Fwd: ★ 銀行開拓をアウトソース!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


---------- 転送メッセージ ---------
From: 株式会社コン・パス <info@con-pas.co.jp>
日付: 2017年9月27日(水) 6:32
件名: ★ 銀行開拓をアウトソース!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】
To: <masahiro.nouchi@gmail.com>


村上です、

不動産は買いたいけれど
銀行開拓はしたくない、

という人が時々います。

----------

正直、虫のいい話です。

----------

事業主なら自ら銀行開拓すべし!
と思ってしまいます。

が、

実際に、他人の力を使って
銀行開拓をしている人がいました。

他人に銀行開拓をさせる方法。

です。

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s591/1


・自分は動かず人を動かす

・めぼしい銀行へ当たってもらう

・脈のありそうなら自分が行く

本業が忙しい人には夢のような話ですね。


融資に積極的な支店か、力のある担当者か、
好まれる属性と自分がマッチするか、
今融資を出したいタイミングなのか。

1軒ずつ当たっていくのが
銀行開拓なのですが、

その一番労力のかかる「開拓」を
他人にやらせてしまう。

で、

・不動産への融資、やりますよ!

・今期は特に積極的ですよ!

・あなたみたいな投資家に融資しますよ!

という融資担当が見つかったら、
そこで初めて自分が出ていく。

うまいやり方です。

面白いなーと思ったので、
参考までに今回の記事で紹介します。

で、

いったいどんな方法でやるのか。

具体的に説明する前に、

銀行開拓全般について
おさらいしておきたいと思います。


前回の記事までで、
融資についてお伝えしました。

・資金調達は経営者の仕事!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s591/1

・銀行開拓が上手い人、下手な人
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s591/1

・融資交渉は後出しジャンケン
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4s591/1

・銀行→業者開拓ルーティンで「買える投資家」になる!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/5s591/1


ここでひとつずつまとめをしておきます。

----------

資金調達は経営者の仕事!!!!

----------

不動産投資は立派な事業です。

オーナーであるあなたは
不動産事業の経営者。

資金調達は経営者の仕事です。

どの業界でもどの会社でも、
お金の流れだけは経営者が
責任を持たないといけません。

だから銀行開拓。

不動産は融資ありき。

銀行と二人三脚で進めるのが
不動産事業ですから、
とにかく銀行と会話をする。

苦手とか敷居が高いとか、
忙しいとか言っている場合では
ありません。

銀行開拓はいいことづくし
なのですから。


・事業戦略がブレなくなる

・なぜか物件情報が集まってくる

・銀行が好む物件を選別できる


銀行目線を理解すると、
やるべきことが分かってきます。


・属性や背景はどう見せると良いか

・エリアはどの辺りを狙うべきか

・どんな物件を持ち込めばよいか

・自分の財務状況をどうすればよいか

・自己資金はいくら入れるべきか

保有物件を維持すべきか売るべきか


銀行と会話を重ねることによって
あなたに最適な融資戦略が
見えてきます。

業者が間に入っていると、
個別具体的な話を聞くことができない。

だから、

自分で銀行へ行くべき

なのです。

----------

銀行開拓が上手い人、下手な人。

----------

いざ銀行へいくぞ、
となった時に

どうすれば良いのかわからない!

という人が結構います。

特に営業経験のない人は
開拓するイメージが
全く持てないようです。

仕方がないかもしれません。

紹介がなければ、
飛び込み営業と同じですから。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

住宅ローンと違って
収益不動産は事業性融資です。

B to Bの対等な関係なので、
お客さん扱いしてくれません。

むしろ、

貸すか貸さないか、
銀行側に選択権がありますので
投資家のほうが立場が弱い。

電話の段階で断られるのが
ほとんどなので
覚悟しておかないと心が折れます。

不利な立場を理解した上で、
まずは1行アポを取る。


1)自宅・職場近辺の銀行(支店)をリストアップ

2)都銀>地銀>信金、大きな支店>小さな支店の順に電話

3)不動産が分かる融資担当へ自己紹介、物件説明

4)興味を持ってくれたら会いに行く

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全ての店舗に電話しつくしたあと、
同じ支店に何度も電話する強者もいます。

支店内でも良い担当に
出会える可能性があります。

テレアポ営業そのものですので
営業経験のある人はやはり有利です。

確率を上げるコツは、
「相手の心理を読む」こと。


・銀行のメリットを考える

・融資担当のメリットを考える

・自分と付き合うメリットをアピールする

つまりはコミュニケーション力ですね。


実際は上手い人、下手な人というより、
「慣れ」の問題です。

未経験の人は
数をこなして慣れるしかない。

怖いからといって逃げ出すのか、
勇気を出して開拓するのか。

あなたの不動産事業を拡大するには
どうすればよいか分かりますよね?

