Fwd: ★ 地面師のワナにハマった男【 首都圏不動産インサイドニュース 】



村上です、

地面師を知っていますか?

不動産業界にいる人間なら
誰もが嫌う厄介者です。

・土地の所有者になりすます

・土地を売り出し金を受け取る

・姿をくらます

印鑑や証明書類を偽造、
司法書士や弁護士もグルという
恐ろしい詐欺師です。

-----------

土地代1億円を持ち逃げ

-----------

ということも
十分にあり得ます。

戦後の混乱期に登場した
地面師ですが、

現代の東京にも
出没しますのでくれぐれも
注意してください。

大手のデベロッパーですら
ダマされることがあります。

私の知り合いでも
ワナにハマった男がいました。

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なぜ地面師のような
汚い手法が通用するのか。

所有者不明の土地が
多々あるからです。

謄本上の住所から転居済み、
などの理由で所有者と
連絡がとれない土地を狙って
なりすますわけですね。

-----------

実在しない物件情報・・・

-----------

地面師ほどではありませんが、
フタを開けたら実在しなかった
という案件もままあります。

特に個人レベルで活動している
不動産業者やブローカーには
要注意です。

あなたも馴染みの業者から

「知り合いの業者から
紹介された案件で・・・」

と言われたことはないでしょうか。

簡単に信用せず
疑ってかかってください。

物件自体がないとか、
売主が偽物ということは
滅多にありません。

が、不確かな情報が多い。

・条件がコロコロ変わったり

・質問しても答えが曖昧だったり

売主と直接つながって
いないからですね。

最悪の場合、そもそも
売り物件ではなかった
ということもよくあります。

-----------

とりあえずはルート確認!

-----------

ということで、

業者から物件情報をもらったら、
まずはルートを確認してください。

売主から遠ければ
追いかけてもムダな案件
かもしれません。

反対に売り物件になる前でも、
その業者が売主をがっちり
押さえていれば取り組む価値はあります。

実際、私たちも話がきた段階で
ルートはどうなのか、
あれこれと聞きます。

どんな質問をするのか。

次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう!

村上


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Fwd: ★ 価格交渉には段取りがある!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


コン・パス代表、村上です。

割安物件、探してますか?

探してますよ!
という人は要注意です。

割安物件を探す…
という感覚は、ちょっと
まずいかもしれません。

なぜならば、
-----------

割安物件は「作る」もの

-----------
だからです。

どいういうことか、
説明しますね。

以前も書いた通り、
情報ルート開拓のステップは
次のようになります。

・銀行を開拓して「買える人」になる

・業者を開拓して情報を集める

・選球眼を養って物件を見極める

・割安物件を獲得する確率が上がる

という感じです。


ただし、

確率は上がるものの、
初めから安い物件など
ほとんどありません。

基本的には、
売主の売りたい金額で
売り出されるからです。

なので、

良さそうな物件を見つけたら、
金額交渉をします。

-----------

欲しい金額で買う技術

-----------
を身につけてください。


なんだ~村上さん、

価格交渉の「段取り」とか
言うから何かと思えば、

欲しい金額で買い付けを
入れるってことでしょ?

いわゆる、指値ってやつね?

鬼さし、
ガンガン入れてますよ!

でもね~、
なかなか通らないんだよね。

玉砕してばっか。

どうしたらいいのかなぁ…


なるほど、そうですか。

指値が難しいのは
我々プロも同じです。

10本入れて1本通るかどうか、
そんなに甘くないですよね。

が、

やたらめったら
指値を入れていませんか?

