Fwd: ★今が売り時!に気を付けろ。【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】



村上です。

相場が上がっているときに
物件を売却して利益確定。

ごく当たり前のことです。

が、

物件を持っている人は、
この言葉を聞いたら
警戒してください。


最後のチャンスですよ!

売って利益確定しませんか?



言い寄ってくる
業者がいたら
要注意です。

----------

買い叩かれてソンをする

----------

言われるがままに
値付けをしては
いけません。

業者の目的は
売らせることです。

売主を儲けさせたい
わけじゃない。

あなたの利益は
あなた自身でしっかり
確保してください。

まずはいくらまでなら
買い手がつくか
吟味することです。

1)類似物件の売り出し価格を見る

2)銀行評価額(融資可能額)を聞く

3)複数の業者に感触を探る

最大限の金額+交渉幅
で売り出します。

そして、もうひとつ
忘れてはいけない
大事なことがあります。

税金です。

----------

いくらキャッシュが残るのか

----------

税引き後のキャッシュが
いくらになるのか、が
投資のすべて。

売却金額-残債=手残り?

ではありません。

ここから税金が
引かれます。

売却金額-残債-税金=手残り

です。

ちなみに、
税金は譲渡益に対して
かかります。

譲渡益の算出は
次の通りになります。

売却金額-簿価-売買経費=譲渡益

減価償却を取りすぎて
簿価が小さくなっていると
利益が大きくでます。

税金計算を忘れていると
手残りゼロ、マイナス!
ということもあり得ます。

売却金額を決める際には
確実に計算しておいてください。

----------

大家さんは孤独な職業

----------

先日の売買の現場でも
売主さんが顔を青く
していました。

売買契約当日まで
税金のことを考えて
いなかったんですね。


え?

そんなことあり得るの?

仲介会社がついてるんでしょ、
教えてくれないの?


もちろん売買には
仲介会社がはいります。

ですが、仲介の仕事は
売買取引を仲介すること。

税金まで気にしては
くれません。


じゃあ税理士はどうか。

依頼すればもちろん
税金計算はしてくれます。

ですが、売値あってのこと。

いくらで売るのか、
決断するのはやっぱり
オーナー自身です。

人任せにしてはいけません。

----------

経営のかじを取れ

----------

仲介も税理士も、
管理会社も工事会社も銀行も 。

彼らの仕事をするだけで
オーナーを儲けさせることが
目的ではないわけです。

経営判断をするのは
オーナーの仕事。

業者を動かすのが
オーナーの仕事。

しっかり仕事をして
利益を確保ください。

事業ですから
儲かるも損するも
自己責任です。

安く売らされて損をする。

高値づかみで損をする。

ダマされた!
なんて言っても
通用しません。

しっかりと学んで
経営スキルを磨きましょう。

・・・

相場の話に戻りますが、

高騰や暴落の上下はあっても
個々に金額が決まるのが不動産。

ウラを返せば、

いつでも割安物件はある

ということです。


誰かが安く売らされる。

あなたが安く仕入れる。


売主を丸め込むのが
仕入れの極意です。

具体的にどうするのか?

長くなりましたので
次回に続きます。

最後までお読みくださり
ありがとうございます!

村上

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公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s491

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Fwd: 不動産投資で7億円の現金資産を持って次のステージプランへ


こんばんは、紺野健太郎です。


先日メインバンクの信用金庫から
お誘いを受けて理事長や役員を筆頭に
優良企業の経営者で構成された会の
一員になぜか僕が呼ばれました。


ここまで来るとだいぶ賃貸経営者
として認知してくれていると実感。


信金の理事長や役員などに
紹介していただき、
まだまだ融資はいけそうです。


でも現金を貯めるのを忘れないで!
と・・・


サラリーマンではなく、
賃貸経営者として生きていくには
やはりメインバンクやサブバンクは
必要不可欠です。


そう言っても僕は三井住友トラスト
がとても好きなので無理やりですが
サブバンクです(笑)


不動産投資はパズル。
自分の生きたいライフプランに沿う
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キャッシュフロートリッパー <紺野 健太郎>


年収400万円台、自己資金200万円以下の普通のサラリーマンから
『国内不動産投資だけで毎月100万円キャッシュフローを得ること』
をスタートから2年8ヶ月で達成!