・不動産に前向きな銀行

・融資を伸ばしたい支店

・話を聞いてくれる融資担当者

に出会えるまで
銀行開拓を続けてください。

はじめは1行でOK。
アタックあるのみです。

----------

融資交渉は後出しジャンケン

----------

話を聞いてくれる銀行がいたら、
融資交渉のはじまりです。

そして不動産事業の
運命を握るのが融資担当者。

いかに融資担当者の
モチベーションをあげるか。

やる気を出させることに
全神経を注いでください。

決して大げさな話ではありません。

融資が出るか出ないかは、
融資担当者の動きひとつで
結果が違ってきます。

理由は分かりますよね。

融資可否は稟議で決めるからです。

融資担当者は行内を説得して
まわるのが仕事。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう


融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

・貸出残高を増やしたい

・でも、返済が危ない人には貸したくない

・無駄な稟議は回したくない

というのが彼らのホンネ。


物件の審査以上に、
借主である投資家の審査は
かなり慎重に見てきます。

収入・資産・経営能力。

本当に大丈夫かな…と。

で、

疑いの目をくぐり抜けて、
最終的にやる気にさせる、

「きちんと返済してくれそうだ」
「この人なら行内のりん議も通せそうだ」
「この人に貸したい」

と思わせる必要があります。

こんなときも
コミュニケーション能力が
モノを言います。

期待させる

含みを持たせる

やる気にさせる

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例えば、融資打診の際に
開示する書類を工夫します。

・経歴
・勤め先
・年収
・資産
・家族構成
・家族の経歴
・家族の資産

などありますが、

一工夫してほしいのが
資産の見せ方。

・資産

・家族の資産

です。


全ての資産をいっぺんに
見せてはいけません。

・一部だけ見せる

・小出しにする

・言われてから出す


少しずつ情報を出すことで
妄想が膨らみます。

この人は「貸せる人」かも!
と担当者が期待を持ち始めます。

また、

自己資金がいくらあればよいのか?

事前に聞いて、
必要な分だけエビデンスを出す
ということもできます。

最近は、
金融資産一覧をください
という銀行さんも多いので
そのときは仕方ありません。

ただ、できるだけ後出しにする

じらしじらし作戦ですね!

----------

銀行→業者開拓ルーティンで「買える投資家」になる!

----------

当たり前のことですが、
買える人に良い情報は集まります。

物件情報が入って来ない…

と嘆く前に、
業者からどう見られているか
想像してみてください。


自己資金いくら持っているのかな?…

購入判断はすぐにできるのかな?…

銀行融資は確かなのかな?…


物件がなくなる前に
早く売買契約を結びたいし、
ローンキャンセルなんて絶対避けたい

と思っているわけです。

なので、

とにかくまずは銀行開拓。

融資 >>> 物件

です。

融資の感触をつかんで初めて、
お買い得な物件情報が
もらえるようになります。


ただし 、即効で上手くいく
というわけにはいかない
かもしれません。

多少のムダ打ちは覚悟してください。

どういうことかというと、
こういうことです。


1)銀行で融資姿勢をリサーチ

2)業者で市況把握、物件情報収集

3)銀行で評価目線、融資条件を探る

4)業者へ融資感触をアピール

5)銀行へ融資審査を依頼、NGなら理由を聞く

1~5を繰り返す。

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銀行・業者の往復で大変ですよね。

でも、やればやるほど
メリットがあります。


・選球眼が養われる

・「買える人」と認識される

・お買い得物件に出会う確率が上がる


銀行と業者と対話をしながら
物件を見極める力がついて、
ハズレを掴まなくなります。

物件の判断基準がはっきりして
融資の可能性もめどがつけば、
業者からは「買える人」とみられます。

情報をくれる業者が増えるほど
お買い得物件に出会う確率が
高くなるのは当然ですよね。

銀行に関しても同様です。

やればやるほど確率が上がる。

行動するほど成功に近づいていく
という感じですね。

チャンスを掴みたい人は、
銀行・業者開拓のルーティンを
ひたすら回していってください。


----------

銀行開拓をアウトソース

----------

不動産投資家は経営者ですから、
銀行には自分で行くべきです。

上記でお話ししたような、
メリットも山ほどありますので
なおのこと銀行開拓を
人任せにしてはいけません。

銀行開拓をするには
平日昼間に動くことになります。

が、

平日は仕事を抜けられない。

昼休みに電話をする暇もない。

どうしても忙しい。

という人もいますよね。


不動産起業塾のKさんも
本業の仕事が多忙で
銀行開拓の時間をなかなか
作ることができませんでした。

で、考え付いたのが

他人に銀行開拓をさせる方法。


え?何それ?

