Fwd: ★高くて買えない!のウソホント。【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】


村上です、

このところの高騰で
買いたくても買えない
という声がよく聞かれます。

高くて買える物件がありません…

これは正しくもあり間違いでもあります。

どういうことか解説しますね。

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買うことを目的にしない!

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基準に満たない物件は買わない、
という点では大正解ですね。

買えない状況が長く続くと
だんだんと気持ちが焦ってきます。

まわりに物件を購入した人が
いればなおさらでしょう。

で、

当初設定していた条件では
いつまでたっても買えないと
ついつい基準を下げてしまう。

・東京23区!
・利回り8%以上!
・返済比率50%以下!

と言っていたのが、

・埼玉、千葉でもいいかな…
・利回り7%台でも…
・返済比率60%でもまわるし…

という感じです。

買うことが目的になってしまうと
よろしくありません。

再三お伝えしている通り、
投資の成功・失敗は9割がた
入口の段階で決まってしまいます。

安く買って高く売るのが基本。

売ってよし持ってよしが最強です。

高値づかみだけは避けたいですよね。
例えばこんな物件です。

所在地:豊島区
交通:東長崎駅徒歩10分
土地面積:90平米
延床面積:125平米
構造:木造2階建
築年数:新築(建築中)
間取り:1R8戸
家賃収入:720万円

あなたならいくらで
購入しますか?

実際の売り出し金額は1.2億円。

表面利回り6%ですね。

フルローンで購入すると
年間の返済額は540万円、
運営経費15%を見込むと
手残りは72万円です。

そこからさらに税金も取られたら
キャッシュフロー
ほとんどゼロ。

これではなんのために
不動産に取り組むのか
分かりませんよね。


そ、そんなこと言っても、村上さん…

やっと業者から紹介があったんです。

断るともう紹介してもらえなく
なっちゃいますよ!

買えない基準で探し続けても
しょうがないし…

銀行がフルローン出すんだから
きっと大丈夫でしょ!


そうですね、確かに今の市況は
売る側が買う人を選んでいる状況ですね。

融資が緩いので買える人が多数いますから、
売主も業者も強気です。

ですがそれにつられて
高値づかみをしてはいけません。

銀行は返済さえされればOK、
業者は物件が売れればOK
あなたの資産形成が上手くいくかなんて
彼らは考えていません。

なので、

儲かるのか儲からないのか
自分自身の基準で判断して、

儲からないなら買わない!

というのが正しいスタンスです。

では、買えないまま
指をくわえて見ているのか?

気長に待てる人は相場が落ちる
時期を待ってもいいかもしれません。

現金を温存しておけば
銀行融資が閉まった時に有利です。

ですが、不動産投資は
時間を味方につける投資ですので
早く始められればその方がよい。

高くて買える物件がありません…

というのは正しくもあり
誤りでもあります。

買えないのを相場のせいにしていたら
いつまでたっても買えないでしょう。

やっぱり今欲しい!

という人だけ、
この先を読み進めてください。

相場が高くても買える人は
何が違うのか、解説します。

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いくらなら買えるかを考える!

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不動産は一物多価と言われています。

見る人によってつける値段が違う
ということです。

物件が高騰している今でも
値付け間違いはしばしばあります。

収益不動産の市況を
全くわかっていない業者は
いたるところにいるものです。

業界内でも知識格差があるんですね。

資産価値はあるのに収益目線で
安く売り出されている物件も
まあまああるわけです。

所在地:杉並区
交通:荻窪駅徒歩15分
土地面積:156平米
延床面積:132平米
構造:木造2階建
築年数:40年
間取り:2DK4戸
家賃収入:384万円

場所は良いですが
ボロボロのアパートです。

あなたならいくらで買いますか?

