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Fwd: ★ 銀行開拓をアウトソース!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


---------- Forwarded message ---------
From: 株式会社コン・パス <info@con-pas.co.jp>
Date: 2017年5月14日(日) 19:00
Subject: ★ 銀行開拓をアウトソース!【 首都圏不動産インサイドニュース 】
To: <masahiro.nouchi@gmail.com>


村上です、

不動産は買いたいけれど
銀行開拓はしたくない、

という人が時々います。

----------

正直、虫のいい話です。

----------

事業主なら自ら銀行開拓すべし!
と思ってしまいます。

が、

実際に、他人の力を使って
銀行開拓をしている人がいました。

他人に銀行開拓をさせる方法。

です。

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1461


・自分は動かず人を動かす

・めぼしい銀行へ当たってもらう

・脈のありそうなら自分が行く

本業が忙しい人には夢のような話ですね。


融資に積極的な支店か、力のある担当者か、
好まれる属性と自分がマッチするか、
今融資を出したいタイミングなのか。

1軒ずつ当たっていくのが
銀行開拓なのですが、

その一番労力のかかる「開拓」を
他人にやらせてしまう。

で、

・不動産への融資、やりますよ!

・今期は特に積極的ですよ!

・あなたみたいな投資家に融資しますよ!

という融資担当が見つかったら、
そこで初めて自分が出ていく。

うまいやり方です。

面白いなーと思ったので、
参考までに今回の記事で紹介します。

で、

いったいどんな方法でやるのか。

具体的に説明する前に、

銀行開拓全般について
おさらいしておきたいと思います。


前回の記事までで、
融資についてお伝えしました。

・資金調達は経営者の仕事!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2461

・銀行開拓が上手い人、下手な人
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3461

・融資交渉は後出しジャンケン
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4461

・銀行→業者開拓ルーティンで「買える投資家」になる!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/5461


ここでひとつずつまとめをしておきます。

----------

資金調達は経営者の仕事!!!!

----------

不動産投資は立派な事業です。

オーナーであるあなたは
不動産事業の経営者。

資金調達は経営者の仕事です。

どの業界でもどの会社でも、
お金の流れだけは経営者が
責任を持たないといけません。

だから銀行開拓。

不動産は融資ありき。

銀行と二人三脚で進めるのが
不動産事業ですから、
とにかく銀行と会話をする。

苦手とか敷居が高いとか、
忙しいとか言っている場合では
ありません。

銀行開拓はいいことづくし
なのですから。


・事業戦略がブレなくなる

・なぜか物件情報が集まってくる

・銀行が好む物件を選別できる


銀行目線を理解すると、
やるべきことが分かってきます。


・属性や背景はどう見せると良いか

・エリアはどの辺りを狙うべきか

・どんな物件を持ち込めばよいか

・自分の財務状況をどうすればよいか

・自己資金はいくら入れるべきか

保有物件を維持すべきか売るべきか


銀行と会話を重ねることによって
あなたに最適な融資戦略が
見えてきます。

業者が間に入っていると、
個別具体的な話を聞くことができない。

だから、

自分で銀行へ行くべき

なのです。

----------

銀行開拓が上手い人、下手な人。

----------

いざ銀行へいくぞ、
となった時に

どうすれば良いのかわからない!

という人が結構います。

特に営業経験のない人は
開拓するイメージが
全く持てないようです。

仕方がないかもしれません。

紹介がなければ、
飛び込み営業と同じですから。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

住宅ローンと違って
収益不動産は事業性融資です。

B to Bの対等な関係なので、
お客さん扱いしてくれません。

むしろ、

貸すか貸さないか、
銀行側に選択権がありますので
投資家のほうが立場が弱い。

電話の段階で断られるのが
ほとんどなので
覚悟しておかないと心が折れます。

不利な立場を理解した上で、
まずは1行アポを取る。


1)自宅・職場近辺の銀行(支店)をリストアップ

2)都銀>地銀>信金、大きな支店>小さな支店の順に電話

3)不動産が分かる融資担当へ自己紹介、物件説明

4)興味を持ってくれたら会いに行く

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/6461


全ての店舗に電話しつくしたあと、
同じ支店に何度も電話する強者もいます。

支店内でも良い担当に
出会える可能性があります。

テレアポ営業そのものですので
営業経験のある人はやはり有利です。

確率を上げるコツは、
「相手の心理を読む」こと。


・銀行のメリットを考える

・融資担当のメリットを考える

・自分と付き合うメリットをアピールする

つまりはコミュニケーション力ですね。


実際は上手い人、下手な人というより、
「慣れ」の問題です。

未経験の人は
数をこなして慣れるしかない。

怖いからといって逃げ出すのか、
勇気を出して開拓するのか。

あなたの不動産事業を拡大するには
どうすればよいか分かりますよね?