三ため業者の融資アレンジじゃないの?

高値づかみになるからダメでしょ。

村上さん、いつも言ってることと違うじゃん!!


と、

思われるかもしれませんが、
三ための融資アレンジとは少し違います。

業者は仲介ですし、
開拓した銀行との交渉は
最終的に本人が行うスタイルです。

・売主業者ではなく仲介業者

・アレンジではなくリサーチのみ

業者が絡むのは
あくまでも入り口まで。

リサーチをさせるだけなので、
業者に資産を知られることもないし
主導権を取られることも
回避できますね。


Kさんは技術職のため
昼は社外へ出られなかったのですが、
夜や週末は活動時間がとれました。

なので、

とりあえず、不動産業者と会いまくった。

銀行と違って業者は職場近くまで
出向いてきてくれます。

次々と業者と会って情報交換するうちに
懇意になった数人の営業マンへ
銀行リサーチを依頼したのです。


・A銀行とB銀行の各支店を回ってくれ。

・投資仲間曰く不動産に積極的らしい。

・自分に融資がつく可能性があるか聞いてほしい。

・ただし自分の名前は出さないでくれ。

・ちなみにC銀行は本命なので行くな。

という細かい指示を出して。


頼まれた業者は、
目ぼしい物件を持って
A銀行とB銀行の支店を回るわけです。

あっという間にKさんは
半年で新築物件を2棟購入しました。

不動産投資経験なし、
ゼロからのスタートだったのですが
スピード感がすごいですね。

続けて3棟目以降も物色しています。


銀行リサーチしてくれる
仲介業者と出会えるなんて、
ラッキーだなぁ、

と思うでしょうか。

Kさんが結果を出せたのは
運ではなく行動量です。

昼間は銀行へ行けない代わりに
夜に業者と会いまくって、
3ヶ月で200人と名刺交換したとか。

ただ会うだけでなく、
属性、知識、投資戦略など
「買える人間」をアピールした。

だから、
銀行リサーチを引き受ける
営業マンが現れたわけです。


誰でもできることを、
誰もやらないレベルまでやる。

結果を出す人の共通点ですね。


物件情報よりもまず融資!
が原則ですが、

どうしても忙しい人は、
「他人に銀行開拓をさせる」
にチャレンジしてみてください。


今日もがんばっていきましょう!

コン・パス  村上
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次回も濃い内容をお伝えします。





Fwd: 今一番おすすめの投資法を教えちゃいます!



こんにちは。
藤山大二郎です。


今日の本題に入る前に、
1つだけご案内させてください。


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本日は、
「ステップ9:これから不動産投資を始める人に一番おすすめの投資法」
について解説していきます。


前回のステップ8では、
「再現性が高く歪みのある投資法を狙うことの重要性」

についてお伝えしました。


歪みを狙うことは大切だけど、

だからといって
リスクの高い方法は避けるべき。


例えば、中古物件市場や、
リスクが高すぎる物件を狙うのは、

初心者が1棟目を購入する
にあたっておすすめできない。


じゃあこれから始める初心者が、
1棟目に狙うべき物件はどんな物件がいいのか?


それは、
「新築物件」です。


そんなところまで
お伝えいたしました。


昨日のメール講座を
お読み頂いた読者の方からも、


「新築を狙う理由について詳しく教えて下さい」

「新築はNGとよく聞きますが、どんな仕組みなのですか?」

「藤山さんも投資しているとのことですが、
実際にどれぐらい利益がでているのか教えて下さい」


と言ったメッセージを多く頂きました。


今日はその理由についても
詳しく解説していきたいと思います。



-------------------------------------
▼ステップ9:これから不動産投資を始める人に一番おすすめの投資法
-------------------------------------


再現性が高く、
歪みを狙いやすい、

初心者にもおすすめの投資法、
それが「新築」です。


私自身も実際に新築への投資で、

1年間に6000万円の売却益を
生みだしています。


なぜ新築がおすすめなのか、
詳しく解説していきたいと思います。



■       なぜ新築が今熱いのか?
__________________


新築への投資は、
不動産投資の中でも今とても熱い手法です。


新築ならなんでもいいかというと、
そう言うわけではありません。


ポイントは、

「土地から探す新築物件」です。


ただ単に、
新築ならなんでも良い
ということではなく、


土地から探して、
~~~~~~~~~~
自分で作りあげる新築
~~~~~~~~~~~


がポイントです。


新築といっても
すでに建物が建っている、

いわゆる、
建売の新築ではないということです。


なぜこの
「土地から探す新築」がおすすめなのか?