地元の不動産屋は投資家向けに
5000万円、利回り7.68%で
売りに出しました。

私なら即座に満額で買い付けを入れます。

そして売主が気づかないうちに
売買契約を結べるよう早めに段取りします。

転売で4-5000万円は利益が出せる
物件だからです。

ポイントは土地の資産性です。

156平米=50坪

50坪×200万円=1億円

このあたりの土地は
路線価は30万円/平米(100万円/坪)ですが、
宅地の取引価格は200万円/坪です。

戸建用地として売却すれば
1億円になります。

50坪では広すぎますし
金額的に買える人がすくないですが、
今回の土地は2つに割ることができるので
25坪ずつで高く売ることができますね。

売主と不動産屋はこの点を見落として、
収益物件として値付けをしてしまいました。

築40年で表面利回り7.68%ですから、
収益面だけみると割安とは思えません。

これを迷わず買うことができるのは、
戸建用地として高値で売れることを
知っているからですね。

入居者の退去や土地の分譲についての
知識が必要ですので業者向きの案件と言えます。

個人でも取り組みやすいものとしては、
ファミリー向けの区分マンションや戸建です。

賃貸中の区分や戸建は投資家向けに売られます。

当然、利回りベースで売られますので
これを購入して運用したのち、
退去したら実需向けに売り出すのです。

所在地:西東京市
交通:田無駅徒歩20分
土地面積:135平米
延床面積:105平米
構造:木造2階建
築年数:25年
間取り:3LDK
家賃収入:180万円

収益物件とし利回り8%で割り戻すと
2250万円ほどになります。

数年運用して退去になったあと
マイホームを探している人に
3000万円で売れば利益確定ですね。

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値付け→買い付けの繰り返し!

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一物多価ということは
値段はあってないようなもの。

売主と買主が合意した金額が
その物件の売買価格になるわけです。

買う側の立場に立つときは
売主がいくらで売りに出していようが
自分の買いたい金額を考える。

売り出し価格は売主が勝手につけた値段です。

いくらだったら買いたいのか、
自分基準の値付けをする。

値付けをして買い付けを入れる。

割安物件を手にいれるシンプルな方法です。

もちろんすぐに上手くいくとは限りません

・ライバルが殺到している
・自分より高く買う人がいる
・売主と折り合わない

我々プロでさえも
情報100、買い付け10、仕入れ
という具合です。

千三つとまではいきませんが
かなりの低確率です。

買い付けが通らないくらいで
うろたえていては仕事になりません。

買えないのが当たりまえ。

値付け→買い付けを繰り返すのみです。

どんな物件も1円の価値もない
ということは滅多にありません。

高いから買えない!
とはじめから諦めるのではなくて
自分が買いたい金額を提示する。

是非チャレンジし続けてください。

がんばって行きましょう!
次回も濃い内容をお伝えします。





Fwd: 勝ち組大家への道 借りて貸すことも可能!?コインパーキング投資



生形大(うぶかただい)です。


皆さんは自動車運転しますか?

私もたまに運転しますが

いつも頭を悩ませるのが

駐車場です。


特に都内は

どこも駐車場が満車状態で

駐車するだけで1時間くらい

待つ事もあります。


しかも、

駐車場の料金も高額なことも多く

数時間停めただけで数千円になって

しまうことも。。。



とういことは

逆の発想で自分が駐車場を

提供する側になれば

結構利益出そうですよね。

もちろん場所にもよると思いますが。



私の知りあいで元ANAのCAの投資家がいます。

彼女は3人の子育てをしながら

アパートや戸建て、そしてコインパーキングを

5カ所もご自身で運営しています。



そのコインパーキングの1つが

土地を借りて自主運営されていて

年間の売上げが約780万円

支出が

地代 360万円
保守管理費 43万円
電気代 6万円

土地を借りて運営しているにもかかわらず

利益が年間380万円もあるそうです。


自主運営なので集金業務などは

ありますが、保守管理は委託できますので

ほとんど手間はかからないそうです。

もちろん、集金業務も外注可能だそうですが

コスト削減と現場の確認のためご自身で

やられているそうです。



ランクルームや民泊も

そうですが、コインパーキングも

通常の賃貸経営と違って、

借りて貸す事ができるのが

大きなメリットです。



賃貸経営は大きな借入を伴うので

経営がうまくいかなくなっても

簡単に辞める事はできません。


しかし、

これらのストックビジネス

運営がうまくいかなくなったら

撤退すれば良いだけで

大きな痛手にはなりません。



こういう

引き出しはできるだけ多く持って

複数の収入源を確保しておくと

いざ、病気で働けなくなった場合や

突然リストラされたとしても

途方にくれないですね。



また、複数の収入を持っていれば

賃貸経営でセミリタイアしてサラリーマンを

辞めたとしても、融資に困る事もありません。





【編集後記】

現在、所有しているアパートの1つを

売りに出しているのですが

エリア的に思ってもみなかった

金融機関で融資が付きそうです。


その金融機関は

他の金融機関が消極的になりつつある中で

逆に勢いを増しているように感じます。


金融機関の情報は

購入時にも重要ですが

売却時にも知っているだけで

高値で融資がついて売れる可能性があります。


ストックビジネスの学校では

生徒の融資情報を共有していくので

そういう情報もリアルタイムに

手に入ります。


興味のある方は是非

こちらを受けてみて下さい。

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=962&u=3898



生形 大(うぶかただい)


Fwd: 勝ち組大家への道 今でも利回り20%が狙える投資とは?




