Yesterday 8:03破産事件の「免責についての意見申述」を提出赤井誠赤井誠さんの2足のわらじで不動産投資 【健美家】不動産投資コラム
こんにちは。赤井誠です。今年の最大の目標だったホノルルマラソンも終了し、帰国後は時差ボケと闘っていますが、母親が倒れたり、物件では様々なトラブルが発生したりと、かなり寝不足な日々を過ごしています。

でも、今年もあと一週間。なんやかんやいっても今年も一年無事に過ごせたことを感謝しなくてはなりません。

今年最後のコラムですが、長期滞納者の破産案件に対して、わずかばかりの抵抗をしてきましたので、今日はそのお話をしたいと思います。

■ 50万円近く家賃を滞納した入居者の言い訳

まずは、滞納までの状況を振り返ります。

一昨年の夏に最終的に退去になった部屋ですが、最終的に50万近い滞納が発生しました。入居当初から滞納が始まり、そのたびに仲介業者さんが本人を呼び出し、念書を書かせました。その内容は、次のようなものでした。

・未払いの家賃の支払い義務を認め、債務を分割で支払うこと
・支払いが滞った際には即時賃貸契約を解除されても異議を申し立てないこと
・解除後の残置物はこちらが処分すること、費用は滞納者が負担すること


その後、数カ月は数日遅れながらもなんとか支払いは続きました。しかし、また、同じように滞納が始まりました。ここで、私が契約書通り有無を言わせず、賃貸契約を解除し、退去させれば良かったのかもしれません。

しかしながら、本人から「 今後はきちんと払う 」とか、「 両親も亡くなっていて頼れる人はいない。何とか助けて欲しい 」などと懇願されました。

私も父を亡くして間もなくだったり、本人が若いこと・身寄りがないことに同情し、これからはきちんと払うように話をして、この時は許諾をしてしまいました。

■ 突然届いた弁護士からの通知書

しかし、そんなことで時間を稼がせてしまっている間に、本人はそのまま弁護士に相談して、自己破産の手続きに入ったようです。

滞納者から連絡があり、急遽退去。その退去日の数日後、家にある日突然、弁護士からの通知書と債権調査票が送られてきました。用意周到に準備されたものです。

そして、一年以上経った先月、破産手続きを開始し、破産手続きを終了させる破産廃止の決定をするという通知書が地方裁判所より届きました。

これは、簡単に言うと、「 破産者はもう借りたお金を返せないから、貸した人はチャラにしてくださいね 」というふざけた話なんです。

電気代や水道代を払わなければ、数か月で止められます。携帯電話も止められます。しかし、本人はそれらは支払い、家賃だけを滞納していたという話です。

大家は家賃を払わないからと鍵を交換したり、部屋を閉じたりすれば、大家側が違法行為として処分されます。なんとも納得のいかない話です。海外ではそんなことはなく、お金を払わないのであれば住む権利なんかありません。

日本は大家が強者、入居者が弱者として保護しすぎだと思います。今の入居者は情報強者で滞納しても追い出されないとか、最後は破産すればなくなるとか完全に知ってやっています。

■ 「 免責不許可事由 」の手続きを行う理由

ただ、唯一の可能性が、「 免責不許可事由 」と呼ばれる一定の事由がある場合には免責が許可されない、つまり不許可となることがあるということです。そのためには免責についての意見申述を行う必要があります。

なかなか不許可になることはないようですが、それでもこのままチャラにしていいよとはとても言いたくありません。たとえお金が戻ってこなくても、こういうことを安易に許すべきではないというのが私の考えです。それには理由があります。

この滞納者、「 自己破産すれば借金はなくなるし、ペナルティーも数年で解除されるのでそれほど困らない 」と弁護士から聞いたようで、その途端に、「 何とかしてください 」と低姿勢だった態度が急に強気に一変したのです。

正直、いままでいろいろ考慮してあげたのは何だったんだ・・・と、その時、深い絶望感に襲われました。

免責不許可事由に当たるかについては、「 破産法第252条第1項各号 」に定められています。( 詳細はネットで調べてください )。私の場合は、以下の三つのケースに該当すると考えています。


二.破産手続の開始を遅延させる目的で,著しく不利益な条件で債務を負担し,又は信用取引により商品を買い入れてこれを著しく不利益な条件で処分したこと

四.浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ,又は過大な債務を負担したこと

五.破産手続開始の申立てがあった日の1年前の日から破産手続開始の決定があった日までの間に,破産手続開始の原因となる事実があることを知りながら,当該事実がないと信じさせるため,詐術を用いて信用取引により財産を取得したこと


今回、自分としては、できる限りのことを事実に基づき、きちんと記載し説明したつもりです。あとは裁判所でどういう判断がなされるのか。来年の初めにははっきりすると思います。結果は後日またお知らせしたいと思います。

皆さんも滞納にはご注意の上、情けなどかけずに可能な限り早く処理するようにしてください。悲しいことですが、私はもう、情けはかけないと心に誓いました。

Tuesday, December 12, 2017 11:02バブルではなかった2017年。2018年の不動産市場の懸念材料長嶋修長嶋修さんの不動産投資市場の羅針盤 【健美家】不動産投資コラム
2017年はいろんなことがありました。まず政治的には、モリカケ問題で国会が揺れる中、民主党山尾志桜里議員の件を契機とした9月25日の衆議院選挙。

小池百合子都知事による希望の党結成、前原誠司民進党代表( 当時 )による合流宣言、小池都知事の排除発言、枝野幸男氏による立憲民主党立ち上げ、稲田朋美防衛大臣( 当時 )が「 防衛省自衛隊としてお願いする 」と投票を呼びかけるなどのミスが続く中、結局は自民党の圧勝と、めまぐるしい展開でした。