※2017年1月の状況です
現在、東京・神奈川・千葉・埼玉・静岡に
一棟物15棟、区分2戸を購入し、
家賃収入は年間売上7000万円、
倶楽部定義キャッシュフロー毎月367万円。
※家賃ー(返済+固定資産税)=倶楽部定義CF

また複数からの収入源を構築した結果、
合計の毎月キャッシュフローは400万円を超え、
バランスシート上の現金は億越えを果たす。

はじめてでも安心できる不動産投資相談と題し、
現在まで個別相談件数は1300名を超え、ひとりひとりに合った
不動産投資の融資戦略&物件マイルストーンを提案している。

保有資格:宅地建物取引主任者ファイナンシャルプランナー2級、
上級損害保険資格者、賃貸不動産経営管理士、少額短期保険募集人資格、
日商簿記3級、日本馬術連盟騎乗者資格

著書に【不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則---
資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み(ダイヤモンド社)】を出版。
雑誌メディアでは、プレジデント、プレジデントオンライン、
プレジデントムック、マネーポスト、bigtomorrow、全国賃貸住宅新聞、
SPA、満室経営新聞、家主地主に掲載。

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Fwd: ★稼ぐ投資家は大量行動!【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】



村上です、

たくさんの個人投資家さんと
お会いして感じるのが
成功する人の共通点です。

----------

稼ぐ投資家は大量行動

----------

成功する人は行動量が多い。

・毎日ネットで物件探し

・不動産屋と次々面談

・銀行アポ→訪問の繰り返し

割安な物件を買えた、
良い条件で融資を引けた、

という人は間違いなく
足で稼いでいます。

こうしてメルマガで
情報収集しているあなたは
かなり行動派だと思います。

業者訪問や銀行開拓も
されていることでしょう。

反対に
ソファーにふんぞり返って、

「良い物件あったら持ってきてね」とか、

「銀行の紹介もよろしく」とか、

お客様的な態度の人は、
良い案件はつかめません。

不動産投資はお買い物ではなく
利益目的の事業です。

うまくいって一番トクをするのは
不動産屋でも銀行でもなく
不動産投資家です。

業者も銀行も投資家に
トクをさせる動機はありません。

儲けたければ自分から
動くことが必要ですよね。

特に仕入れ、融資付けは、
営業マンになりきって
行動を増やしましょう。

----------

手に入れるまで繰り返す

----------

大量行動といっても、
あちこち色々なものに
手を出してはいけません。

・やっぱ築浅RCフルローンでしょ

・築古高利回りも気になるな

・土地から新築も面白そう

・収益性なら民泊だ

結局ひとつも身にならない。

どれも薄っぺらでは
ライバルに勝てないからです。

・投資スタンスを決める

・エリアと狙う物件を絞る

始めのうちはどうしても
広くなってしまいがちです。

まずは大量に情報収集です。

情報収集をしながら
今の自分に有利なテリトリーは
どこなのかを絞り込む。

1つのことにフォーカスして
うまく行くまで試行錯誤です。

ムダ打ちもある程度は必要
ということですね。

トライ・アンド・エラーの
繰り返し。

そこであきらめて撤退するか、
軌道修正して再チャレンジするかで
運命が変わって来ます。

----------

やるかやらないか

----------

成果がでるかでないか、

不動産で稼げるかどうか、

は、本当に行動次第です。

今時分、不動産投資の知識、
ノウハウは巷にあふれています。

情報はどこにでもある。

あとはやるかやらないか。


村上さん、

そうは言っても本業も忙しいし
モチベーションが続かないよ…

できればムダ打ちも最小限にしたいし。

何がベストなのか、
分からなくなってくるんです…


確かにひとりでは
限界があるかもしれませんね。

われわれ不動産業者も
足で稼ぐ商売ですが、

業者は個人投資家と違って
組織で動く良さがあります。

お手本が隣にいる環境ですし。

なのであなたも、まずは
相談相手を見つけてください。

セミナーや勉強会などが
良いかもしれません。

仲間探し先輩探しができますし、
モチベーションもあがります。

稼ぐ人は大量行動、

のおまけですが、

大量行動をすると
人から応援される
という効果もあります。

大量に人と会う

情報が集まる

他の人に提供できる

感謝される
スゴイと思われる

他の人から見て
付き合いたい人間になれる
ということですね。