生形大(うぶかただい)です。

昨今は金融緩和の影響と

サラリーマン投資家の参入の増加により

なかなか購入に見合うような

物件に出会えないという言葉を良く聞きます。



そんな中でも

稀に利回り20%以上の物件を購入したとか

いう話を聞く事はありますが


全部屋空室の物件であったり

かなりの田舎の物件だったりと

これから始める投資家が容易には

マネできるような投資ではありません。



なければ

自分で作れば良いと言う事で

比較的小さな規模から高利回り物件を

作れるのが

「シェアハウス」投資です。



例えば

戸建てとして賃貸すると

15万円でしか貸せない物件も

6名で1人4万円でシェアハウスとして

貸し出すと24万円で貸し出す事ができます。


この場合戸建てとして

貸すより9万円も高く貸す事ができ

60%も収益性が向上した事になります。



また、

一昔前の金融機関はシェアハウスへの

融資には消極的でしたが

昨今は寄宿舎の法整備も進み

シェアハウスへの融資を行う金融機関も

増えてきました。



実際に私も都内で

新築シェアハウスを企画中ですが

一般的な金融機関から融資を得る事ができました。



融資が付くようになれば

出口戦略も見えやすくなるので

売却でキャピタルゲインを得る事も可能です。



戸建てを購入
   ↓
シェアハウスに変更
   ↓
利回り向上
   ↓
高値で売却



私が主催しているストックビジネスの学校では

全部屋空室の物件をシェアハウスとして再生し

30代前半で億を超える資産を構築した

シェアハウスのエキスパートから

シェアハウスのノウハウを学ぶ事ができます。





【編集後記】

投資の基本は安く買って高く売る事です。

そして私が得意にしている投資もまさに

その安く買って、バリューアップして

利回り向上、そして高値売却です。


不動産投資の場合

オーナーの裁量しだいで

全く違った収益物件に生まれ変わるので

それも面白い所です。


あなたも

イデア次第で

収入がどんどんあがる経験してみませんか?





Fwd: 勝ち組大家への道 第12回 究極の不労所得とは?


生形大(うぶかただい)です。


皆さんは不労所得と聞いて、

どんな収入を想像するでしょうか?


もちろん、不動産投資も

管理を管理会社に任せていれば

不労所得の一種と言えるかもしれません。


ただし、実際は何かある度に

管理会社とのやりとりに追われたり

空室が埋まらない場合は、

埋める為の努力をしなければなりません。



究極の不労所得

私が行っている投資の中で

唯一、究極の不労所得と思えるものあります。

それが太陽光発電投資です。


所有物件の屋根や屋上に設置している物が

2カ所あり、どちらも補助金をうまく活用したため

その物件の利回りよりも、高い利回りで

設置する事が出来ました。


しかも、国が20年間、売電価格を保証してくれるため

災害などで太陽光発電が出来なくならない限り

確実に収入が見込めます。


私自身3年間くらい運営していますが

今まで一度もトラブルが起きた事がありません。

もちろん、機械ですので

経年によりトラブルは起きてくるとは思いますが

数年に一度あるかないかくらいだそうです。


これこそ、究極の不労所得と言えるでしょう。

昨年は、畑を購入後、農地転用して

野立てソーラー発電にも参入しています。


ほとんどフルローンで

手持ち資金を使わずに購入したにもかかわらず

これだけで、月平均5万円以上

キャッシュフローを生んでくれています。


しかも、ローンの返済が終われば

その後はほとんど丸々手残りとなりますので

月に平均15万円以上は残ります。



入退去やリフォーム、大規模修繕が

必要な不動産賃貸業は規模が小さいと

これらの出費で経営が不安定になりがちですが


これに太陽光発電の収入をプラスすると

経営が安定します。


2012年に始まった、固定買取制度ですが

産業用で当初42円だった買取価格が、

今では21円まで下がってきています。


しかし、同時に太陽光発電パネルの性能が

上がっているにもかかわらず、価格は低下しているため

実際の利回りは当時も今も10%前後で

ほとんど変わっていません。


先日も、私が昨年設置してもらった

業者さんとお会いしましたが

21円でも11%くらいは狙えます。

とおっしゃってました。



私の予想では固定買取制度が終了した後も

売電は可能であると思いますが、

その単価は大きく下がると思います。


そうなると

年間同じ売電収入を生み出していたとしても

21円の方が圧倒的に発電量が多いため

20年目以降のことを考えると

21円で10%の方がお得です。


ということは、

今が一番参入のチャンスと言えるのでは

ないでしょうか?