なんでもかんでも
買い付けを入れればいい、

ってもんではありません。

買い付けを入れるときには
ほぼほぼ勝負はついています。

指値をする前の事前折衝が
勝敗を分けるのです。

それが、
-----------

価格交渉の段取り

-----------
です。

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具体的に言うと、

1)ルートを確認する

2)売主側の状況を探る

3)物件の交渉材料を探す

4)じわじわ底値を探る

の4ステップ。

電話や書類など
ほとんどのことは
机上で確認できます。

なぜ、
ルートを確認するのか、

売主側の状況とは
どんな点を聞けば良いのか、

交渉材料としてどんな
物理面と精神面があるのか、

底値を探る時の
会話の運び方はどうするのか、


次回以降で解説しますね。

続きをお楽しみに。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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Fwd: ★業者を簡単に信じるな!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】



コン・パス代表 村上です。

不動産は購入条件と融資条件で
収支・損益の8割がたが
決まってきます。

----------------

入口で勝負が決まる

----------------

と言っても過言ではありません。

不動産は長期の事業ですから、
先々どうなるかを把握して
おかなければいけません。

先が読めるのが
不動産経営の良いところです。

特にフルローン融資で
押さえておくべきなのは
デットクロスの到来時期です。

売却か、繰上げ返済をするか、
償却のとれる物件を買い増すなど
何かしら手を打たなければいけません。

まずは「いつ何が起こるのか」を
シミュレーションしてください。

----------------

頼りになるのは自分だけ

----------------

今の不動産投資ブームは
まだ10年足らず。

ほとんどの投資家さんが
投資の初期の段階にいます。

収益専門の不動産業者も
大半が初心者レベル。

・不動産経営もしたことがない

・会計や税金のことも分からない

・売却シミュレーションなど考えられない

・地方物件を勧めておきながら土地勘もない

販売と融資付けが得意なだけの
不動産シロウトなのです。

彼らの言うことを
鵜呑みにしてはいけません。

どれだけ人柄がよく誠実で
親しくなったとしても、
言っていることが正しいとは
限らないのです。

----------------

疑う・調べる・ウラを取る

----------------

数億円の借金を背負って
不動産事業をするわけです。

全ての責任はあなたにある。

だから、

「あの人がああ言っていた」
「この人に任せれば大丈夫」

というのは責任放棄です。

自分の目で確認したこと
以外は何も信じない。

くらいの態度が望ましい。

「業者を大事にしろ」
「何を買うかより誰から買うかだ」

という話をたまに聞きますよね。

それはそれで一理あります。

優秀な人間と良好な関係を築けば
事業も投資も有利に進みます。

ただし気を付けてください。

----------------

ビジネスは弱肉強食の世界

----------------

不動産に限った話ではありません。

弱いものが食われるのが
ビジネスの常識ですよね。

不動産賃貸業を営む
あなたはお客さんではなく
商売人だということ。

業者は100%商売人。

完全に商売モードであなたと
会話をしているわけです。

あなたを儲けさせることは
二の次、三の次で、
自分の利益が最優先。

弱みを見せれば負け、です。

----------------

バレなければ搾り取ってやれ!

----------------

言葉は悪いですが、
少しでも儲けようという思惑は
どの業者にもあります。

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シロウトと見るや、
文句を言われててもごまかせるだろ、
と強く出てくる輩もいます。

販売業者、仲介業者、
管理会社、リフォーム会社…

相手が誰でも
油断しないでください。

繰り返しますが
善悪の問題ではなくて、
ビジネススキルの問題です。

投資家と業者はBtoB、
商売人と商売人の付き合いです。

自分の利益は自分で確保する。

当たり前の話ですが
これから不動産を始める方は
心がけてください。

----------------

知識・スキル・マインドセット

----------------

個人投資家が、
不動産業界で生き抜くために
必要なことが3つあります。

・妥当な金額、相場を知る(知識)

・先を読む、相手を読む(スキル)

・自分の利益を確保する(マインドセット

Win-Winなんて、
上品なことを言ってる
場合じゃありません。

相手はプロです。

初心者のあなたも、
セミプロのあなたも、
まず自分のWinを考えて下さい。

守りの受け身ではなく
アグレッシブで攻撃的な
不動産投資をしてほしい。

とにかく皆さんに
強くなってほしいのです。

----------------

強い投資家が業界を変える

----------------

勉強会でもお話しましたが、
今は業者に負けている
投資家が多すぎる。

実力不足だから仕方ないのですが、
ちょっと業者が儲け過ぎ
というのが正直なところです。

セミリタイアして
食っちゃ寝したい人を
応援したいわけではありません。

経済的な不安をなくして、
本業をさらに頑張ってほしい。

不動産を本業にしたい人も
もちろん応援します。

投資家が強くなれば
不動産業界もよくなると
確信しています。

強い投資家が増える

質の低い業者が減る

不動産で損をする人が減る

これが私の密かな企みです。

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

村上


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メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s441