例えば外食時に出てくる料理。


目の前に出てくるまでには、
様々な工程を経ているわけです。


1、材料となる野菜や肉を育て、

2、それを加工し、

3、配送されて、

4、さらにお店で調理されて、


私たちの目の前に出てきます。


お店で出てくる料理は、
このような過程があるわけですよね。


1~4まで、様々な工程があり、
その工程ごとに利益が載せられて、
最終的な販売価格となるわけです。


例えば、その間の過程を、
自分でやったらどうでしょうか?


そうです。
間に入る業者さんを抜けるわけなのです。


その分、「安く」出来るはずです。


費用を安く抑えることが
できますよね。


不動産も同じです。


建売の場合、
多くの業者さんが入ってしまうことで
その分の費用が必要になります。


ですから、

土地から探し、自分で建てることで、
間にかかるコストを
圧倒的に抑えることが出来ます。


これが
「土地から探す新築をおすすめする理由」です。


費用を安く抑えることが
出来る方法であり、

間の業者さんを抜いて費用を抑える
という意味では、

とても再現性の高い方法であるとも言えます。




■       アパートではなく「賃貸併用住宅」
__________________


さらに、

私がおススメするのは
新築のアパートではなく、


「賃貸併用住宅」です。
~~~~~~~~~~~~~


新築と言っても、
新築アパートではなく「賃貸併用住宅」です。


なぜ、賃貸併用住宅をおすすめするのか、


理由は
「需要と供給のバランスに歪みがある」
からです。


新築アパートというのは、
すでに相場があるわけですが、


賃貸併用住宅に関しては、
欲しい人が多いけど、
建物は少ない状況にあります。


要は供給がない状態、
建物自体がほとんどない状態なんです。



◯需給バランスの「歪み」


賃貸併用住宅というのは、
建ち始めたのがここ10年ぐらい。


「都心に家を建てて、賃料収入を得る」


そんなライフスタイルへの注目は、
今とても高まっているのですが、

その為の建物がまだまだない足りない
状態が今なのです。



要は、


欲しい人は増えているけど、
~~~~~~~~~~~~~

肝心の建物が少ない。
~~~~~~~~~~~


そんな状況になっているのですね。


ニーズはあるものの、
供給が足りていない今、

中古の賃貸併用住宅は
相場よりも高い価格で取引されています。


例えば、
不動産物件の検索サイトで有名な、
「楽待」や「健美家」などで検索してみて下さい。


都内23区で築浅の賃貸併用住宅は、
「利回り3%や4%」などで売りに出ています。


一方で同じエリアで新築アパートを探してみると、
「利回り5%や6%」などで売りに出ています。


これが、

「価格の歪み」ですね。
~~~~~~~~~~~