ストックビジネスの学校体験セミナーでは

昨年私が畑を購入して導入した

野立てソーラーの収益の実績や

実際にあったトラブルの事例など

気をつけるべき事などをお伝えしています。

太陽光発電投資に興味のある人は

是非、参加してみてください。

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=842&u=3898



そして、

ストックビジネスの学校では

個人レベルで8基の野立てソーラーを所有している

投資家の方の講義を聴く事ができます。


太陽光発電投資は規模の拡大にローンが

ネックになるので、ここまで拡大しているのは

すごいと思います。

私も今から講義がとても楽しみです。


ストックビジネスの学校の詳細はこちら

http://kachigumi-ooya.com/ms/cs.cgi?m=step1&c=843&u=3898



【編集後記】

日本ではなぜか

「投資」というと怪しいとかきな臭いと

敬遠されがちです。


投資家という立ち位置も

職業としてみなされてない一面があります。


一方で

アメリカでは、著名な投資家の

ジムロジャーやバフェットは

英雄のように扱われています。



実際に

私も2度のリストラにあいましたが

投資によって人生が救われましたし

私の周りにも人生がよい方向に

激変した人がたくさんいます。


しっかりと知識をもって

投資をする人が増えれば

豊かな人が増えて

日本経済はもっともっと伸びると思います。



Goonでは

日本人の投資へのイメージがよくなるように

投資教育の普及活動をしていければと思っています。

是非、その活動も見守って下さいね。



生形 大(うぶかただい)