・不動産に前向きな銀行

・融資を伸ばしたい支店

・話を聞いてくれる融資担当者

に出会えるまで
銀行開拓を続けてください。

はじめは1行でOK。
アタックあるのみです。

----------

融資交渉は後出しジャンケン

----------

話を聞いてくれる銀行がいたら、
融資交渉のはじまりです。

そして不動産事業の
運命を握るのが融資担当者。

いかに融資担当者の
モチベーションをあげるか。

やる気を出させることに
全神経を注いでください。

決して大げさな話ではありません。

融資が出るか出ないかは、
融資担当者の動きひとつで
結果が違ってきます。

理由は分かりますよね。

融資可否は稟議で決めるからです。

融資担当者は行内を説得して
まわるのが仕事。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう


融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

・貸出残高を増やしたい

・でも、返済が危ない人には貸したくない

・無駄な稟議は回したくない

というのが彼らのホンネ。


物件の審査以上に、
借主である投資家の審査は
かなり慎重に見てきます。

収入・資産・経営能力。

本当に大丈夫かな…と。

で、

疑いの目をくぐり抜けて、
最終的にやる気にさせる、

「きちんと返済してくれそうだ」
「この人なら行内のりん議も通せそうだ」
「この人に貸したい」

と思わせる必要があります。

こんなときも
コミュニケーション能力が
モノを言います。

期待させる

含みを持たせる

やる気にさせる

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/7461


例えば、融資打診の際に
開示する書類を工夫します。

・経歴
・勤め先
・年収
・資産
・家族構成
・家族の経歴
・家族の資産

などありますが、

一工夫してほしいのが
資産の見せ方。

・資産

・家族の資産

です。


全ての資産をいっぺんに
見せてはいけません。

・一部だけ見せる

・小出しにする

・言われてから出す


少しずつ情報を出すことで
妄想が膨らみます。

この人は「貸せる人」かも!
と担当者が期待を持ち始めます。

また、

自己資金がいくらあればよいのか?

事前に聞いて、
必要な分だけエビデンスを出す
ということもできます。

最近は、
金融資産一覧をください
という銀行さんも多いので
そのときは仕方ありません。

ただ、できるだけ後出しにする

じらしじらし作戦ですね!

----------

銀行→業者開拓ルーティンで「買える投資家」になる!

----------

当たり前のことですが、
買える人に良い情報は集まります。

物件情報が入って来ない…

と嘆く前に、
業者からどう見られているか
想像してみてください。


自己資金いくら持っているのかな?…

購入判断はすぐにできるのかな?…

銀行融資は確かなのかな?…


物件がなくなる前に
早く売買契約を結びたいし、
ローンキャンセルなんて絶対避けたい

と思っているわけです。

なので、

とにかくまずは銀行開拓。

融資 >>> 物件

です。

融資の感触をつかんで初めて、
お買い得な物件情報が
もらえるようになります。


ただし 、即効で上手くいく
というわけにはいかない
かもしれません。

多少のムダ打ちは覚悟してください。

どういうことかというと、
こういうことです。


1)銀行で融資姿勢をリサーチ

2)業者で市況把握、物件情報収集

3)銀行で評価目線、融資条件を探る

4)業者へ融資感触をアピール

5)銀行へ融資審査を依頼、NGなら理由を聞く

1~5を繰り返す。

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/8461


銀行・業者の往復で大変ですよね。

でも、やればやるほど
メリットがあります。


・選球眼が養われる

・「買える人」と認識される

・お買い得物件に出会う確率が上がる


銀行と業者と対話をしながら
物件を見極める力がついて、
ハズレを掴まなくなります。

物件の判断基準がはっきりして
融資の可能性もめどがつけば、
業者からは「買える人」とみられます。

情報をくれる業者が増えるほど
お買い得物件に出会う確率が
高くなるのは当然ですよね。

銀行に関しても同様です。

やればやるほど確率が上がる。

行動するほど成功に近づいていく
という感じですね。

チャンスを掴みたい人は、
銀行・業者開拓のルーティンを
ひたすら回していってください。


----------

銀行開拓をアウトソース

----------

不動産投資家は経営者ですから、
銀行には自分で行くべきです。

上記でお話ししたような、
メリットも山ほどありますので
なおのこと銀行開拓を
人任せにしてはいけません。

銀行開拓をするには
平日昼間に動くことになります。

が、

平日は仕事を抜けられない。

昼休みに電話をする暇もない。

どうしても忙しい。

という人もいますよね。


不動産起業塾のKさんも
本業の仕事が多忙で
銀行開拓の時間をなかなか
作ることができませんでした。

で、考え付いたのが

他人に銀行開拓をさせる方法。


え?何それ?