選挙では、20代の若者による自民党の投票割合が高かったことが意外視されました。NHK出口調査では、自民党に投票したのは、20代が50%と最も高く、30代42%、40代36%、50代34%、60代32%、70代以上が38%など。

これは、若者が憲法改正を支持しているとか右傾化したとかいう話ではまったくなく、結局は「 雇用 」です。失業率は3%を割り込み、人手不足状態が続いています。

むろん、「 2012年12月の政権交代から始まった景気回復局面が高度成長期の『 いざなぎ景気 』を超えて戦後2番目の長さになった 」と言われても実感がない、所得が上がっていないといった批判もありますが、雇用が逼迫した先には賃金上げしかありません。

アベノミクスを打ち出した当初のシナリオ通りに進んでいるとはいえないものの、概ね及第点である、なにより就職に困らないといった状況を評価しているわけです。

これは政権交代前の民主党政権には期待できなかったことですし、他の政党に任せられそうなところが見当たらない、といった消極的な選択ということもあったかと思います。いずれにせよ政治的には安定しました。

■ 日本経済の懸念材料は北朝鮮の暴発

米経済は鈍化する懸念こそあるものの好調で、このまま行けば2018年の日本経済は、概ね良好であろうと見ていいのかもしれません。

とはいえプライマリーバランス基礎的財政収支 )を過度に意識し、半ば国際公約としてしまっている状況では、さらなる積極的財政出動も望めず、日本経済は「 ほどほど 」で進んでいくのでしょう。

気になるのは北朝鮮の暴発。仮にミサイルが日本に飛んで来るようなことがあればいうまでもなく大混乱ですし、米国が先制攻撃を仕掛けるなどのケースでも、趨勢によっては周辺国である日本にどのような影響があるのかわかりません。株価や、ましてや金利に大きく影響をあたえるようだと深刻です。

不動産市場においては「 バブルだ 」「 暴落だ 」と騒がれた一年でしたが、実際にはそんな環境下にはありませんでした。

バブルだという主な根拠は、新築マンション市場の価格上昇や売れ行きの鈍化でしたが、リーマン・ショック前のプチバブル期と今とでは、状況が異なります。

供給戸数は半減、立地の選別化、物件の大型化が進み平均価格を押し上げているのと、大デベロッパーによる市場寡占が進み、供給調整が容易にできるほど市場の弾力性が高まっていることから、崩壊する要素はどこにも見当たりません。

新築マンション市場は今後も供給戸数を減らし、低額物件が減ることから平均価格は上昇、売れ行きはデベロッパーがコントロール、といった状態が続き、バブルやその崩壊の震源にはなりえないでしょう。

■ 2018年の不動産市場は2017年とそう変わらず?

唯一、アパート建設だけはある意味バブル化していたといっていいでしょう。2015年の相続増税を契機としてアパートが乱立し、一部では市場の需給を大幅に崩しました。しかしこれも日銀が警鐘を鳴らす、金融庁により金融機関への監視強化などで概ね沈静化しています。

そんなわけで、2018年の不動産市場は概ね、2017年の延長線上において巡航速度で進むものと思われます。ただし前述したとおりの地政学的なリスク、リーマン・ショック級の世界的な経済混乱、大規模災害などがない限りにおいてです。

しかし、長期的な不動産市場を見渡せば、おおきく3極化するのは既定路線。「 価値を維持する、あるいは 価値が上がる不動産 」「 なだらかに下落し続ける不動産 」「 限りなく無価値になる、 あるいはマイナス価値となる不動産 」といった具合です。

またこのまま行けば空き家数・空き家率は層化するばかりで、マクロで見れば不動産投資家には向かい風といえます。

2019年夏に公表される総務省の住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は15%超え、空き家数は1,000万戸を有に超えたといったアナウンスが大々的に行われるでしょう。また、同年10月には消費再増税が控えています。

不動産投資市場への参入意欲はあいかわらず旺盛であることに変わりはないと思いますが、現行の利回り水準を超えるには、株価など各種ファンダメンタルズに相当変化が起こる必要があります。またビットコインなど各種仮想通貨の登場は、不動産投資市場参入を緩和させています。

とまあ、そんなこんなで、来年の展望をざっくり書いてみましたが、果たしてどうなるでしょうか。来年もあなたと不動産との関係がより幸せに結ばれますようお祈りします。

Thursday, December 7, 2017 11:00借金がゼロであることが、一番安全なのではない赤井誠赤井誠さんの2足のわらじで不動産投資 【健美家】不動産投資コラム
こんにちは。赤井誠です。ただいま、ハワイに来ています。ふとしたきっかけで不動産仲間とホノルルマラソンを走ろうという話になり、ちょうどairbnbのメンテナンスも必要な時期だったので、やってきました。

現在は本番まで1週間を切ったところ。練習不足でどこまで走れるかわかりません。ただ、ここ数ヶ月走ってきましたが、最初は本当にきつかったですが慣れてくると10kmぐらい走るのは意外に楽になってきます。

走ることは一人で手軽にできますし、何よりも定期的な運動が体調を良くしますね。一度きりのチャレンジという気持ちで挑戦を決めたマラソンですが、今後とも続けて行くことになりそうです。

今日は、題目にもありますように、借金にについて私の考えをお話ししたいと思います。色々ご意見はあるかと思いますが、考え方として何かの参考にしていただければと思います。

■ 借金の額とリスクはそれほど関係ない

地方の築古戸建賃貸などに取り組んでいる方から、「 借金は怖い。安い戸建物件は借金を返してしまえばリスクがゼロになるので安心 」という話を聞くことがあります。

「 借金=危険なので借金があると不安。借金があると何か合った時に非常に困る 」という考えです。ただ、私自身は借金の額とリスクは正直それほど関係ないという意見です。