新築で、
割安に賃貸併用住宅を作れば、

【この歪み=利ざや】として
取る事ができるのではないだろうか。


利回りが低いことで
物件価格も高騰し、

ニーズと供給のバランスが、
歪みによって崩れていると言えるわけです。


結果として、


賃貸併用住宅は
~~~~~~~~~
相場より、とても割高な
~~~~~~~~~~~
価値のある商品になっている
~~~~~~~~~~~~


このような
現状があるわけです。


歪みを狙うことの大切さは、

このメール講座でも
繰り返しお伝えしてきましたが、


その歪みが取りやすく、
中古物件のようにリスクも高くない投資が、


「土地から探す新築物件」であり、
「新築の賃貸併用住宅」

ということなのです。


新築アパートは、
すでに相場が決まっていますが、

新築の賃貸併用住宅は
欲しい人が多いのにも関わらず、
供給が少ない状態。


だから、
相場よりも高い価格で
取引されているわけです。


土地から探して自分で建てることで、
より大きな売却益を得やすくなる、


このように言えるわけです。


リスクの高い物件を狙うことなく、
再現性も高く大きな売却益を狙えることから、


初心者の方が

1棟目に投資する物件として、
おすすめしているわけです。


「賃貸併用住宅」は、


▼自己資金ゼロでオーバーローンで買うことが可能

▼年収400万から実施可能


こうした点においても、
初心者の方におすすめです。


とはいえ、
いろいろな疑問もあると思います。



■       賃貸併用住宅対する疑問や質問


・マイホームだから、住まないといけないんじゃないの?

・上流から関わるっていっても、いきなり土地探しなんかできないんじゃないの?

・住宅ローンを組んでいるけど、賃貸併用住宅って買えるの?

・地方に住んでいても、賃貸併用住宅って買えるの?

・自己資金がなくても、買えるの?

・なんで大きな売却益が狙えるの?


ここまでの私の解説を聞いて、


歪みを狙える魅力については
分かったものの、
上記のような疑問があること。


そこも十分に理解しています。


このメール講座の中で、質問全てに、
お答えできればいいのですが、


こうして文字だけで
お伝えするのは難しいと感じ、


そこで、
特別セミナーを開催して、

これらの質問に
全てお答えしていきたいと思います。


セミナーの詳細はこちらから
→ http://bang-ex.com/L19940/i2106/1s111/6


土地から探す賃貸併用住宅
という投資手法は、

これから不動産投資を始める方に
とてもおすすめな投資手法です。


しかし、

ここでお伝えしておきたいのは、


この投資手法、
「誰でも出来るという簡単な方法」
ではないということです。


じゃあ結局出来ないのかというと、
そういうことでもありません。


当社のサポートや
コンサルティングを受ければ、
誰でも出来るようになります。


この点に関しても、
セミナーで詳しくお伝えしていきたいと思います。


ご興味を持って頂いた方は、
ぜひセミナーにご参加下さい!


新築物件への投資について、
ご質問などにお答えしていきながら、


初めての不動産投資をどう進めていくのか
なども詳しくお話していきたいと思います。


セミナーの詳細について下記よりご確認下さい。
→ http://bang-ex.com/L19940/i2106/2s111/6



では、皆様とお会いできることを楽しみにしております。




【問合せ先 】info@nsam.jp

感想や質問など、
是非こちらに返信してください。

あなたが感じた事、
今の状況など、悩んでいる事など、

内容は何でも良いです。

返信して自ら
アウトプットする事で、

さらに思考が整理されるはずです。

ビジネスで成功する方は、
必ず自らアウトプットする事を徹底してします。

日々たくさんのメールがくるので、
個別の返信はできませんが、

今後のメルマガに
反映していきたいと思います。

次回のメルマガも
丹念を込めて書かせていただきます。

最後まで読んでいただき、
ありがとうございます。

Fwd: ★ 銀行開拓が上手い人、下手な人。【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です、

セールスマンは強い…

サラリーマン投資家とお会いして
常々思うことです。

不動産投資で結果を出している人には
いくつかの共通点があります。

------------------------

営業経験者が断然有利

------------------------
ということ。

売買も融資も管理運営も
大家業をする上では営業活動が
かかせません。

特に銀行開拓は飛び込み営業に
近い活動になります。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

紹介があればベストですが、
なければ飛びこむしかありません。

電話で断られるのは当たり前。

好感触を得てアポをとっても
訪問したら結局ダメだった
というのもザラです。

そうこうしているうちに
心が折れて続かなくなる。

営業経験のない投資家さんは
銀行開拓でつまずいて
停滞してしまう場合が多いようです。

ですが、心配しないでください。

セールスマンではないあなたも
ポイントを押さえて臨めば
銀行開拓はできます。

一つずつ説明しますね。

------------------------

住宅ローンとは大違い!

------------------------

銀行が住宅ローンや
金融商品を勧めてくるときは
あなたに選択権があります。

借りても借りなくても、
買っても買わなくてもいい。

他の銀行でも同じような
サービス、商品が手に入る。

こちらが強い立場ですよね。

一方で
事業性融資になるとどうか。

住宅ローンと違って、
収益不動産への融資は事業性融資です。

・投資家は儲けるために融資を受けたい

・銀行も融資を出して金利で儲けたい

B to Bの対等な関係。

対等、といいつつも
貸すか貸さないかは銀行次第。

どちらかというと借りる側の
投資家のほうが弱い立場です。


通常私たちは
融資を受けられなければ
不動産を購入できません。

つまり、
事業をスタートすることが
できないわけです。

銀行は銀行で融資をしたいけれど