三ため業者の融資アレンジじゃないの?

高値づかみになるからダメでしょ。

村上さん、いつも言ってることと違うじゃん!!


と、

思われるかもしれませんが、
三ための融資アレンジとは少し違います。

業者は仲介ですし、
開拓した銀行との交渉は
最終的に本人が行うスタイルです。

・売主業者ではなく仲介業者

・アレンジではなくリサーチのみ

業者が絡むのは
あくまでも入り口まで。

リサーチをさせるだけなので、
業者に資産を知られることもないし
主導権を取られることも
回避できますね。


Kさんは技術職のため
昼は社外へ出られなかったのですが、
夜や週末は活動時間がとれました。

なので、

とりあえず、不動産業者と会いまくった。

銀行と違って業者は職場近くまで
出向いてきてくれます。

次々と業者と会って情報交換するうちに
懇意になった数人の営業マンへ
銀行リサーチを依頼したのです。


・A銀行とB銀行の各支店を回ってくれ。

・投資仲間曰く不動産に積極的らしい。

・自分に融資がつく可能性があるか聞いてほしい。

・ただし自分の名前は出さないでくれ。

・ちなみにC銀行は本命なので行くな。

という細かい指示を出して。


頼まれた業者は、
目ぼしい物件を持って
A銀行とB銀行の支店を回るわけです。

あっという間にKさんは
半年で新築物件を2棟購入しました。

不動産投資経験なし、
ゼロからのスタートだったのですが
スピード感がすごいですね。

続けて3棟目以降も物色しています。


銀行リサーチしてくれる
仲介業者と出会えるなんて、
ラッキーだなぁ、

と思うでしょうか。

Kさんが結果を出せたのは
運ではなく行動量です。

昼間は銀行へ行けない代わりに
夜に業者と会いまくって、
3ヶ月で200人と名刺交換したとか。

ただ会うだけでなく、
属性、知識、投資戦略など
「買える人間」をアピールした。

だから、

銀行リサーチを引き受ける
営業マンが現れたわけです。


誰でもできることを、
誰もやらないレベルまでやる。

結果を出す人の共通点ですね。


物件情報よりもまず融資!
が原則ですが、

どうしても忙しい人は、
「他人に銀行開拓をさせる」
にチャレンジしてみてください。


今日もがんばっていきましょう!

村上


★ 5月の勉強会を開催します。

ゼロから3ヶ月で金融機関20行を開拓して、
23区で利回り9%のアパート新築プロジェクトを
スタートさせたAさんの実例をご紹介します。

ご興味のある方は5月31日(水)の勉強会へご参加下さい。

-----------------

▼ 第17回「首都圏不動産投資」勉強会【無料】→5/31(水)

9割の投資家が地方物件の高値づかみで失敗する中、
手堅く成功したいなら値下がりしない都市部を狙え!

首都圏でゼロから専業レベルまで拡大する理想のシナリオ…
インカムとキャピタルのハイブリッドで稼ぐ王道の投資戦略とは?

何をどうするのか知りたい方は5/31(水)の勉強会へお越しください。
   ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
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-----------------

今回の勉強会は【 都市部の投資戦略と実践例 】です。

都市部で資産を構く投資戦略の原理原則、
土地から新築アパートの狙い目エリアとは?

最後に首都圏不動産起業塾
説明会についてお知らせします。

会場でお会いしましょう!