不動産には様々な価値・価格がありますが、私は一番大事なのは実勢価値だと思っています。積算価値や収益還元価値などはローンを引くために指標でしかありません。

積算価値や収益還元価値が高ければ、ローンがつきやすく、売りやすいために、それが実勢価値に影響を与えることも事実です。ただ、積算価値より実際の買値が安い物件が良い物件かというとそれは違います。

そうではなく、実勢価値に対して、明らかに建物の手入れが悪くて値段が安いとか、自分で改善して実勢価値を大きく上げられる何かがあるものの方が、価値は高いと感じます。

そこそこ綺麗で積算価値より価格が安いということは、実際には実勢価値も低いということです。積算価格が実勢価値に対して高いということは、より高い固定資産税を払い続けたり、相続税を払わなくてはならないということです。

■ 問題は借金の総額ではなく、実勢価値と借金額のギャップ

では、普通に300万~500万円程度で戸建が買える地域で借金ゼロで経営している場合と、戸建が5,000万円くらいの地域で借金3,000万円で経営しているケースは、どちらが安全でしょうか。

借金額から見ると前者はゼロ円、後者は3,000万円です。これだけを見て、300万円の方が安心と考えるのは、安易すぎると思います。

実際に、前者の戸建がちゃんと人が住めるようにした状態で、いくらの価値があるのか? 万が一の時に売却する場合、いくらなら売れるのかということを強く意識すべきです。

前者が売り急いだとしても500万円で売れるのであれば、含み益は500万円。通常時は20%の利回りがあるとしても、年間の収入は100万円でしかありません。

では、後者はどうでしょうか? 物件として5,000万円の価値があるとしたら、借金額を引いても2,000万円の含み益を持っていることになります。

急いで売ることになっても4,000万円なら間違いなく売れるでしょう。そうすれば借金を引いても1,000万円の含み益です。持っている間は10%の利回りとしても年間500万円の収入があります。

確かに、大きな物件をフルローンで買っていると、売却をしてもローンが返済しきれないという状態が発生しますので、その状態はリスクが大きいと思います。

しかし、物件の実勢価値以下のローン残高であれば、あとは元本が減れば減るだけ、タンス預金が増えていくことになります。要するに、実勢価値と借金額が問題なのであって、借金の総額とは関係ないのです。

■ 借金をしていても安全に経営できることを意識すべき

最近、不動産投資を始める方を見ていると、ローンの引きやすさを重視するあまり、積算価格とか収益還元価格とかにこだわる傾向にありますが、もっと、実際の実勢価格を強く意識すべきだと思います。

不動産によって投資の世界に目を向けたのであれば、やはり借金に対してもきちんと知識を持ち、借金があるから怖いではなく、実勢価値に対していくらの借金をしているのかということを、常に頭の中で考えるべきです。

借金がないことが安全と単純に考えるのではなく、借金をしていても十分に安全に経営ができるということをもっと意識していくことが、成功の一つのポイントのように思います。

Tuesday, December 5, 2017 12:39不動産投資で疲弊しないための目標設定のコツ徳田文彦徳田文彦さんのネットだけで都心の優良物件を買い進めた話 【健美家】不動産投資コラム
■「 小さなアクション 」でライバルに勝てる理由

先日、物件を紹介する不動産会社さんから、顧客向けに、物件情報の一斉メールが送られてきました。その中に1件、目を引く物件がありました。東京23区内の、ややマイナーな駅から徒歩2分に建つ店舗物件です。

やや築年が古いものの、現在の相場や、駅距離の近さを考慮すると、利回りも高く、最近の市場では好条件と言えます。私はその駅の近くで店舗物件を持っていたことがあるので、店舗経営に向きそうという察しがつきました。

メールを見て直ぐに問い合わせをすればよかったのですが、あいにく仕事の忙しさがピークを迎えた時期でした。そこで、メールをもらってから3日程経った土曜日の夜、ようやく電話で当該物件の問い合わせを入れました。

既に問合せが殺到し、買い付けが入ってしまっているかも、と思ったのですが、実際には、問合せをしてきたのは私が初めてとのこと。

おそらく、この物件情報は顧客向けに一斉送信されており、何百人という人がその図面を眺めたはずです。しかし、現地を見に行くどころか、電話で問い合わせをしてきた人すら、その時点では自分1人だったことに驚きました。

実際に見に行ったところ、建物に少し難があったため、実際には購入しませんでしたが、それさえなければ買い付けを入れていたと思います。いわゆる「 惜しい物件 」です。

私が何を言いたいかというと、「 1件問い合わせをする 」というような小さなアクションだけでも、十分、ライバルから抜け出すことができる可能性があるということです。

つまり、不動産投資では「 小さな行動 」を続けることが成否を分けるのです。そのためのコツのひとつに、ちょうどいい目標設定をするということがあります。

■ 加熱する投資家向けの宣伝

ここ何年か、不動産投資の世界では「 資産〇億円達成に向けて! 」とか、「 家賃収入〇千万円 」といった「 煽り気味の謳い文句 」が氾濫しています。個人的には気になりませんが、初心者の方の中には、影響を受けやすい方もいるようです。

実際に私から見て、かなり深刻な影響が出ている方も存在します。どんな影響かと言うと、「 モチベーションの喪失 」です。こうした煽り文句をまともに受け、自分の現状との差を大きく感じ、不動産投資に対するモチベーション自体が低下してしまうのです。

いわば、本格的に投資を始める前に疲弊し、やる気をなくしてしまう状態です。こうした方に良くアドバイスするのが、「 不動産投資における目標設定を間違えてはいけない 」という事です。

私は、不動産投資における目標設定にはコツがあると思います。それは「 一足とびの目標を設定しない 」ということです。

例に出した煽り文句のように、過大な目標を最初から設定すると( 投資を始める前は奮い立ちますが )徐々にその先行きの長さを実感し、却ってやる気がなくなってしまうのです。

■ 大きな目標を設定してはいけない??