株式会社コン・パス 村上俊介

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Fwd: アパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー─


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第259号 アパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー─
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■ブログ更新

6月14日 「不動産M&A(株式譲渡)契約での守秘義務が解かれたので」

http://blog.fudosan-toshi.org/



■本には絶対書けないアパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー─

 「本には絶対書けないアパートローンの裏技─金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー」──これは、2010年1月、沢孝志さん主催の「お宝不動産公式セミナー」に出演したときの演題です。

 そのセミナーでは、「金融機関審査の盲点を突く」ということに焦点を当てて、
・個人信用情報の盲点
・評価方法の盲点
・審査手続きの盲点
・金融機関選択の盲点
とに分けて、融資を引き出す裏技を解説しました。

 その後、販売資料
http://www.fudosan-toshi.org/data/dvd3.pdf
のとおりDVD販売をしたのですが、当時としては秘匿性の非常に高い内容だったので、対面販売を中心とし、あまり大々的には販売しませんでした。

 当時25,000円で一部のご縁のあった方だけにご購入頂きました。セミナー開催から7年以上経過したのでもはや価値が乏しいだろうと思っていましたが、当時販売したDVDの一部がリサイクル・転売業者さんによって今年ヤフーオークションに出品され、
https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/w177606064
https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/w172306077
のとおり、1万円以上で落札されていました。

 確かに時間が経過して情報が古くなっている部分はあるのですが、ふと考えると、この時期に私がいかにして多くの融資を受けてきたかという話は、M&Aセミナーよりも需要が多いだろうことに気付きました。

 2010年1月というのは、私が不動産投資を開始して4年が経った時期、そして、法人で不動産を買い始めてから2年半経過した時です。そして、このセミナーでは、この4年間の全ての不動産取引と借入について、
・取引年月
・取引物件地域
・融資金融機関名(実名)
・融資金利と期間
を列挙して、それらにつき細かく説明しています。このメルマガ読者様の中には、これから不動産投資を始めたいという初心者の方や、2,3件所有しており今後もっと増やしたいという初級者の方も沢山いらっしゃり、そうした方々にとっては、業歴12年目の私がまさに行っている最先端のことよりも、初級者を抜け出した頃の私の話のほうが、ためになるかもしれません。

 昨日7年ぶりに収録映像を見たところ、限られた自己資金の中でどのように借入して事業を急拡大していったのか、初期の体験やノウハウが詳しく解説されていました。そして、計3時間のセミナーの中で質疑応答時間が30分あり、その内容も、初心・初級レベルの方々にとって有益だろうと、今更ながら感じました。そこでの質問は次の内容でした。

(個人信用情報関係)
・個人信用情報センターの登録内容を知るにはどうすれば良いか。
・特定の金融機関やノンバンクから融資を受けるとどこの個人信用情報センターに載るかをどのように調べられるか。
・修繕費の融資を受けると個人信用情報センターに載るか。
・法人の借入金を隠す方法は、どのように研究して見出したのか。

(自己資金と資金繰り関係)
・フルローンを受けても諸経費の負担により自己資金が枯渇してしまいがちだが、キャッシュフローがまだ潤沢でない初期の頃、諸経費支払によるキャッシュアウトにどのように対処して短期的に買い進めていったのか。

(各金融機関の融資関係)
第二地方銀行について、銀行ごとに取り組みが難しい物件は何か。
・旧国民生活金融公庫団体信用生命保険はどのような内容か。
・諸経費としてのコンサルティング料とは何か。なぜその分の融資が出るのか。
・実績のない新設法人で融資を受けるにはどうすれば良いのか。
・各金融機関の開拓をどのように行ったのか。
・売買契約書を提出しない段階で融資審査を通せるのか。
・同じ金融機関でも支店によりバラツキがあるでしょうに、適した支店をどのように開拓したのか。