コン・パス  村上
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メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/10462

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次回も濃い内容をお伝えします。





一低住のアパート その2

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 一低住のアパート その2

最近、朝起きると花粉がひどいです。

なんだか家の中のほうが花粉だらけな気がして、空気清浄機のフィルターを掃除したりしてます。

アブローラー(腹筋ころころ)では腰痛にならないのに、不意のくしゃみで腰ヤられたw

 

さて、前回書いた「一低住にアパートは無理なのか」ですが、先日、一低住に素敵なアパートを新築した方の物件を拝見させていただきました。

 

容積率100%ということは土地面積が延床面積の上限になります。建築費に負けないためにも貸し床面積はある程度必要でしょうから、土地面積もある程度必要ってことになります。

そちらの物件は敷地面積約70坪でした。

これだと建築面積115m2、延床面積230m2なので10室とれます。

 

実際のところ、この部屋数になってくると例のワンルーム条例対象となることが多く、外構部分に駐輪場や緑化やゴミ置き場、場合によっては駐車場まで義務化され、加えて窓先空地や避難通路などを確保していると、そもそも敷地の半分はそれらの面積にあてがわなければならなかったから建蔽率50%でも影響なかった、なんて話になります。

 

敷地に空間がじゅうぶん確保され、建物高さが2階におさまっていると、周辺が住宅地でも違和感なく見えます。

階層を上に延ばせないので利回りが上にぐんと上がることはないのですが、無理して押し込んでいる感がないので佇まいが良くて売るときはすぐに買い手がつくんじゃないかと思いました。

 

駅近で60/200、100m2の宅地とかってホントに見つからない(あっても申込み入ってるか高すぎ)ので、こんな例もありますよということで。

 

 

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Masahiro Nouchi

Fwd: ★融資交渉は後出しジャンケン!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

不動産は融資ありき。

ほとんど全ての投資家が
融資を受けて物件を購入します。

1億円のキャッシュがあっても、
2億、3億と拡大したければ
融資を受けるのが大前提。

銀行から借りられる金額次第で
狙う物件が決まりますし、

銀行の融資姿勢次第で
売買の相場も決まってしまいます。

なので、

------------------------

融資マスター=不動産投資マスター

------------------------

と言っても良いほどです。

融資攻略が不動産の必勝法ですね。

▼画像付きのブログはこちら:
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不動産投資で成功したければ
銀行開拓が不可欠です。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

飛び込み営業のつもりで
あなたと付き合ってくれる
銀行を探してください。

はじめは1行でもいいです。

事業拡大とともに2行3行と
開拓していけば大丈夫です。

まずは1行。

銀行に対して遠慮は無用です。

・投資家は不動産で収益を得たい。

・銀行は利息をもらって利益を得たい。

どちらも商売なので対等です。

ただし、貸すか貸さないかは銀行次第。

どちらかというと
投資家のほうが弱い立場にある
ということは理解してください。

その上で、

・不動産に前向きな銀行

・融資を伸ばしたい支店

・話を聞いてくれる融資担当者

出会えるまで
銀行開拓を続けてください。

------------------------

融資担当者に火をつけろ!

------------------------

あなたの不動産事業の
運命を握っているのが
目の前の融資担当者です。

決しておおげさな話ではありません。

融資が出るか出ないかが
融資担当者の動きひとつで
結果が違ってきます。


え?村上さん、

借りられるかどうか、
担当者で決まっちゃうの?

そんな~

審査基準がカチッと
決まってるんじゃないの??