不動産投資は、1つ目、2つ目を買うくらいまでは、遅々とした道のりを歩むことがほとんどです。逆に、この相場状況でポンポン大きな物件を立て続けに買えることのほうが異常でしょう。

ですから、最初の段階では特に、「 小さな目標設定を小刻みに行う 」方がいいように感じています。どのくらい小さな目標が良いかというと、例えばこんな具合です。

・1日1つは、通勤電車の中で物件情報を見る
・週に1件は不動産屋に物件の問合せをする
・2週に1度は物件の現地見学に行く

こうした、簡単に達成できる目標設定を行い、それをクリアしていく事で「 自分をリズムに乗せてあげる 」ことが大切です。既に投資を始めている方であれば、通帳記帳を行う、くらいの簡単な目標でも良いでしょう。

また、そろそろ確定申告の準備の季節なので、たまっている領収証を整理する、ふるさと納税を1件行う、というような目標も良いと思います。

私がこうした発想にたどり着いたのは、会社員時代です。どの投資家にも本業があると思いますが、本業が忙しい中、漫然と過ごすと、不動産投資に関しては何も進みません( 当たり前ですが )。

すると、何も進んでいないことに嫌気がさし、更に不動産投資についての具体的なアクションを取らなくなる、という悪循環が生まれます。それを断つ為には、ほんのわずかでも良いので、少しずつ着実に、不動産投資の成功に向けて進んでいることが大切です。

簡単なアクションでもそれを達成していれば、「 今日も1日何も進まなかったな 」という事態は避けられるのです。

■ 大事なのはアクションを続けること

良い物件を購入するのも、最初は物件情報を見つけ、問合せし、内見に行き、買い付けを入れ、契約の準備をし・・・といった小さな行動の積重ねの上にあります。

一番良くないのは「 こんなことをしても意味がない 」と主観的に判断してしまい、何もアクションを起こさないことです。こうなると、しばらく不動産投資への取り組み自体が停滞してしまいます。

私もそういう時期がかつてありましたし、今でも油断すると、休みたくなります。しかし、しょっちゅう停滞している人と、絶えず動き続けている人を比べると、良い物件を買える確率が高いのは、やはり動き続けている人です。

そのために、「 簡単な目標を設定し達成感を味わう 」ことを意識することが大切なのです。壮大な目標を掲げて打ちひしがれるよりも、簡単な目標を達成し続け、着実にステップを踏むほうが、良い投資に近づきます

これから寒くなり、現地を見に行くにもつらい時期になってきます。投資家たちも動きにくい季節です。そういう時こそ、「 小さなアクション 」を積み重ねて、物件探しを進めていくべきだと、自戒も込めて思っています。

Fwd: ★ 銀行開拓をアウトソース!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


---------- 転送メッセージ ---------
From: 株式会社コン・パス <info@con-pas.co.jp>
日付: 2017年9月27日(水) 6:32
件名: ★ 銀行開拓をアウトソース!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】
To: <masahiro.nouchi@gmail.com>


村上です、

不動産は買いたいけれど
銀行開拓はしたくない、

という人が時々います。

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正直、虫のいい話です。

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事業主なら自ら銀行開拓すべし!
と思ってしまいます。

が、

実際に、他人の力を使って
銀行開拓をしている人がいました。

他人に銀行開拓をさせる方法。

です。

▼画像付きのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s591/1


・自分は動かず人を動かす

・めぼしい銀行へ当たってもらう

・脈のありそうなら自分が行く

本業が忙しい人には夢のような話ですね。


融資に積極的な支店か、力のある担当者か、
好まれる属性と自分がマッチするか、
今融資を出したいタイミングなのか。

1軒ずつ当たっていくのが
銀行開拓なのですが、

その一番労力のかかる「開拓」を
他人にやらせてしまう。

で、

・不動産への融資、やりますよ!

・今期は特に積極的ですよ!

・あなたみたいな投資家に融資しますよ!

という融資担当が見つかったら、
そこで初めて自分が出ていく。

うまいやり方です。

面白いなーと思ったので、
参考までに今回の記事で紹介します。

で、

いったいどんな方法でやるのか。

具体的に説明する前に、

銀行開拓全般について
おさらいしておきたいと思います。


前回の記事までで、
融資についてお伝えしました。

・資金調達は経営者の仕事!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s591/1

・銀行開拓が上手い人、下手な人
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s591/1

・融資交渉は後出しジャンケン
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/4s591/1

・銀行→業者開拓ルーティンで「買える投資家」になる!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/5s591/1


ここでひとつずつまとめをしておきます。

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資金調達は経営者の仕事!!!!

----------

不動産投資は立派な事業です。

オーナーであるあなたは
不動産事業の経営者。

資金調達は経営者の仕事です。

どの業界でもどの会社でも、
お金の流れだけは経営者が
責任を持たないといけません。

だから銀行開拓。

不動産は融資ありき。

銀行と二人三脚で進めるのが
不動産事業ですから、
とにかく銀行と会話をする。

苦手とか敷居が高いとか、
忙しいとか言っている場合では
ありません。

銀行開拓はいいことづくし
なのですから。


・事業戦略がブレなくなる

・なぜか物件情報が集まってくる

・銀行が好む物件を選別できる


銀行目線を理解すると、
やるべきことが分かってきます。


・属性や背景はどう見せると良いか

・エリアはどの辺りを狙うべきか

・どんな物件を持ち込めばよいか

・自分の財務状況をどうすればよいか

・自己資金はいくら入れるべきか

保有物件を維持すべきか売るべきか


銀行と会話を重ねることによって
あなたに最適な融資戦略が
見えてきます。

業者が間に入っていると、
個別具体的な話を聞くことができない。

だから、

自分で銀行へ行くべき

なのです。

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銀行開拓が上手い人、下手な人。

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いざ銀行へいくぞ、
となった時に

どうすれば良いのかわからない!