そう簡単には進められません。

貸したお金が返ってこない
リスクがあるからです。

------------------------

貸したいけど貸したくない!
銀行のホンネ

------------------------

利息で稼ぐ銀行ですが、
元本が返ってこなければ
お話になりません。

なので当然、
事業融資には慎重です。

加えて返済が滞ったり、
最終的に返せなくなったりすると
融資担当者に「×」がつきます。

出世の道が閉ざされる
ということですね。

たった一度の失敗で?
と思うかもしれませんが、
意外と内部は厳しいようです。

なので危なそうな人には
絶対に貸したくないというのが
彼らのホンネ。

融資の対象となる
物件の審査もしっかりしますが、

借主である投資家の審査は
相当慎重に見てきます。

あなたがいかに有能で、
責任感のある誠実な人間であるかを
銀行の担当者に知ってもらうか。

そこが銀行開拓における
成否の分かれ目です。

------------------------

相手を知ることがはじめの1歩

------------------------

営業は準備が8割です。

営業経験のある方には
基本中の基本ですが、
まずは相手の背景を知ること。

その上で自分のアピールです。

1)相手の背景を調べる

2)自分のPRポイントをまとめる

3)うまく関係を作って売り込む

相手を知ることで
会話の内容が変わってきますので
しっかり想定してください。

特にチェックすべき情報は
以下のような点です。

・本店所在地

・展開しているエリア

・事業規模(貸出残高など)

・収益不動産への融資動向

・訪問する支店の開設時期と営業エリア

ここまで調べた上で
その銀行から見て
自分がどうなのか考えます。

どういった相手に
融資をしたいだろうか…

どういった物件に
融資をしたいだろうか…

PRポイントの整理ですね。

で、

いよいよ銀行訪問です。

担当者とご対面ですね。

------------------------

融資担当をやる気にさせる!

------------------------

銀行が融資をするかどうかは
行内のりん議で決まります。

融資部と審査部があって、
融資部や支店の融資担当は
融資案件をまとめるのが仕事。

審査部はあぶない融資を
止めるのが仕事です。

支店長や本店の役員など
上席の人たちも融資して大丈夫か
当然吟味しますよね。

融資担当者は行内を説得して
回ることになります。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう

ここまで進んでようやく
融資が受けられるわけです。

融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

「きちんと返済してくれそうだ」
「この人なら行内のりん議も通せそうだ」
「この人に貸したい」

と思ってもらえることが
必要です。

そのためには

・期待させる
・含みを持たせる
・担当をやる気にさせる

この3点を心がけてください。

具体的にどうするのか、
次回に続きます。

がんばって行きましょう!

コン・パス  村上
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Fwd: ★投資家は大衆の逆を行け!


村上です、

市場心理って知っていますか?

「マーケットセンチメント」とも言いますね。

ひとことで言うと、
投資家の感情で相場が動くこと。

投資はもちろん数字で判断すべきですが、
人間がやることなのでやはり感情に
左右される場面は多々あります。

地震津波、ミサイル、テロ、
大統領失脚、政権交代、などなど、、、

様々な要因で人の感情は揺れます。

で、

投資で勝つにはこの市場心理を読むことが
ポイントになってきます。

大きく勝つには大衆の「逆」を行くこと。

あなたが投資で勝ち続けるためには
皆が何を考えているか、を
常に意識してください。


なるほど~村上さん、

市場心理ね。

確かにその通りだと思うけど、
株やFXの話でしょ?

今日は不動産の話はないの?

不動産屋なんだから
不動産の話を聞かせてよ!


はい、そうですね。
もちろんです。

市場心理は金融商品だけじゃなく、
不動産にも同じことが言えます。


2017年8月現在、収益不動産の
市場心理をどう見るか。

この市況で勝つためにどう動くべきか。

私ならこうします↓

▼ライバルを出し抜く戦術:
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今回も音声で収録しています。
文字にできない情報満載ですので。

スマホなどで聞いてみてください。

コン・パス 村上


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Fwd: ★買付け金額は出口から逆算!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です、

高くて物件が買えないよ…

と言っている間は、
まだまだシロウト大家さん。

いつの時代でも、
出回っている物件は
割高なものばかりです。

相場が上がっていようが
下がっていようが
不動産市場には割高な物件と
割安な物件が存在します。

相場以下の割安物件を
上手に拾っていくのが
プロ・セミプロのやり方。

▼画像付きのブログはこちら:
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今回はプロの値付け方法を
解説しますね。

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利回り8%は高いのか安いのか。

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リーマンショック直後は、
都内でも利回り10%の築浅RCが
ゴロゴロありました。

そんな中で利回り8%は
高くて見向きもされません。

今の相場では都内築浅RCは
5-6%といったところでしょうか。

利回り8%は破格ですよね。

瞬間的にどこかの業者が購入して
翌月には3割増しで売りに出されます。

不動産には定価がありませんので、
皆が買う金額よりも高ければ高い、