それなりの属性があって
いい物件持ち込んだら、

ちゃんと融資出してくれないと
困るんだけど…


…そうですよね、
その気持ちは良く分かります。

各銀行の審査基準があって
それに則って融資可否を判断している、、、

はずなのですが、

どういうわけか、

いつも融資を出せる担当者と
まったく出せない担当者に
分かれてしまう。

理由は分かりますよね。

融資可否を稟議で決めるからです。

融資部・審査部・役員…
人が判断することになります。

融資担当者は行内を説得して
案件をまとめるのが仕事。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう

融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

------------------------

「この人に貸したい!」と思われる。

------------------------

融資担当者に
そう思ってもらえることが
最大のポイントになります。

・収入がある

・資産がある

・経営能力がある

この3つを銀行員は見てきます。

何よりも貸し倒れが怖い。

・ちゃんと返してくれるかな?
・元本は確実に回収しないとな。

融資がこげつくと担当者は大変です。

出世にも影響します。

だから、
確実に返してくれる人に貸したい。

そして元本も担保したい。

だから、融資をする際には
物件だけでなく人を見るのです。

収入・資産・経営能力。

本当に大丈夫かな…と。

で、

疑いの目をくぐり抜けて、
最終的にやる気にさせる、

「この人に貸したい!」

と思わせるには、
どうしたらよいのか。

------------------------

銀行はお堅い人が好き。

------------------------

まず最初の条件として
ご自身の収入レベルに見合った
資産形成ができていること。

銀行員は堅実な人が好きです。

なので、

会社員の方であれば
給与収入と働いていた期間に
見合った預貯金があること。

金額の大小ではありません。

数千万円の高給取りでなくてもOK
億万長者じゃなくても大丈夫です。

高収入でも低貯蓄だと
浪費家と見られてしまいます。

【Aさん】
勤続 30年
年収 2000万円
貯金 500万円
不動産 なし
自宅 賃貸

反対に収入はそれほどなくても
計画的な貯蓄ができていると
お金の管理が上手な人
と思われますよね。

【Bさん】
勤続 15年
年収 800万円
貯金 500万円
不動産 1000万円(実家相続)
自宅 持ち家(ローン2000万円)

上記のAさんとBさんで言えば、
断然Bさんの方が「堅実」です。

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2431


身の丈にあった投資をすればよい、
というのが銀行の考え方。

なので、

収入レベルに見合った資産

を持っていることが
融資打診の前提になります。

その上で、

「この人に貸したい!」

と思われるためには、
コミュニケーション能力が
モノを言います。

期待させる

含みを持たせる

やる気にさせる

具体的にどうするのか、
説明しますね。

------------------------

じらしじらし作戦でヒートアップ!

------------------------

銀行に融資の打診をする際には、
自分の情報を開示することが
必要になってきます。

・経歴
・勤め先
・年収
・資産
・家族構成
・家族の経歴
・家族の資産

などなど。

基本的にはありのまま
見せるしかありません。

が、

一工夫してほしいのが
資産の見せ方。

・資産

・家族の資産

です。

全ての資産をいっぺんに
見せてはいけません。

オープンにした時点で
「貸せる」「貸せない」を
無意識にジャッジされて
してしまうからです。

なので、

・一部だけ見せる

・小出しにする

・言われてから出す

少しずつ情報を出すことで
妄想が膨らみます。

この人は「貸せる人」かも!
と担当者が期待を持ち始めます。

最終的に見せるものは
同じなのですが、
見せる前に想像させる。

じらしじらし作戦

ですね。

小細工!

いやらしいテクニック!

卑怯者!

と思わないでください。


いかに融資担当者に頑張ってもらうか。

モチベーションを上げるための
コミュニケーション術です。

------------------------

後出しジャンケンが勝利のカギ!

------------------------

融資の打診は
銀行側の考え方を知る
絶好のチャンスでもあります。

この物件を1億円で買いたい!

というときに
銀行へ相談に行きますよね。

物件情報に加えて
ご自身のプロフィールも
提示することになりますが、

・資産

・家族の資産

は、後出しにしてください。

最近は、
金融資産一覧をください
という銀行さんも多いので
そのときは仕方ありません。

ただ、できるだけ後出しにする

資産があればあるだけ
担保に押さえておきたいのが
お金を貸す側の心理です。

なので、

まずは資産内容を見せないで
物件評価、自分自身の属性
に対する見方を聞きます。

・いくらまでだったら貸せるのか

・自己資金はいくら入れるべきか

・それ以外に持っておくべき預貯金の額

・なぜその金額なのか

最後の質問が重要です。

こういったやり取りと
積み重ねて情報を得ることで
銀行の目線が分かってきます。

そうすると、

・どんな物件を持ち込めばよいか、

・自分の財務状況をどうすればよいか、

保有物件を維持すべきか売るべきか、

が分かってきます。

あなたに最適な融資戦略が見えてくる

というわけです。

ダミー物件でもいいから
とにかく銀行周りをしてください。

と、お会いする皆さんに
お伝えしているのはそのためです。

銀行さんには手間になってしまいますが、
将来的な縁になる可能性がありますから
Win-Winですよね。

不動産で長期的に成功したければ
融資マスターを目指してください。

がんばって行きましょう!

村上

・・・・・

今月から受講者参加型の
ワークショップを開催いたします。

-----------------

▼第14回「首都圏不動産投資」勉強会/ワークショップ →3/15(水)

ワーク#01:不動産投資家のための財務戦略講座

専業レベルを目指すなら財務三表をマスターせよ!
9割の投資家が陥るデットクロスと債務超過
10年、20年勝ち続ける投資家だけが知っている
CF、PL、BSの相関関係と優良財務の見せ方とは?

