかり、かつそういう物件なので安いに決まってますからワリで考えたらやらないほうがよいですから。

 

できないなら依頼者にも迷惑がかかるわけですからとっとと手放せばよいのに、不動産屋の性なのか一度請けた元付け物件はなんだかんだと屁理屈をならべて死守しようとします。売ることが出来ないくせにw

 

明日はそんな目にあっている借地について書くかもです。

 

 

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フルローンための中間省略

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? フルローンための中間省略

先週、クソ仲介のことを書いたときに中間省略に触れましたが、それの補足的なことを書いてみます。

 

以前の中間省略って、A(売主)→B(業者)→C(真の買主)の流れの中でBが差益を抜くために用いられていたようです。

「いたようです」ってのは、そのころの時代はワタクシはこの仕事をしていないので伝聞なので。

 

しかし、今時は物件がMAXレベルに高騰しているので、ここからさらに上乗せはいくらカモ相手といえども難しい。。

なのに、なんで未だにこの中間省略が多用されているのかというとフルローンを付けるためなのです。

 

通常、たとえばイカの干物銀行だと物件価格の9割までしか融資しません。

購入時には他に物件価格の約7%の諸費用がかかりますから、約2割は自己資金が必要です。

しかし、たとえば7000万円の物件なら2割は1400万円。誰もがさくっと出せる額ではないでしょう。

 

ここで登場するのが中間省略です。

業者があえて間に入り、いったん買い取る形にします。

そこから真の買主に「再販」するときに2割ほど上乗せした金額にして、これで銀行の融資を受けるのです。

これならフカした分で諸費用も借りることができて、手金無しのフルローンになります。

 

中間業者Bは差益は無いけど普通に仲介手数料は得られますし、買主さんも念願のフルローンで物件ゲットでみんな笑顔ですw

 

ま、利回り6.5%物件をイカの干し物銀行金利でフルローンなんかで買ったら返済比率65%超えですぐに死にますが、なぜか本人も含めて誰もそんなことは気にしない世界ですww

 

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アメリカ利上げ→円安→株高 そんなのカンケーねぇ!

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? アメリカ利上げ→円安→株高 そんなのカンケーねぇ!

昨夜は中学時代の友人とサシのみでした。

彼は保育園設計のスペシャリストとしてかなりの実績を重ねています。所員も抱えて大したものです。

 

新宿駅新宿三丁目駅近くの飲食店は立地にあぐらをかいたひどい店が多いので、喧騒を避けて新宿御苑界隈でひっそりと飲みました。

 

さて、アメリカが利上げしました。

早速円安が進行、117円台へ。

日経は年内に2万円突破を狙ってわっしょいって感じでしょうね。

良い感じですが、これで中身が変わってくれないと結局ただの数字遊びに終わり、すぐに萎縮してしまうというのを繰り返し見ている気がします。

 

気になるのは、この雰囲気の中で来年の不動産融資がどういう方向に行くのかってことですが、総融資額はコップに張った水の表面張力くらいのいっぱいいっぱいなかんじだし、貸出先に需要のない新築アパートが多く含まれ、オーナー破綻などが相次いでくるようだと、景気に関係なく規制が入るかなと。

 

しかし、地銀以下の金融機関にとって、この低金利の中で効率のよい融資先は不動産投資である事は変わりませんので、若干の融資内容の方向性の変化はあっても、しばらくは融資が出やすい状況は変わらないと思います。

 

そんなわけで海の向こうの利上げと我が国の不動産融資、そんなにカンケーねぇ!って思ふ今日この頃。。

 

さて、今日も駆けずり回りの1日になりそうです。

ではでは。

 

つか、今年こそは商売再開したことだし、年賀状書こうと思ってたけど、もう時間ないしどうでもいい気になってきましたw

 

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国立のマンション訴訟

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今日はひさしぶりにアポのない土曜日です。

こういう日こそ、年賀状を書いたり、会計ソフトに打ち込んだりすべきでしょうが、やらないだろうなぁw

 

さて、昨日のニュースで、国立のマンション建設において、当時の市長が率先して高さ規制を無理やり行い、結果、業者から損害賠償請求されたお金を市長個人で負担するようにという判決が出ました。

最高裁なので確定です。

 

これ読んだとき、かなり酷な判決だなと思いつつ、この市長ってプロ市民なんじゃないかと思ったらやっぱりそっち系でした。

 

業者の申請は当時の建築基準法上は何ら問題なく、もっと高い建物を建てることが可能だったのですが、地元住民とやらが反対運動を起こし、その市長を担ぎ出して後付けで条例を制定し、相当無理くりなことをやって高さを下げさせたようです。

感情論に近い理由で高さを下げさせられた業者は、その損した分を後に損害賠償請求し、国立市がそれを支払うことになります。

で、今度は国立市が市長個人にそのお金を請求する裁判を起こし、その最高裁判決が「払え」だったというわけです。

 

まあ、事情がわかればこれは自業自得ではないかと。

なんか、ナニワ金融道で肉欲棒太郎のビル建設を影で妨害する灰原のくだりを思い出しましたが、その灰原の役を地でいく市長だったようです。

業者は複雑な法規を検討しつつ、最大限利益が出るような企業努力をしているのに、市長が住民を焚きつけてそれを否定してる。

試合が始まってからゴールポストを動かしちゃうって、どっかの国みたいだなと思っていたら、そっち系の政党絡みの人物でしたからね。

その後、まともなひとが市長になり、市が負った賠償金を当時の市長に負担させろとなるわけです。

 

この後、「市長とその仲間たち」が賠償金を負担しあうのか、市長一人に押し付けて知らんぷりをするのか、興味はありますがどーでも良いですw

 

と、さわやかな晴天の土曜にちょっと毒づいてみましたw

みなさまみなさま、

良い週末をー!

 

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祝!水◯大家さんから初物確電話w

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 祝!水◯大家さんから初物確電話w

年の瀬でみなさまお忙しいのでしょうか、アクセス数が下がっている気がします。

でもそんなにランキングが落ちないってことは全体的にブログなんて読んでる暇ねぇよ的なことなのかな。

 

ここのところ、賃貸物件や売却物件をいくつかお預かりしているので、いわゆるブッカク電話がめっちゃかかってきます。

 

これの辛いところは(辛いじゃない、辛いだよ)、お客様の成約チャンスを一つも逃せないのでとにかく電話を取らねばならないこと。

CADで図面を描いている時に電話で中断されるのは結構嫌なものですし、お客様との打合せ中も「す、すいませんっ」と言いつつ対応しちゃったりします。

メシ食ってる時も絶対に取りますし、電車の中でも電話でます。

週末に自宅のソファーでうとうとしている時もしょっちゅう鳴りますね。つか、賃貸なんて週末の方がガンガン電話きますから。

運転中でも帰宅後でもとにかく絶対に電話を取るようになりました。

 

で、そんな中、ついにあの不動産屋からブッカクきましたよ〜w

「こちら水◯大家さんですぅ〜」

おおー、来たよーw

 

マジで自社名にさん付けするのね。

「ああ、知ってますけど、御社は自分のとこにさん付けするんですね」とわざと言ってみました。

「はい、それが社名ですから」。

おー、聞いていた通りの答えw

 

「うちの物件、値引きはできなんいんですけど、御社には高く買ってくれるお客さんがいっぱいいるって聞いてますんでよろしくー!」とちょっとイヤミっぽいことを言って電話を切りました。

 

そんなさいさきの良いスタート?で今週も始まりました〜。

今週もがんばりましょーw

 

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