安ければ安い。

シンプルな話です。

古い情報や思い込みは捨てて、
今の相場を基準に考えるように
してください。

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いつでも売れる物件を買う。

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とにかく他の誰かが買う金額より
安く買えればOKです。

業者価格というやつですね。

・転売益が狙える

・運営に失敗しても手放せる

安く買えるほど収益が増えるのは
言うまでもないことですが、
守りの面でも有利になります。

不動産の弱点は流動性の低さ。

いざ困った時にいつでも売れる
という状態は最強です。

長期保有目的で購入する場合も
リスクヘッジになるんですね。

相場より高いのか安いのかで
運命が左右されることになります。

では、

相場はどうやって決まるのか。

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不動産の相場は銀行が決める。

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市場原理としては
至極当然のことなのですが、
売主はなるべく高く売りたい。

だから買い手がつくギリギリの
高値で市場に出すわけです。

つまり、これ以上の高値では
誰も買えません!という金額で
巷に出回るわけですね。

で、

このギリギリの金額は
どうやって決まるのか。

答えは融資です。

銀行の貸出可能な金額の
上限が物件の最高値。

そう考えると不動産の市場価格は、
銀行が決めるといっても
いいくらいです。

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高値づかみは出口なし。

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限界ギリギリの高値で
買った場合はどうなるか。

次に買える人がいない、

という状態になります。

購入金額以上で売ろうとしても
融資可能額を超えるので、
現金を持っている人しか買えません。

買う人が少ないので売る側が不利。

足元を見られて売却金額が
下がっていくことになります。

が、

残債もあるのでしばらく売れない。

高値づかみをすると
売り先がなくなるわけです。

こんな状況は避けたいですよね。

つまるところ、
購入時の値付けで勝負が
決まるわけです。

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売却出口の融資条件から逆算する。

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ここまで読んで、
察しの良い方はもう
お分かりかと思います。

・いつでも売れる物件が最強

・相場より高いか安いかで考える

・不動産相場は銀行が決める

ということは、

購入する段階で想定する
売却出口を融資から
逆算すればよい、

となります。

例えば以下のような
融資条件を想定します。

▼対象物件
エリア:東京
建物:RC造 築25年
家賃収入:1000万円

▼融資条件
金利:3.5%
期間:30年
返済比率:最大70%

返済比率とは、
家賃収入に対する
返済額の割合です。

返済比率が大きいほど
余裕がなくなるので
どの銀行も返済比率の
上限を設定しています。

上記の場合、
家賃収入が1000万円で
返済比率が最大70%ですので、

1000万円×70%=700万円

700万円が最大の
返済額になります。

返済額、金利、期間から
借入可能額を求めることが
できます。

返済額:700万円
金利:3.5%
期間:30年

逆算すると、

借入可能額:12990万円

となります。

金融電卓を使いますが、
スマホアプリでも計算できます。

最大の借入可能額が
12990万円ということは、
フルローンがつく限界の金額です。

これ以上の金額では
現金を投入しないといけませんので、
買う人が限られてしまいます。

なので、

この物件を購入するとしたら、
12990万円以下が望ましい
となります。

万が一のとき
12990万円で売り出せば、
フルローンがつくので
買い手が見込めるからです。

購入検討可能額:12990万円

利回りにすると7.7%ですね。
1000万円÷12990万円=0.0769

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同様に条件を変えて
見てみましょう。

▼対象物件
エリア:神奈川
建物:木造 新築
家賃収入:1000万円

▼融資条件
金利:2.0%
期間:25年
返済比率:最大60%

木造なので地元の
信金・地銀を想定して
金利と期間を設定しました。

返済額は600万円です。

返済額:600万円
金利:2.0%
期間:25年

逆算すると、

購入検討可能額:12990万円

となります。

表面利回り8.5%ですね。
1000万円÷11790万円=0.0848


というわけで今回は、

売却出口から逆算する
プロの値付け方法を
ご紹介しました。

RCで利回り7.7%とか、
新築木造で8.5%とか、
ありえないでしょ!

と思う方もいるでしょうが、
それがプロの目線です。

今は市況が過熱していますし、
金利も1%前後だったり
期間も35年だったり
融資条件がかなり緩いです。

ですので、実際には
上記で想定した金額よりも
高く買ってもよい状況です。

ただし、
この相場がこのまま続く
と思ってはいけません。

金融機関は定期的に
審査基準を見直しています。

ちょっとしたきっかけで
融資条件はきつくなり、
相場が変わる可能性は
大いにあり得ます。

油断せず、
いつでも売れる状態を
キープしてください。

がんばって行きましょう!

コン・パス  村上
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メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s541

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Fwd: 勝ち組大家への道 2ヶ月でほぼ1年分の家賃収入を稼ぎました。