(物件選択関係)
・店舗、事務所が入っている物件を持っているか。
・デフォルトに陥らないためにどのような対策を講じているか。
・積算価格が高い物件は地方物件や駅から遠い物件に限られないか。
・購入した物件の情報をどのように得たか。
・投資基準や指標は何か。

(不動産投資全般)
・学生時代にどうして不動産投資に目が向いたのか。
・将来の空室リスクや家賃下落リスクにどのように対応するつもりか。
・これからどのような事業展開を考えているか。

 これらのご質問にそれぞれ数分ずつ回答・解説致しました。なお、セミナー本編(質疑応答前の2時間半)の概要は、
http://www.fudosan-toshi.org/data/dvd3.pdf
のとおりです。



■92%引での特別販売

 2010-2012年に25,000円でこのセミナー収録DVDを販売していました。今週限り、ダウンロード版にはなりますが、同内容の商品を、なんと、92%引きの2千円(税込み)で販売します。定価の消費税額水準という大特価です。

 代金2千円のお支払い方法は、クレジットカード、ペイパルと銀行振込に対応しています。ダウンロード販売ですので、購入申込み後、直ぐにご視聴頂けます。

 購入ご希望の方は、
https://form.os7.biz/f/3f5f5496/
からお申込み下さい。ご送信後、お支払い方法とダウンロード方法についてのメールが直ぐに届きますので、ご確認下さい。商品と販売方法の性質上、上記申込フォームからのご送信完了後の取消や返品はお受けできませんので、ご了承下さい。また、ペイパルまたはクレジットカード決済の領収者はぺいぱるクレジットカード会社なので、領収書類はペイパルまたはクレジットカード会社からご取得下さい。銀行振込の場合、銀行の振込取引明細書を当方の領収書に代えさせて頂きます。

・購入申込フォーム
https://form.os7.biz/f/3f5f5496/



■法人賃貸経営における火災保険の裏技─銀行対策と費用削減の両取り─

 話は変わります。火災保険について、個人契約でも、特に、

・新築物件
・新規購入物件(中古を含めて購入後1年以内の物件)
・店舗併用共同住宅
・木造物件

こうした物件については、保険切換により保険料を削減できる可能性が高いです。

 さらに、法人契約では、アイリックコーポレーションの大石さんが、それ以外の物件も含めて損保会社と交渉して通常の個人向け保険料の2割引きにしてくれるので、保険切換により、長期前払費用を現預金に切り替えることができます。これは、銀行対策と費用削減の両取であり、さらに、手元の現預金が増えることから、今後買い時が来たときに有利に不動産取得できるようになります。

 そして、最後に裏技中の裏技を紹介します。それは、個人所有不動産に法人名義の保険をかける方法です。法人契約なので2割引きが適用になる可能性があります。

 これは、保険契約の盲点を突いた取引です。この種の取引は、その手法が広まるとことで取引できなくなるものです。個人所有物件に法人割引を適用させたい方は、損保会社や代理店のチェックが厳しくなる前に、保険代理店アイリックコーポレーションの私の担当者の大石さんに連絡して下さい。
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
から情報送信すると、大石さんのメールボックスに直接メールが入るので、大石さんから直接返事が来ます。



 ということで、今日は裏技シリーズでした。





石渡 浩(いしわた ひろし)

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Fwd: ★ 不動産業者にはハッタリをかませ!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

この人、ホントに買えるかな~?

あなたが不動産業者を
初めて面談するとき、
彼らは疑いのまなざしで
あなたを見ています。

・資金はあるのか?

・融資はつくのか?

・物件の条件は明確か?

・すぐに決断できるのか?

要するに、
無駄打ちをしたくない。

スピード命の業界ですから
モタモタしていると
物件を逃します。

・売主の気が変わったり

・他の業者に割り込まれたり

だから、
確実に成約できる人に
紹介したい。

せめて、
ダメならダメとすぐに
結論を返して欲しい。

-----------

買えない客には紹介するだけムダ!