という人が結構います。

特に営業経験のない人は
開拓するイメージが
全く持てないようです。

仕方がないかもしれません。

紹介がなければ、
飛び込み営業と同じですから。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

住宅ローンと違って
収益不動産は事業性融資です。

B to Bの対等な関係なので、
お客さん扱いしてくれません。

むしろ、

貸すか貸さないか、
銀行側に選択権がありますので
投資家のほうが立場が弱い。

電話の段階で断られるのが
ほとんどなので
覚悟しておかないと心が折れます。

不利な立場を理解した上で、
まずは1行アポを取る。


1)自宅・職場近辺の銀行(支店)をリストアップ

2)都銀>地銀>信金、大きな支店>小さな支店の順に電話

3)不動産が分かる融資担当へ自己紹介、物件説明

4)興味を持ってくれたら会いに行く

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全ての店舗に電話しつくしたあと、
同じ支店に何度も電話する強者もいます。

支店内でも良い担当に
出会える可能性があります。

テレアポ営業そのものですので
営業経験のある人はやはり有利です。

確率を上げるコツは、
「相手の心理を読む」こと。


・銀行のメリットを考える

・融資担当のメリットを考える

・自分と付き合うメリットをアピールする

つまりはコミュニケーション力ですね。


実際は上手い人、下手な人というより、
「慣れ」の問題です。

未経験の人は
数をこなして慣れるしかない。

怖いからといって逃げ出すのか、
勇気を出して開拓するのか。

あなたの不動産事業を拡大するには
どうすればよいか分かりますよね?

・不動産に前向きな銀行

・融資を伸ばしたい支店

・話を聞いてくれる融資担当者

に出会えるまで
銀行開拓を続けてください。

はじめは1行でOK。
アタックあるのみです。

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融資交渉は後出しジャンケン

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話を聞いてくれる銀行がいたら、
融資交渉のはじまりです。

そして不動産事業の
運命を握るのが融資担当者。

いかに融資担当者の
モチベーションをあげるか。

やる気を出させることに
全神経を注いでください。

決して大げさな話ではありません。

融資が出るか出ないかは、
融資担当者の動きひとつで
結果が違ってきます。

理由は分かりますよね。

融資可否は稟議で決めるからです。

融資担当者は行内を説得して
まわるのが仕事。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう


融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

・貸出残高を増やしたい

・でも、返済が危ない人には貸したくない

・無駄な稟議は回したくない

というのが彼らのホンネ。


物件の審査以上に、
借主である投資家の審査は
かなり慎重に見てきます。

収入・資産・経営能力。

本当に大丈夫かな…と。

で、

疑いの目をくぐり抜けて、
最終的にやる気にさせる、

「きちんと返済してくれそうだ」
「この人なら行内のりん議も通せそうだ」
「この人に貸したい」

と思わせる必要があります。

こんなときも
コミュニケーション能力が
モノを言います。

期待させる

含みを持たせる

やる気にさせる

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例えば、融資打診の際に
開示する書類を工夫します。

・経歴
・勤め先
・年収
・資産
・家族構成
・家族の経歴
・家族の資産

などありますが、

一工夫してほしいのが
資産の見せ方。

・資産

・家族の資産

です。


全ての資産をいっぺんに
見せてはいけません。

・一部だけ見せる

・小出しにする

・言われてから出す


少しずつ情報を出すことで
妄想が膨らみます。

この人は「貸せる人」かも!
と担当者が期待を持ち始めます。

また、

自己資金がいくらあればよいのか?

事前に聞いて、
必要な分だけエビデンスを出す
ということもできます。

最近は、
金融資産一覧をください
という銀行さんも多いので
そのときは仕方ありません。

ただ、できるだけ後出しにする

じらしじらし作戦ですね!

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銀行→業者開拓ルーティンで「買える投資家」になる!

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当たり前のことですが、
買える人に良い情報は集まります。

物件情報が入って来ない…

と嘆く前に、
業者からどう見られているか
想像してみてください。


自己資金いくら持っているのかな?…

購入判断はすぐにできるのかな?…

銀行融資は確かなのかな?…


物件がなくなる前に
早く売買契約を結びたいし、
ローンキャンセルなんて絶対避けたい

と思っているわけです。

なので、

とにかくまずは銀行開拓。

融資 >>> 物件

です。

融資の感触をつかんで初めて、
お買い得な物件情報が
もらえるようになります。


ただし 、即効で上手くいく
というわけにはいかない
かもしれません。

多少のムダ打ちは覚悟してください。

どういうことかというと、
こういうことです。


1)銀行で融資姿勢をリサーチ

2)業者で市況把握、物件情報収集

3)銀行で評価目線、融資条件を探る

4)業者へ融資感触をアピール

5)銀行へ融資審査を依頼、NGなら理由を聞く

1~5を繰り返す。

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銀行・業者の往復で大変ですよね。

でも、やればやるほど
メリットがあります。


・選球眼が養われる

・「買える人」と認識される

・お買い得物件に出会う確率が上がる


銀行と業者と対話をしながら
物件を見極める力がついて、
ハズレを掴まなくなります。

物件の判断基準がはっきりして
融資の可能性もめどがつけば、
業者からは「買える人」とみられます。

情報をくれる業者が増えるほど
お買い得物件に出会う確率が
高くなるのは当然ですよね。

銀行に関しても同様です。

やればやるほど確率が上がる。

行動するほど成功に近づいていく
という感じですね。

チャンスを掴みたい人は、
銀行・業者開拓のルーティンを
ひたすら回していってください。


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銀行開拓をアウトソース

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不動産投資家は経営者ですから、
銀行には自分で行くべきです。

上記でお話ししたような、
メリットも山ほどありますので
なおのこと銀行開拓を
人任せにしてはいけません。

銀行開拓をするには
平日昼間に動くことになります。

が、

平日は仕事を抜けられない。

昼休みに電話をする暇もない。

どうしても忙しい。

という人もいますよね。


不動産起業塾のKさんも
本業の仕事が多忙で
銀行開拓の時間をなかなか
作ることができませんでした。

で、考え付いたのが

他人に銀行開拓をさせる方法。


え?何それ?