生形大(うぶかただい)です。

今回は久しぶりに民泊の話題です。

今年の夏は私が地方に所有している物件で

運営している民泊が絶好調です。



その物件は広さ55平米の3DKの部屋を

リノベーションして1LDKにしています。

築37年のRCマンションで

エレベーターもありません。

駅からも遠く、

周辺に飲食店などもほとんどありません。


一見すれば

民泊には向いてなさそうな物件です。



普通に賃貸すると月の家賃は約5万円です。

この物件では最大で5名まで泊まれるように

しています。

5名泊まると1泊の宿泊料は約1万円

になります。


今年の夏は

2組のファミリーが約1ヶ月づつ

借りてくれて2ヶ月の売上げが

約55万円になりました。


家賃に換算すると

11ヶ月分です。


夏休みを利用して

普段海外に住んでいる日本人の子供が

本の学校に通うとのことでした。



都内で民泊を運営していると

ほとんどが一週間以内のショートステイ

多いですが


地方の物件では

今回のようにファミリーの長期ステイが

多いです。


今までにも最大で半年間

オーストラリアのファミリーが借りてくれた事が

あります。


他にも

韓国人の大学研究員の家族が

3ヶ月借りてくれた事もありました。



民泊の新法が国会を通過し

いよいよ来年から施行されます。

その中で一番の問題は最大貸出日数の制限が

180日になってしまうことです。



しかし、

私の地方物件のように元々家賃が安い物件は

2~3ヶ月くらいで家賃の1年分を稼ぐことも

可能なので、180日の制限が入っても

通常の賃貸の倍くらいの収入を得る事ができます。


しかも、

閑散期には稼働率も落ちるため

その時期には他の運用で稼いでも良いと思います。


ただ、

民泊を新規で始める上で難しいのは

売上げの予想です。


運営シミュレーションは

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=1891&u=3898

で地域別や部屋の広さによる想定売上げなどを

調べる事はできますが


これらのデータは

どうしても平均値になってしまうため

あまり参考になりません。


実際私の物件の収支とも

かなり乖離しています。


賃貸経営でもそうですが

民泊ではさらに勝ち組の物件と

負け組の差が激しいです。


民泊では少しの工夫と

心配りで収益が大きく違ってきます。



私が開催している

ストックビジネスの学校体験セミナーでは

私が運営している物件がなぜここまで

稼ぐ事ができているかを

写真付きで解説しています。



おかげさまで

ストックビジネスの学校へも

既に多くの方にお申し込み頂き

もうすぐ募集人数に達しそうです。


体験セミナーの方も

あと数回で終了予定です。


次回の開催予定は

全く未定です。



興味のある方は

是非この機会を逃さないようにして下さいね。

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=1892&u=3898


ストックビジネスの学校の詳細はこちら

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=1893&u=3898



【編集後記】

最近は毎日ストックビジネスの学校に

入学して頂いた方と個別の面談をしています。


スクール生とは月に一回対面でみっちり

お話をさせて頂いていますが

皆さん、夢に向かっていっぱい行動されていて

こちらもエネルギーをいっぱいもらいます。


やはり、人って前向きな人には

精一杯応援してあげたくなりますよね。

そういう人には私も本気でサポートしていきます。


また、いろいろな新規事業の構想も

どんどんわき上がってきて、

私も今後がとても楽しみです。


ちなみに今私が構想しているのが

おしゃれなカフェ&バー併設ホステル事業(簡易宿舎)

ガレージハウス事業

貸別荘事業

おしゃれなカフェ併設のコインランドリー事業

来年にはスクール生と一緒に

これらいくつかの事業は開始できると思います。



もし、ご一緒にこれらの事業を立ち上げて

みたいという人は一度こちらに参加してみて下さい。

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=1894&u=3898


生形 大(うぶかただい)

【プロフィール】
富山県富山市出身 1977年生まれ
横浜国立大学大学院修了
外資系IT企業、日系ベンチャー企業外資系証券会社を経て2014年に独立。国内不動産12棟198戸の他、海外不動産3戸、トランクルーム63戸、民泊10カ所、太陽光発電3カ所を運営。
不動産投資セミナー講師、スクール講師、コラムやメディア掲載実績も豊富。
不動産投資コンサルティング実績も豊富で、本人の属性や資産背景から最適な不動産投資手法を提案、サラリーマンが会社に依存せずにやりたいことで独立する支援をしている。
【メディア出演】
サタデープラス(TBS系列)、楽待不動産投資DVD「8つのステップ2014」他、雑誌多数。
 【著書】
9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣(ダイヤモンド社)
http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=1895&u=3898
年収1億円を生み出す[ハイブリッド]不動産投資(ぱる出版)
http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=1896&u=3898


Goonのビジョン
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投資はギャンブルではなく「投資は社会貢献」、「社会は投資で成り立っている」ことを広める。投資により心豊かな日本人を少しでも増やし、「閉塞感のある日本の未来を明るくする」ことが弊社の使命です。

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Fwd: 銀行開拓で注意すべきポイント~電話ヒアリング編