3/15(水)30名限定のWSへご参加ください!
↓↓↓↓↓
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3431


-----------------

今回のワークショップは【 財務戦略 】、
銀行と対等につき合うために
投資家・経営者の必修科目です。

会場でお会いしましょう!

コン・パス  村上
=============================

メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4431

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メルマガ解除はこちらから。
http://perfection-ex.com/rm6256/26/546/43/masahiro.nouchi%40gmail.com/
次回も濃い内容をお伝えします。






Fwd: ★マイナスキャッシュ脱出策(売却編) 【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】




代表 村上です。

こんな物件、
買わなければよかった…

当社に相談に来られる
投資家さんから
ときどき聞かれる言葉です。

地域は様々ですが、
物件には共通点があります。

・郊外立地

・築古大型RC

-----------

破たん確定の事例が続出中…

-----------

例えばこんな物件です。

所在地:青森県青森市周辺

建物:RC造 築30年

間取り:2LDK×40戸

家賃収入:2000万円

購入金額:2億4000万円

表面利回り:9%

オーバーローンで買えるから、
という業者の言葉に乗って
買ってしまいました。

-----------

リスクに見合うリターンがありません…

-----------

満室想定で年間キャッシュフロー
200万円程度になる物件ですが、
カバーしきれないリスクが潜んでいます。

・空室
・室内リフォーム
・広告費
・大規模修繕

GoogleMAPで見てみると、
畑の真ん中にドカンと
巨大なマンションがひとつ。

周りに民家も商店もありません。

入居付けに苦労しそうです。

2LDKなのに家賃4~5万円、
リフォームや広告費に
お金をかける余裕がない。

売却時の利回りを考えると
家賃の値下げもNGです。

-----------

一番のリスクは大規模修繕。

-----------

屋上や外壁の防水工事など
必要になると数千万円です。

台風被害などであれば
保険が使える可能性もありますが、
手出しは出てしまうでしょう。

完全に、

リスク >> リターン

になってしまっています。

それだけリスクや手間を
負担しても年間の手残りが
100~200万円。

-----------

こういう物件はなんとしても
早めに手放すのが吉です。

-----------

「完済まで30年持ち切ればいい」
という無茶を言う人もいますが、

よほど町の中心でない限り
築30年超で満室稼働は望めませんし、
維持費が膨大なので
キャッシュが持ちません。

加えてデットクロスです。

大規模修繕が不要だったとしても
税金負担が重くのしかかります。

元利均等返済では返済額は一定ですが
利息が減っていき、元金返済が増えていきます。

元金返済は経費にならないので
お金は出ていくのに所得とみなされる、
ということです。

▼詳しくはこちら。
知らないと損する銀行返済の仕組み。

http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s281

今回の物件も5年~10年程度で
デットクロスを迎えます。

会計上の所得 >> キャッシュフロー

という状況で税金が逆ザヤに
なってしまいます。

こうなるともう、
何のために2億円の借金を背負うのか
分からなくなってしまいますね。

-----------

そもそも購入金額が高すぎる

-----------

この物件の資産価値を
考えてみましょう。

路線価ベースで土地が2500万円程度、
建物の再調達価格が1億2000万円程度。

単純に積算すると
1億5000万円となります。

購入金額が2億4000万円ですから
9500万円も差があります。

収益性からも見てみます。

地方の資産家が購入する目線は
大体利回り15%程度です。

家賃年収2000万円であれば
1億3000~4000万円で
買付を入れるイメージです。

今回の購入金額:2億4000万円は
地元の人が絶対に買わない金額です

投資家さんがいかに高い買い物を
したかが分かりますよね。

-----------

自己資金を入れて「損切り」しました

-----------

地元の相場よりもはるかに高い
価格で購入してしまい
しかもオーバーローンです。

残債以上の金額で売却することは
できません。

つまり手放すのであれば
損切りをするということになります。

この投資家さんの場合
高年収で現金もお持ちでしたので、
一旦リセットということで
自己資金数千万円入れて売却しました。

高い授業料です。

そこまで現金がないという方は、
何とか頑張って売るしかないのですが、
収益不動産に長けた営業マンを
頼るのが良いかと思います。

プロが売却活動をしても
長期戦になることは間違いありません。

早めに動くのが吉、です。


最後までお読みくださり
ありがとうございます。

コン・パス 村上

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Fwd: ★ 銀行開拓が上手い人、下手な人。【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