三ため業者の融資アレンジじゃないの?

高値づかみになるからダメでしょ。

村上さん、いつも言ってることと違うじゃん!!


と、

思われるかもしれませんが、
三ための融資アレンジとは少し違います。

業者は仲介ですし、
開拓した銀行との交渉は
最終的に本人が行うスタイルです。

・売主業者ではなく仲介業者

・アレンジではなくリサーチのみ

業者が絡むのは
あくまでも入り口まで。

リサーチをさせるだけなので、
業者に資産を知られることもないし
主導権を取られることも
回避できますね。


Kさんは技術職のため
昼は社外へ出られなかったのですが、
夜や週末は活動時間がとれました。

なので、

とりあえず、不動産業者と会いまくった。

銀行と違って業者は職場近くまで
出向いてきてくれます。

次々と業者と会って情報交換するうちに
懇意になった数人の営業マンへ
銀行リサーチを依頼したのです。


・A銀行とB銀行の各支店を回ってくれ。

・投資仲間曰く不動産に積極的らしい。

・自分に融資がつく可能性があるか聞いてほしい。

・ただし自分の名前は出さないでくれ。

・ちなみにC銀行は本命なので行くな。

という細かい指示を出して。


頼まれた業者は、
目ぼしい物件を持って
A銀行とB銀行の支店を回るわけです。

あっという間にKさんは
半年で新築物件を2棟購入しました。

不動産投資経験なし、
ゼロからのスタートだったのですが
スピード感がすごいですね。

続けて3棟目以降も物色しています。


銀行リサーチしてくれる
仲介業者と出会えるなんて、
ラッキーだなぁ、

と思うでしょうか。

Kさんが結果を出せたのは
運ではなく行動量です。

昼間は銀行へ行けない代わりに
夜に業者と会いまくって、
3ヶ月で200人と名刺交換したとか。

ただ会うだけでなく、
属性、知識、投資戦略など
「買える人間」をアピールした。

だから、
銀行リサーチを引き受ける
営業マンが現れたわけです。


誰でもできることを、
誰もやらないレベルまでやる。

結果を出す人の共通点ですね。


物件情報よりもまず融資!
が原則ですが、

どうしても忙しい人は、
「他人に銀行開拓をさせる」
にチャレンジしてみてください。


今日もがんばっていきましょう!

コン・パス  村上
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メール: info@con-pas.com

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公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/9s591/1

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次回も濃い内容をお伝えします。





Fwd: 今一番おすすめの投資法を教えちゃいます!



こんにちは。
藤山大二郎です。


今日の本題に入る前に、
1つだけご案内させてください。


初心者の方が
1棟目に投資する物件として

今、最も再現性が高い投資手法についてサポートする


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自己資金ゼロでもできる年収400万から実施可能な不動産投資の始め方

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の説明会が、
全国各地にて開催されます。


不動産投資はギャンブルではなく、
正しい知識や情報を持つことで、
収益に大きな差が生まれるビジネスです。


初心者がこれから買い進めていく上で、

・どんな物件が良いのか?
・なぜ、その物件が良いのか?
・初心者が手を出してはいけない物件は何か?
・拡大していく中で一番大事な事とは?


これらを説明するだけでなく、
具体的な事例や進め方も解説します。


ご興味のある方は、
以下をご覧の上、
お手続き頂けたら嬉しく思っています。

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本日は、
「ステップ9:これから不動産投資を始める人に一番おすすめの投資法」
について解説していきます。


前回のステップ8では、
「再現性が高く歪みのある投資法を狙うことの重要性」

についてお伝えしました。


歪みを狙うことは大切だけど、

だからといって
リスクの高い方法は避けるべき。


例えば、中古物件市場や、
リスクが高すぎる物件を狙うのは、

初心者が1棟目を購入する
にあたっておすすめできない。


じゃあこれから始める初心者が、
1棟目に狙うべき物件はどんな物件がいいのか?


それは、
「新築物件」です。


そんなところまで
お伝えいたしました。


昨日のメール講座を
お読み頂いた読者の方からも、


「新築を狙う理由について詳しく教えて下さい」

「新築はNGとよく聞きますが、どんな仕組みなのですか?」

「藤山さんも投資しているとのことですが、
実際にどれぐらい利益がでているのか教えて下さい」


と言ったメッセージを多く頂きました。


今日はその理由についても
詳しく解説していきたいと思います。



-------------------------------------
▼ステップ9:これから不動産投資を始める人に一番おすすめの投資法
-------------------------------------


再現性が高く、
歪みを狙いやすい、

初心者にもおすすめの投資法、
それが「新築」です。


私自身も実際に新築への投資で、

1年間に6000万円の売却益を
生みだしています。


なぜ新築がおすすめなのか、
詳しく解説していきたいと思います。



■       なぜ新築が今熱いのか?
__________________


新築への投資は、
不動産投資の中でも今とても熱い手法です。


新築ならなんでもいいかというと、
そう言うわけではありません。


ポイントは、

「土地から探す新築物件」です。


ただ単に、
新築ならなんでも良い
ということではなく、


土地から探して、
~~~~~~~~~~
自分で作りあげる新築
~~~~~~~~~~~


がポイントです。


新築といっても
すでに建物が建っている、

いわゆる、
建売の新築ではないということです。


なぜこの
「土地から探す新築」がおすすめなのか?