-----------
と思っているわけです。

割安物件を獲得するためには
情報ルートつまり不動産業者を
開拓しなければいけません。

が、

業者はあなたを疑ってかかる。

仕方のないことです。

疑い深くならないと
生き残っていけない業界
ですから。

何も好き好んで疑っている
わけではありません。

何度も痛い目に合わされて
疑うことを覚えてしまう。

・「買う」と言っていたのに
他の客を断ったあとで「やっぱやめる」
となったり、

・売主側とも色々段取りして
やっと売買契約までこぎつけたのに
「融資がダメだった」とか、

・自分でも買ってもいいなと思う
そこそこの物件を回してあげたのに
翌週になっても返事が来ない、とか


成約しなければ売上が立たないのは
もちろんのこと、

途中まで進んでダメになると、
売主側の業者にも迷惑をかけてしまい
業者仲間の間で評判が落ちるわけです。

私自身も不動産業者ですので、
ハシゴを外されて困った経験が
何度もあります。

なので、

投資家は疑われている、
ということを念頭に置いて
不動産業者と付き合ってください。

初心者だな~

資金なさそうだな~

決断できなそうだな~

と思われたら、
まともに相手をしてもらえません。

で、どうするかというと。

-----------

業者にはハッタリをかませ!

-----------
です。

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業者開拓は大まかに分けて
3つの段階があります。

1)電話でアポイント

2)ヒアリング(情報収集)

3)よく聞かれること(先方からの質問)


目的は業者と関係構築をして
情報をもらえるようになること。

電話でも面談の際も、
相手はあなたを品定めします。

それが3)ですね。

ここが勝負どころです。

どうやって答えるかで、
その後の付き合いが決まってしまう。

なので、威勢良く、


物件の目利きはできるし!

資金も当てはあるし!

条件合えば即決するぜ!


くらいの気持ちで、
ハッタリをかましてください。


え。。経験もないのに
買えるフリなんかできないよ!

すぐにバレちゃうよ!

と思われるかもしれませんね。

でも安心してください。

色々と聞かれることになりますが、
内容はだいたい同じですので、
予め答えを準備しておけばOKです。

お決まりの質問事項は以下の通りです。

どの質問にも意図がありますから、
期待される答えも決まってきます。

参考にしてみてください。


-----------

3)よく聞かれること(先方からの質問)

-----------

▼いつ頃から始められたのですか?

どれだけ不動産の経験があるか、
こちらの知識量、実力を測っています。

シロウト過ぎでも話がまどろっこしい、
プロ過ぎても買わせるのに苦労する。

そこそこ経験はあるがまだまだ
プロにはかなわない、的な
スタンスが良いでしょう。

▼何のために不動産投資を行うのですか?

物件購入のモチベーション(動機)を
探って来ています。

高額の借入をしますので、
購入者が土壇場で躊躇する人も多々います。

意欲が高いほど決断も早いので
前のめりな姿勢が歓迎されますね。

▼既にいくつか物件をお持ちなのですね?

二つ前の質問と似ていますが、
所有している物件から投資の熟練度や
購入目線、基準を確認しようとしています。

あなたが「好きそうな」物件を紹介するためです。

ウソはいけませんが、所有物件の特徴のうち
今探している物件と共通する部分を協調して
話していただくと良いでしょう。

▼本業はどういったことをされていますか?

社会的地位や収入から、
資産背景や今後の継続取引の可能性を探る質問です。
家族について聞かれる場合もあります。

融資審査の有利不利も考えるでしょう。

基本的にはありのまま答えるしかありませんが、
勤め先が無名、自分で経営などの場合は、
好業績、安定性をアピールしましょう。

ついでに不動産業界との距離感も
確認しようとしていますので
多少のシロウト感を出しましょう。

▼次はどのエリアでどんな物件をお探しですか?

具体的な条件がどこまで絞られているか、
紹介のしやすさと判断の速さを
確認する質問ですね。

明確であるほど本気度も伝わりますが、
希望条件が高すぎると逆効果です。

なのである程度幅をもたせてください。

例えばこんな感じです。

東京23区の西側、川崎もOK、
1~2億円くらいまでの
RCマンションで築25年くらいで。。。
利回りは、、、7%前後かなぁ。

とか、多少ふんわりと、です。

▼金融機関はどちらとお付き合いがありますか?