セールスマンは強い…

投資家さんとお会いして
常々思うことです。

不動産投資で結果を出している人には
いくつかの共通点があります。

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営業経験者が断然有利

------------------------
ということ。

売買も融資も管理運営も
大家業をする上では営業活動が
かかせません。

特に銀行開拓は飛び込み営業に
近い活動になります。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

紹介があればベストですが、
なければ飛びこむしかありません。

電話で断られるのは当たり前。

好感触を得てアポをとっても
訪問したら結局ダメだった
というのもザラです。

そうこうしているうちに
心が折れて続かなくなる。

営業経験のない投資家さんは
銀行開拓でつまずいて
停滞してしまう場合が多いようです。

ですが、心配しないでください。

セールスマンではないあなたも
ポイントを押さえて臨めば
銀行開拓はできます。

一つずつ説明しますね。

------------------------

住宅ローンとは大違い!

------------------------

銀行が住宅ローンや
金融商品を勧めてくるときは
あなたに選択権があります。

借りても借りなくても、
買っても買わなくてもいい。

他の銀行でも同じような
サービス、商品が手に入る。

こちらが強い立場ですよね。

一方で
事業性融資になるとどうか。

住宅ローンと違って、
収益不動産への融資は事業性融資です。

・投資家は儲けるために融資を受けたい

・銀行も融資を出して金利で儲けたい

B to Bの対等な関係。

対等、といいつつも
貸すか貸さないかは銀行次第。

どちらかというと借りる側の
投資家のほうが弱い立場です。


通常私たちは
融資を受けられなければ
不動産を購入できません。

つまり、
事業をスタートすることが
できないわけです。

銀行は銀行で融資をしたいけれど
そう簡単には進められません。

貸したお金が返ってこない
リスクがあるからです。

------------------------

貸したいけど貸したくない!
銀行のホンネ

------------------------

利息で稼ぐ銀行ですが、
元本が返ってこなければ
お話になりません。

なので当然、
事業融資には慎重です。

加えて返済が滞ったり、
最終的に返せなくなったりすると
融資担当者に「×」がつきます。

出世の道が閉ざされる
ということですね。

たった一度の失敗で?
と思うかもしれませんが、
意外と内部は厳しいようです。

なので危なそうな人には
絶対に貸したくないというのが
彼らのホンネ。

融資の対象となる
物件の審査もしっかりしますが、

借主である投資家の審査は
相当慎重に見てきます。

あなたがいかに有能で、
責任感のある誠実な人間であるかを
銀行の担当者に知ってもらうか。

そこが銀行開拓における
成否の分かれ目です。

------------------------

相手を知ることがはじめの1歩

------------------------

営業は準備が8割です。

営業経験のある方には
基本中の基本ですが、
まずは相手の背景を知ること。

その上で自分のアピールです。

1)相手の背景を調べる

2)自分のPRポイントをまとめる

3)うまく関係を作って売り込む

相手を知ることで
会話の内容が変わってきますので
しっかり想定してください。

特にチェックすべき情報は
以下のような点です。

・本店所在地

・展開しているエリア

・事業規模(貸出残高など)

・収益不動産への融資動向

・訪問する支店の開設時期と営業エリア

ここまで調べた上で
その銀行から見て
自分がどうなのか考えます。

どういった相手に
融資をしたいだろうか…

どういった物件に
融資をしたいだろうか…

PRポイントの整理ですね。

で、

いよいよ銀行訪問です。

担当者とご対面ですね。

------------------------

融資担当をやる気にさせる!

------------------------

銀行が融資をするかどうかは
行内のりん議で決まります。

融資部と審査部があって、
融資部や支店の融資担当は
融資案件をまとめるのが仕事。

審査部はあぶない融資を
止めるのが仕事です。

支店長や本店の役員など
上席の人たちも融資して大丈夫か
当然吟味しますよね。

融資担当者は行内を説得して
回ることになります。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう

ここまで進んでようやく
融資が受けられるわけです。

融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

「きちんと返済してくれそうだ」
「この人なら行内のりん議も通せそうだ」
「この人に貸したい」

と思ってもらえることが
必要です。

そのためには

・期待させる
・含みを持たせる
・担当をやる気にさせる

この3点を心がけてください。

具体的にどうするのか、
次回に続きます。

がんばって行きましょう!

村上

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今回の勉強会は【 融資戦略&仕入れの極意 】です。

前半で首都圏不動産起業塾
ガイダンスをいたします。

会場でお会いしましょう!