例えば外食時に出てくる料理。


目の前に出てくるまでには、
様々な工程を経ているわけです。


1、材料となる野菜や肉を育て、

2、それを加工し、

3、配送されて、

4、さらにお店で調理されて、


私たちの目の前に出てきます。


お店で出てくる料理は、
このような過程があるわけですよね。


1~4まで、様々な工程があり、
その工程ごとに利益が載せられて、
最終的な販売価格となるわけです。


例えば、その間の過程を、
自分でやったらどうでしょうか?


そうです。
間に入る業者さんを抜けるわけなのです。


その分、「安く」出来るはずです。


費用を安く抑えることが
できますよね。


不動産も同じです。


建売の場合、
多くの業者さんが入ってしまうことで
その分の費用が必要になります。


ですから、

土地から探し、自分で建てることで、
間にかかるコストを
圧倒的に抑えることが出来ます。


これが
「土地から探す新築をおすすめする理由」です。


費用を安く抑えることが
出来る方法であり、

間の業者さんを抜いて費用を抑える
という意味では、

とても再現性の高い方法であるとも言えます。




■       アパートではなく「賃貸併用住宅」
__________________


さらに、

私がおススメするのは
新築のアパートではなく、


「賃貸併用住宅」です。
~~~~~~~~~~~~~


新築と言っても、
新築アパートではなく「賃貸併用住宅」です。


なぜ、賃貸併用住宅をおすすめするのか、


理由は
「需要と供給のバランスに歪みがある」
からです。


新築アパートというのは、
すでに相場があるわけですが、


賃貸併用住宅に関しては、
欲しい人が多いけど、
建物は少ない状況にあります。


要は供給がない状態、
建物自体がほとんどない状態なんです。



◯需給バランスの「歪み」


賃貸併用住宅というのは、
建ち始めたのがここ10年ぐらい。


「都心に家を建てて、賃料収入を得る」


そんなライフスタイルへの注目は、
今とても高まっているのですが、

その為の建物がまだまだない足りない
状態が今なのです。



要は、


欲しい人は増えているけど、
~~~~~~~~~~~~~

肝心の建物が少ない。
~~~~~~~~~~~


そんな状況になっているのですね。


ニーズはあるものの、
供給が足りていない今、

中古の賃貸併用住宅は
相場よりも高い価格で取引されています。


例えば、
不動産物件の検索サイトで有名な、
「楽待」や「健美家」などで検索してみて下さい。


都内23区で築浅の賃貸併用住宅は、
「利回り3%や4%」などで売りに出ています。


一方で同じエリアで新築アパートを探してみると、
「利回り5%や6%」などで売りに出ています。


これが、

「価格の歪み」ですね。
~~~~~~~~~~~