本当に融資がつくのか、
どの銀行からどれくらい借りられるのかを
把握するための質問です。

銀行名、支店名まで答えると現実味があります。

また、審査が通った実績があれば
その時の物件の概要や借入金額なども
伝えると信ぴょう性が出ますよね。


。。。などなど、

分かってしまえば
怖くありませんよね?

トークの準備万端で
業者開拓に臨んでください!


実はまだ他にもあるんです、
お決まりの業者トーク。。。

気になる人は今度のセミナーへ
遊びに来てみてください。

村上


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Fwd: ★ クローズド情報を手に入れろ!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

水面下の物件情報です!

とメルマガで流している
業者がいますが、

そんなものは
水面下の情報でもなければ
川上物件でもありません。

業者の仲間内で売れなかった
残り物をバラまいているだけ。

せいぜい相場の金額か、
下手すると高値づかみになります。

割安物件を買いたければ、

出回る前の物件情報を
仲の良い業者からもらう。

これしかありません。

-----------

情報ルートは金鉱脈!

-----------

所有している不動産が
一体いくらで売れるのか、

確信を持っている人は
そういません。

情報がクローズドであれば、
売主が気づかないうちに
相場以下の金額で買う。

ということもできるわけです。

なので、

・つきあいのある業者から

・表に出る前の物件を

・1対1のクローズドでもらう

これが仕入れの基本です。

業者間で物件情報をまわす際も
基本的には1対1のクローズド。

不特定多数へオープンにしたり
しません。

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1対1のクローズドが基本

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売り案件を競合に知られれば
価格交渉もしずらいし、
奪い合いになって割安どころじゃ
なくなってしまいます。

労力だけかけて結局、
他人にとられることもあり得ます。

クローズド情報を回してくれる
業者仲間をつくることが
割安物件への第一歩。

業者と関係構築をするのが
仕入れの始まりになります。

そのためには業者開拓。

まずは1人でもいいので、
あなたにクローズドの情報を
回してくれる人と出会ってください。

で、

ここから前回の続きですが、

業者開拓の場面で、

何から話して良いか分かりません!

という人もいるようなので、
典型的な会話例を紹介しますね。

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業者訪問の鉄板トーク

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業者開拓は大まかに分けて
3つの段階があります。

1)電話でアポイント

2)ヒアリング(情報収集)

3)よく聞かれること(先方からの質問)


前回は1)をやりましたね。

今回は2)3)なので
アポイント後の面談です。

ここからが業者開拓の本番。

初対面が重要です。

第一印象でその後の関係が
決まってしまうこともありますので
気合を入れていきましょう。

面談の目的は3つです。

・エリアの市況など情報収集

・相手を見極める

・つき合う価値があると思わせる

今回は2)3)の
具体的なトークの例を解説します。

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2)ヒアリング(情報収集)

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事前に電話でアポイントを
取っているかと思いますが、

面談には電話にない良さがあります。

・表情や身ぶりなど雰囲気が分かる

・時間をとってじっくり話せる

・雑談などで和ませることもできる


折角訪問するのですから、
色々情報収集したいところです。

例えば以下のような感じですね。


▼お時間いただきありがとうございます。(再度自己紹介)

時間をいただいたことの御礼。

仕事で取引先を訪問した
感覚でいてください。

お客さん気分ではダメです。

自己紹介は簡単に。
情報を出しすぎないことも
注意です。

▼XXXX(相手の名前)さんはずっとこちらの会社ですか?

業界経験の長さや、在籍していた会社から
人脈・情報源の豊富さを探ります。

大手にいたのか、中小なのか、
収益物件は慣れているのか。

▼以前はどちらにおられたのですか?

上の続き。

デベロッパーにいれば
建築も分かりそうだ、とか。

区分しかやったことがない、
一棟モノも売買していたなど
つっこんで聞いてみてください。

▼最近はどんな物件を取り扱っていらっしゃいますか?

今現在の扱っている物件が
自分のターゲットとマッチするか、
相性を確認します。

あっていれば希望条件を伝えて
しまってもよいでしょう。

▼会社としてもそのあたりのエリア/物件がお強いですか?