コン・パス  村上
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財務省が地主の借地

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? 財務省が地主の借地

今週も始まりましたー。

今週は2件の決済準備がメイン業務となるでしょう。

決済って、結構こまごまとした事務的なことも引継ぎで準備しなければならないので神経を消耗します。

でも長い期間をかけてやりとりしてきた最後の仕上げですからしっかりやらないと、です。

 

さて、本題。

どうせ流れてしまう案件でしょうから書きますが、かなり都心に近い立地の借地を検討していました。

新宿から2駅の駅近。30坪。再建築可。そして泣く子も黙る旧法借地権。いいでしょ。

 

この借地、底地権者が民間人ではありませんでした。

財務省です。

底地権者が財務省となっている場合、なんらかの理由で土地を物納し、その上の家を借りて借地になっているケースが多いようです。借りてる人は物納した元の持ち主ってことですね。

 

財務省底地にはかなりメリットが多いです。

まず更新料がない。各種承諾料はちゃんと聞いていないのでわかりませんが、民間人の底地権者とのやりとりに比べればはるかにラク、あるいは無いかもしれません。

 

また、財務省は借地人に対して随時底地買取を打診しているのでいつでも買い取って所有権にすることもできます。

あと、勝手に底地権を第三者に売らないとのこと。ずっと財務省が地主のままです。

 

そして、一番ありがたいのは底地の買取の際の値段が路線価ベースであり、立地の良さとか、駆け引きでセリみたいなことになるなんてことがないってこと。

 

もっとも、そもそも地代が格安なので底地を買い取らずにずーっと格安の地代を払っているほうがマシなくらいですがw

 

ただ、借地だけで融資を引くのは事実上無理なので、どうしても融資を使いたいならば底地借地同時売却にしてもらえば融資の可能性はぐっと高まります。だって決済終われば所有権確定だもん。

このときの底地買取価格が計算で事前に見当がつくので利回り計算もしやすいですね。

 

この物件、もう少し借地のほうの値付けを安くしてくれればいいんですけどね。

借地権だけでみると利回り10%。底地の買取費用を含めると7.7%に落ちます。9%にもっていくにはあと500万指値しなければなりませんが、元値が高くないのでそこから500万は下げないだろうなー。売主が音を上げるまでウォッチ対象ですw

 

 

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Masahiro Nouchi

エリアで探すか、沿線で探すか

麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!? エリアで探すか、沿線で探すか

昨日書いた借地権のお話、結構直問合せ多かったです。

さすが、みなさん、こういう話には敏感ですねw

 

さて、弱小零細不動産屋の弊社はフツーに待っていても依頼なんて来ませんので、大手不動産屋ではめんどくさがって取り合ってくれないようなお頼み事を引き受けることが多いです。

条件をいくつも提示されてそれに見合った物件を探し、繰り返し提案というのは結構たいへんな作業なのですが、それを常時10件くらいはアタマに入れています。

 

レインズで検索するのも一般の不動産ポータルで検索するのもやり方は大差ないです。

むしろ、不動産ポータルのほうがエンドさん向けに情報が整理されて見やすいです。レインズは「プロ向けなので普通では出来ないような検索設定が可能」というわけではなくてむしろ探しにくいですw

 

で、レインズにも「エリアで探す」と「沿線で探す」があります。

使いやすいのは「沿線で~」でしょうね。駅から○分以内設定ができるので。

ただ、23区内で探す場合、あまりに駅からの徒歩距離にこだわると穴場物件を見落とす可能性があります。

このブログを読む人はたぶんほとんどおっさんなので8分以上歩くと心拍数が上がって限界だと思いますが若い人は駅から15分くらいは平気で歩きますからね。

昨日のオオカミさんじゃないけど、都心部のお宝が眠ってそうなシブいエリアって、杉並区なら和田、弥生町、和泉、桃井、中野区なら丸山、大和、中央など、駅から8分以内検索だと外れるところばかりです。

 

まあ、規制がきつくてろくなアパート建たないんでお宝っていうほどの場所ではないんですけど、もっと駅近だとそんなエリアでお値打ちなんて買えねーから。

 

なので都心を検索するときには「エリア検索」、もしくは駅から15分以内くらいに広げたほうが良さそうです。

お宝エリアというほどではないけれど、個人的には西武練馬駅の南側の豊玉中あたりはアパート用地としては向いていると思います。そんなに安くないけれど。気になるのがあるんだけどなー。

 

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