新築で、
割安に賃貸併用住宅を作れば、

【この歪み=利ざや】として
取る事ができるのではないだろうか。


利回りが低いことで
物件価格も高騰し、

ニーズと供給のバランスが、
歪みによって崩れていると言えるわけです。


結果として、


賃貸併用住宅は
~~~~~~~~~
相場より、とても割高な
~~~~~~~~~~~
価値のある商品になっている
~~~~~~~~~~~~


このような
現状があるわけです。


歪みを狙うことの大切さは、

このメール講座でも
繰り返しお伝えしてきましたが、


その歪みが取りやすく、
中古物件のようにリスクも高くない投資が、


「土地から探す新築物件」であり、
「新築の賃貸併用住宅」

ということなのです。


新築アパートは、
すでに相場が決まっていますが、

新築の賃貸併用住宅は
欲しい人が多いのにも関わらず、
供給が少ない状態。


だから、
相場よりも高い価格で
取引されているわけです。


土地から探して自分で建てることで、
より大きな売却益を得やすくなる、


このように言えるわけです。


リスクの高い物件を狙うことなく、
再現性も高く大きな売却益を狙えることから、


初心者の方が

1棟目に投資する物件として、
おすすめしているわけです。


「賃貸併用住宅」は、


▼自己資金ゼロでオーバーローンで買うことが可能

▼年収400万から実施可能


こうした点においても、
初心者の方におすすめです。


とはいえ、
いろいろな疑問もあると思います。



■       賃貸併用住宅対する疑問や質問


・マイホームだから、住まないといけないんじゃないの?

・上流から関わるっていっても、いきなり土地探しなんかできないんじゃないの?

・住宅ローンを組んでいるけど、賃貸併用住宅って買えるの?

・地方に住んでいても、賃貸併用住宅って買えるの?

・自己資金がなくても、買えるの?

・なんで大きな売却益が狙えるの?


ここまでの私の解説を聞いて、


歪みを狙える魅力については
分かったものの、
上記のような疑問があること。


そこも十分に理解しています。


このメール講座の中で、質問全てに、
お答えできればいいのですが、


こうして文字だけで
お伝えするのは難しいと感じ、


そこで、
特別セミナーを開催して、

これらの質問に
全てお答えしていきたいと思います。


セミナーの詳細はこちらから
→ http://bang-ex.com/L19940/i2106/1s111/6


土地から探す賃貸併用住宅
という投資手法は、

これから不動産投資を始める方に
とてもおすすめな投資手法です。


しかし、

ここでお伝えしておきたいのは、


この投資手法、
「誰でも出来るという簡単な方法」
ではないということです。


じゃあ結局出来ないのかというと、
そういうことでもありません。


当社のサポートや
コンサルティングを受ければ、
誰でも出来るようになります。


この点に関しても、
セミナーで詳しくお伝えしていきたいと思います。


ご興味を持って頂いた方は、
ぜひセミナーにご参加下さい!


新築物件への投資について、
ご質問などにお答えしていきながら、


初めての不動産投資をどう進めていくのか
なども詳しくお話していきたいと思います。


セミナーの詳細について下記よりご確認下さい。
→ http://bang-ex.com/L19940/i2106/2s111/6



では、皆様とお会いできることを楽しみにしております。




【問合せ先 】info@nsam.jp

感想や質問など、
是非こちらに返信してください。

あなたが感じた事、
今の状況など、悩んでいる事など、

内容は何でも良いです。

返信して自ら
アウトプットする事で、

さらに思考が整理されるはずです。

ビジネスで成功する方は、
必ず自らアウトプットする事を徹底してします。

日々たくさんのメールがくるので、
個別の返信はできませんが、

今後のメルマガに
反映していきたいと思います。

次回のメルマガも
丹念を込めて書かせていただきます。

最後まで読んでいただき、
ありがとうございます。

Fwd: ★ 銀行開拓が上手い人、下手な人。【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です、

セールスマンは強い…

サラリーマン投資家とお会いして
常々思うことです。

不動産投資で結果を出している人には
いくつかの共通点があります。

------------------------

営業経験者が断然有利

------------------------
ということ。

売買も融資も管理運営も
大家業をする上では営業活動が
かかせません。

特に銀行開拓は飛び込み営業に
近い活動になります。

・店舗を探す

・電話でアポを取る

・訪問して話をする

紹介があればベストですが、
なければ飛びこむしかありません。

電話で断られるのは当たり前。

好感触を得てアポをとっても
訪問したら結局ダメだった
というのもザラです。

そうこうしているうちに
心が折れて続かなくなる。

営業経験のない投資家さんは
銀行開拓でつまずいて
停滞してしまう場合が多いようです。

ですが、心配しないでください。

セールスマンではないあなたも
ポイントを押さえて臨めば
銀行開拓はできます。

一つずつ説明しますね。

------------------------

住宅ローンとは大違い!

------------------------

銀行が住宅ローンや
金融商品を勧めてくるときは
あなたに選択権があります。

借りても借りなくても、
買っても買わなくてもいい。

他の銀行でも同じような
サービス、商品が手に入る。

こちらが強い立場ですよね。

一方で
事業性融資になるとどうか。

住宅ローンと違って、
収益不動産への融資は事業性融資です。

・投資家は儲けるために融資を受けたい

・銀行も融資を出して金利で儲けたい

B to Bの対等な関係。

対等、といいつつも
貸すか貸さないかは銀行次第。

どちらかというと借りる側の
投資家のほうが弱い立場です。


通常私たちは
融資を受けられなければ
不動産を購入できません。

つまり、
事業をスタートすることが
できないわけです。

銀行は銀行で融資をしたいけれど
そう簡単には進められません。

貸したお金が返ってこない
リスクがあるからです。

------------------------

貸したいけど貸したくない!
銀行のホンネ

------------------------

利息で稼ぐ銀行ですが、
元本が返ってこなければ
お話になりません。

なので当然、
事業融資には慎重です。

加えて返済が滞ったり、
最終的に返せなくなったりすると
融資担当者に「×」がつきます。

出世の道が閉ざされる
ということですね。

たった一度の失敗で?
と思うかもしれませんが、
意外と内部は厳しいようです。

なので危なそうな人には
絶対に貸したくないというのが
彼らのホンネ。

融資の対象となる
物件の審査もしっかりしますが、

借主である投資家の審査は
相当慎重に見てきます。

あなたがいかに有能で、
責任感のある誠実な人間であるかを
銀行の担当者に知ってもらうか。

そこが銀行開拓における
成否の分かれ目です。

------------------------

相手を知ることがはじめの1歩

------------------------

営業は準備が8割です。

営業経験のある方には
基本中の基本ですが、
まずは相手の背景を知ること。

その上で自分のアピールです。

1)相手の背景を調べる

2)自分のPRポイントをまとめる

3)うまく関係を作って売り込む

相手を知ることで
会話の内容が変わってきますので
しっかり想定してください。

特にチェックすべき情報は
以下のような点です。

・本店所在地

・展開しているエリア

・事業規模(貸出残高など)

・収益不動産への融資動向

・訪問する支店の開設時期と営業エリア

ここまで調べた上で
その銀行から見て
自分がどうなのか考えます。

どういった相手に
融資をしたいだろうか…

どういった物件に
融資をしたいだろうか…

PRポイントの整理ですね。

で、

いよいよ銀行訪問です。

担当者とご対面ですね。

------------------------

融資担当をやる気にさせる!

------------------------

銀行が融資をするかどうかは
行内のりん議で決まります。

融資部と審査部があって、
融資部や支店の融資担当は
融資案件をまとめるのが仕事。

審査部はあぶない融資を
止めるのが仕事です。

支店長や本店の役員など
上席の人たちも融資して大丈夫か
当然吟味しますよね。

融資担当者は行内を説得して
回ることになります。

・融資案件を稟議書に書く

・支店長に説明する

・審査部を説得する

・役員クラスに承認をもらう

ここまで進んでようやく
融資が受けられるわけです。

融資担当者のウデとやる気で
結果が大きく違ってくると
思いませんか?

「きちんと返済してくれそうだ」
「この人なら行内のりん議も通せそうだ」
「この人に貸したい」

と思ってもらえることが
必要です。

そのためには

・期待させる
・含みを持たせる
・担当をやる気にさせる

この3点を心がけてください。

具体的にどうするのか、
次回に続きます。

がんばって行きましょう!

コン・パス  村上
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TEL: 03-5501-2831

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