上の続き。

目の前の担当者だけでなく
その会社の仕入れ力を探ってください。

物件の規模感、構造、築年数などです。

▼私のような個人投資家もお付き合いはありますか?

業者中心なのか、投資家中心なのか、
実需(マイホーム)中心なのか、
を聞いておくとよいですね。

その後コミュニケーションを
取る際に役立ちます。

業者中心であれば業界用語など
自然と使ってくるでしょうし、
完全にB2Bモードになるはずなので
油断できません。

逆に実需向けであれば
投資にはあまり詳しくないかも
しれません。

▼銀行のご紹介はいただけますか?

銀行とパイプがあるようであれば
紹介してもらえるメリットがあります。

また、銀行目線を理解しているかも
探っておくと後々の交渉の仕方など
工夫することができます。


ヒアリングのポイントを
まとめると次の通りですね。

これらを会話の流れで聞き出します。

・事業内容(仲介、買い取り)

・取り扱い物件(土地、1棟、区分)

・取引先の種別(個人、法人、業者)

・金額規模 ・構造 ・築年数など


ただし、気を付けてください。

尋問になってはいけません。

営業慣れしていない人に
よくあるミスです。

ましてや質問リストを用意して
チェックしながら聞くなんて
失礼な話。

軽い自己紹介や世間話など
雑談的な会話の流れで
上手に聞き出してください。

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3)よく聞かれること(先方からの質問)

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あなたが相手を見極めるのと同じで
相手もあなたを品定めします。

色々と聞かれることになるでしょう。

でも、安心してください。

聞かれることは大体同じですので
予め答えを準備しておけばOK。

で、

何を聞かれるかというと、、、

次回に続きます。


今日もがんばっていきましょう!

村上

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次回も濃い内容をお伝えします。





Fwd: ★資産拡大スパイラル【村上しゅんすけ資産形成戦略室】


村上です。

不動産投資では
バランスシートが
運命を左右します。

純資産を拡大して、
銀行の信頼を得て
さらに加速するか。

負債ばかり増やして、
早々に頭打ちになるのか。

どちらを選びますか?

もうお分かりですよね。

地方RCフルローンの
高値掴みは最悪です。

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マイナスが拡大する
恐怖のスパイラル

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購入金額:1億円
借入金額:1億円(フルローン)

金利4.5%で30年返済なら
年間返済額は600万円ですが、
そのうちの大半が利息です。

当初5年間くらいは
7割が利息、3割が元金。

毎年600万円返済しても
利息が420万円なので
元金は180万円しか
減らないわけです。

バランスシートには
資産と負債がありますよね。

負債である借金が
毎年180万円減るとして、
資産の方はどうなるでしょうか。

地方では土地が安いので、
資産価値の内訳は、

建物部分>土地部分

となる傾向です。

1億円で買った中古マンションの
内訳を仮に土地2000万円、
建物8000万円としましょう。

建物部分は減価償却します。

耐用年数が残り30年なら、
8000÷30で
毎年266万円償却します。

つまり建物の価値が
266万円ずつ
減っていくということ。

建物が266万円減って、
7734万円になる。

土地と合わせて
9734万円です。

かたや借金は180万円減って、
9820万円になる。

 資産 < 負債

いわゆる債務超過
マイナス純資産です。

負債が減るよりも
資産が減るのが速いから
ですね。

▼画像つきのブログ記事はこち
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s431/1

ただし、

実際には資産の側に、
キャッシュフローとして
残った現金が加わります。

-------------

土地+建物+現金-借入金=純資産

--------------

今回の例では
いくらになるでしょうか。

購入金額:1億円
表面利回り:9%

としましょう。

家賃収入が900万円
ですね。

借入金額:1億円(フルローン)
金利4.5%で30年返済なら、
年間返済額は600万円です。

運営費が収入の2割として、
900万円×20%=180万円

収入 +900万円
返済 -600万円
運営費 -180万円

で税引前のCFが
120万円ですね。

ここから税金が引かれます。

減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。

収入 +900万円
利息 -420万円
運営費 -180万円
減価償却 -266万円

利益が34万円なので、
税率を20%とすると税金は
大体7万円くらいでしょうか。

税引後CFは113万円ですね。

そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。

【 資産 】

土地:変わらず
建物:-266万円
現金:+113万円

あわせて-153万円

1億円⇒9847万円
になります。

【 負債 】

借入金:-180万円

1億円⇒9820万円
になります。

資産から負債を引くと
27万円

これが純資産ですね。

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同じシミュレーションを
都市部の物件でやってみると、
面白い違いがあります。