Fwd: 勝ち組大家への道 第11回 空きテナントが高利回りトランクルームに


生形大(うぶかただい)です。

前回に引き続き

ランクルーム投資についてのお話をします。


そもそも

私がトランクルームを始めたきっかけですが

購入した物件の空室に困っていた為でした。


その物件は

地方にある物件で、

1階と2階がオフィス・店舗

3階から5階までが住居と

なっていました。


私が購入した時点では

オフィス・店舗が8戸中5戸が空き

住居が18戸中6戸が空室の状態でした。


住居部分については

今までも多くの空室を埋めてきたため

不安はありませんでしたが

問題はオフィス・店舗部分です。


致命的だったのは

その物件のある地域は完全な車社会にも

関わらず、駐車場が全く足りていません。


しかも、周辺にも全く空きが無かったのです。

はじめは、オフィス部分を住居に変更

することも検討しましたが、

駐車場がなければかなり苦戦しそうです。


そこで思いついたのが

ランクルームへの用途変更です。

ランクルームであれば

荷物の出し入れの際に1台の駐車スペースが

あれば事足ります。


「まずはやってみる」

私のモットーです。

用途変更を決意しました。


しかし、周辺を検索しても

コンテナ型のトランクルームはあるものの

室内型のトランクルームはありません。

なのでどのくらい需要があるかも

分かりません。


なので、まずは一番小さなテナントに

13戸のトランクルームを設置して

募集開始しました。



募集開始から1ヶ月くらいで

初めてのお客様から一番小さな

ランクルームへの申込がありました。

金額はとても小さいですが

自分でビジネスの仕組を作って

初めて売上げが上がったので

とても嬉しかった思い出があります。


その後は

1ヶ月に1戸か2戸のペースで

徐々に埋まっていき、1年が経つ前に

満室となりました。


これに気を良くした私は

もう1つのテナントにもトランクルームを

設置し順調に埋まって行きました。


最終的には空いていた

残り2つのテナントにも同時に工事を行い

4つのテナント合わせて63戸の

ランクルームを設置しました。


これらもゆっくりではありますが

徐々に埋まりつつあります。



実際にトランクルームを

運営してみた感想ですが

立ち上げまでには、トランクルームの設置から

ホームページの作成、集客の仕組みづくりと

大変ですが、一度回りだすとかなり楽です。


しかも、不動産賃貸のように

入退去の度に、原状回復やリフォームが

必要ありません。

競合も少ない為、賃料交渉や

広告費も必要ありません。


さらに、今後成長が期待できる分野です。



そして一番のメリットは

ランクルーム運営ノウハウを持っていたら

他の投資家が敬遠するような

空きテナント物件を安く取得して

高利回りで運用することも可能です。




ストックビジネスの学校体験セミナーでは

私の運営しているトランクルームの事例を

詳しく紹介しています。



【編集後記】

私がサラリーマンをセミリタイアしたのが

3年前の36歳の時です。

それからいろいろなストックビジネス

チャレンジして収入を増やしてきました。


そして、

時間とある程度の資産を作る事ができましたが

この生活が自分が望んでいた生活かと

自問自答する日々が続きました。


やっぱり、

人はやりがいってすごい重要だなって

つくづく思いました。



ただし、

起業するのは

ものすごいエネルギーがいることですし

嫌な事やトラブルもたくさんあります。


でも、

ゼロから自分でビジネスを立ち上げるって

結果が出始めると、とても嬉しいですし

人から感謝されるとやりがいもすごくあります。



これから

私のスクールから起業する人が

たくさん生まれてくれたらとても嬉しいです。




Fwd: 勝ち組大家への道 第10回 今ひそかに注目されているトランクルーム投資ってどうなの?


生形大(うぶかただい)です。

前回までの民泊のお話は

いかがでしたでしょうか?


観光立国を目指す日本は

オリンピックが開催される

2020年までに訪日外国人観光客を

4000万人にするという目標を立てています。


こうなると圧倒的にホテルが

足りなくなり、ますます民泊の

需要が高まります。


皆さんもこの流れに乗り遅れないように

して下さいね。


もちろん、

法改正にも注目です。

ビジネスの基本は継続して

できるかどうかです。


今後はいかに

合法的に民泊を提供できるかが

鍵になると思います。



airbnbが日本に上陸して

2年間くらいはかなりのチャンスが

ありました。


私の知り合いの中には

サラリーマンのうちに

1人で30部屋くらいを運営し

あっという間に脱サラした

人もいます。


来年の民泊新法の施行により

確実に新たなビジネスチャンスが

生まれるはずです。


その波に乗れるように

今のうちに是非準備しておいて下さいね。



さて、今回からは

最近ひそかに注目を集めている

ランクルームへの投資について

お話したいと思います。



私が書籍やセミナーなどで

ご紹介しても

一番反響が大きいのが

ランクルーム投資です。



そもそもトランクルームを

知らない方もいるかもしれませんが

簡単に言うと自宅やオフィスに

入りきらない荷物を、気軽に預けておく

倉庫のようなものです。

空き地にコンテナや物置を置いただけの物から

テナントを細かくパーティション

区切った物まで

様々なタイプがあります。


東京を中心に関東圏では

既に認知も進んでいて

かなりの数のトランクルームが

存在しています。


実は私も自宅に入りきらない

資料や荷物をトランクルームに

預けています。


預けると、家の中がスッキリして

一度使うと中々やめられないです。



そして肝心な投資としてどうなのか?

という点ですが、


例えば私が都内に借りている

ランクルームは4畳で57,000円します。
(坪単価約25,000円)

はっきり言ってすごく高いと思います。

ただし、それでもほぼいつも

満室状態です。


少なくとも周辺のオフィスビル

坪単価が13,000円ほどなどで

単純計算でも倍近い単価です。


もちろん通路部分など貸し出せない

面積などもありますが、

それを踏まえても通常に貸し出すより

高い賃料を得られそうです。



実際に私も運営していますが

普通にテナントとして貸し出すより

高い賃料で貸し出せています。


そして

このトランクルームの運営は

賃貸経営に比べて

すごく良いメリットが

いくつもあります。


長くなってしまったので

ランクルーム投資のメリットとデメリットは

次回にお話しさせて頂きます。



【編集後記】

先日、「ストックビジネスの学校」の

体験セミナーを初開催しました。



おかげさまで満員御礼

参加者の方々もとても熱心に

聞いて頂けました。



本やメールで書けないような

不動産投資のコアなお話や


民泊、トランクルーム、太陽光発電など

情報満載ですので、

ストックビジネス

安定収入を得たい人は

是非試しにご参加してみてくださいね。





Fwd: 勝ち組大家への道 第9回 民泊で勝ち組になるには