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含み益が積みあがる
都市部の不動産

--------------

購入金額:1億円
借入金額:1億円(フルローン)

金利3.5%で30年返済なら
年間返済額は540万円。

1年目の返済内訳は、
利息が345万円で
元金は195万円ほどです。

1年後には負債である
借入金が195万円減ります。

一方で資産の方はどうなるか。

都市部では土地が高いので、
資産の内訳は建物部分<土地部分
となる傾向です。

場所や築年数によっては
1億円の中古マンションで、
土地7000万円、建物3000万円
ということもあります。

で、建物部分は減価償却

耐用年数が残り30年なら、
3000÷30で
毎年100万円償却します。

建物が100万円減って、
2900万円になる。

土地と合わせて
9900万円です。

借入金は195万円減って、
9805万円になる。

 資産 > 負債

持てば持つほど
純資産が増えていきます。

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手残り現金を資産に加えます。

購入金額:1億円
表面利回り:8%

としましょう。

家賃収入が800万円
ですね。

借入金額:1億円(フルローン)
金利3.5%で30年返済で、
年間返済額は540万円です。

運営費が収入の2割として、
800万円×20%=160万円

収入 +800万円
返済 -540万円
運営費 -160万円

で税引前のCFが
100万円ですね。

ここから税金が引かれます。

減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。

収入 +800万円
利息 -345万円
運営費 -160万円
減価償却 -100万円

利益が195万円なので、
税率を20%とすると税金は
大体39万円くらいでしょうか。

税引後CFは61万円ですね。

そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。

【 資産 】

土地:変わらず
建物:-100万円
現金:+61万円

あわせて-39万円

1億円⇒9961万円
になります。

【 負債 】

借入金:-195万円

1億円⇒9805万円
になります。

資産から負債を引くと
156万円

これが純資産ですね。

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同じ1億円の物件でも、
地方と都市部では
大分違う結果になりました。

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キャッシュフロー狙いの地方、
資産構築の都市部。

--------------

以前からよく聞かれること
ですよね。

ですが、数字で見てみると
より納得感があります。

▼地方の例

利回り9%
金利4.5%、返済期間30年

税引後CF 113万円
1年後の純資産 27万円

▼都市部の例

利回り8%
金利3.5%、返済期間30年

税引後CF 61万円
1年後の純資産 156万円


実際は利回りや融資条件によって
数字が変わってきますが
大まかにはこのような傾向でしょう。

地方はキャッシュフロー
得られる一方で含み益が小さいので
売却益は取りづらいということ。

だから、高値掴みをして
キャッシュの出ない地方物件は
最悪なのです。

都市部ではキャッシュフロー
少ないものの含み益が大きいので
売却益が出ます。

持ちつづければ含み益=純資産が
拡大しますので担保価値にもなります。

銀行も多数いるので、
今なら金利も1%前後でしょう。

ということで今日は
地方と都市部の不動産投資を
バランスシートで比較しました。

純資産の変化を把握することで
あなたの目指す資産レベルへの
道筋が見えてくるはずです。

銀行目線も理解できますので
拡大にも有利ですよね。


仕組みは理解したとして、
今すぐに理想の状態には
なれないかもしれません。

短期的な結果を追わず、
長期的に取り組んでください。

あせらずじっくりが肝心です。

・・・・・

で、

次回、ようやく
財務三表の総集編です。

具体的な数字で収支計算書、
損益計算書、資産残高表を
おさらいします。

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

村上



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メール:info@con-pas.com

TEL:03-5501-2831

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株式会社コン・パス 村上俊介

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次回も濃い内容をお伝えします。