----------

まとめます

----------

稼ぐ人は大量行動です。

業者も銀行も投資家に
トクをさせる動機はありません。

儲けたければ自分から
動くことが必要ですよね。

まずは大量に情報収集。

得られた情報から
自分に有利なテリトリーが
どこなのかを絞り込む。

・投資スタンス
・エリアと物件

フォーカスして結果が
出るまでやりましょう。

・毎日ネットで物件探し
・不動産屋と次々面談
・銀行アポ→訪問

そこであきらめて撤退するか、
軌道修正して再チャレンジするかで
運命が変わって来ます。

モチベーションアップには
仲間探しと先輩探し。

集めた情報を提供すれば
他の人から見て、
付き合いたい人にもなれます。


がんばっていきましょう!

村上

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次回も濃い内容をお伝えします。





Fwd: ★デットクロスをコントロール! 【 村上しゅんすけ資産形成戦略室 】



不動産は安定的な投資対象。

ではありますが、もちろん
景気の波には左右されます。

円高、株安、政権交代など。

相場は長期的に上下します。

ただし、
売り買いの現場は、
何も変わりありません。

私たちも日々、
淡々と取引しています。

--------------

安いものは買う、高ければ買わない。

--------------

至ってシンプルなルールです。

安いかどうかの判断は、
出口のとりやすさ。

持っても良し売っても良し。
が最強ですよね。

仕入れ値以上で売れるか。

・買い手がいるか。

相対取引ですから、
個々に案件を判断していくしか
ありません。

知識と経験がモノを言う業界です。

目先の相場を意識しつつも、
原理原則を貫いていきましょう。

今日は前回に続いて、
あなたがこの先10年、20年
勝ちつづける投資家になるための
お話をします。

最後までご覧ください。

▼画像つきのブログはこちら:
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s461/2

--------------

出口のとれる場所で買う。

--------------

本題に入る前に一つだけ。

少し前の話になりますが
日本の人口は2008年に
ピークを迎えました。

つまり今現在は、
下り坂に入っているわけです。

人口が減っていく中で
不動産はどうなるかというと
二極化です。

人が集まる場所と
人がいなくなる場所の
差が大きくなっていきます。

例えば2014年に人口が増えたのは、
東京、神奈川、埼玉、千葉、
愛知、福岡、沖縄の7都道府県。

人口密集地は仕事があるし
生活も便利です。

なので、人がいるところに
今後さらに人が流入してくる
ということになります。

地域単位で見ても同じように
中心部に人が集まっていくはずです。

1都3県ならどこでもOKという訳ではなく、
圏央道の内側、16号線の内側、
外環道の内側といった順に、
中心に行くほど人口密度が高くなります。

人口密度が上がれば不動産も上がる。

長期的に人が集まる場所はどこか、
狙いを定めて投資戦略を
立ててください。

-------------

出口のとれる条件で買う。

-------------

さて、ここから前回の続きです。

不動産投資は入口の段階で
ほぼ勝負が決まってしまいます。

・購入金額
・土地/建物割合
・表面利回り
・借入金額、金利、返済期間…
・売却金額(相場価格)

この5つだけで
インカムもキャピタルも
税金もおおよそ見えてきます。

相場は読めなくても、経営は先が読める。

なので、

手間を惜しまず
シミュレーションを
しっかりやってください。

10年先まで数字を把握した上で
物件を購入すれば
負けっこありませんよね。

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

-------------

売却のデッドラインを知る。

-------------

融資を受けて購入した不動産は、
最終的に売却出口を迎えます。

売却必須の理由は2つ。

・含み益を現金化して投資を加速

・デットクロスの逆ザヤを回避

デットクロスとは、
実際の手残りキャッシュに比べて
とられる税金が割高になることです。

購入当初:

税引前CF > 課税所得

※CF:キャッシュフロー

となっているうちは
良いのですが、

ある時点から逆転します。

デットクロス:

税引前CF < 課税所得

キャッシュフロー尻すぼみに
なっていくだけでなく、
反対に課税所得が増えていく。

折角の投資も逆ザヤでは
意味がありません。

ですので、
デットクロスが実質的に
売却のデッドラインとなります。

デットクロスのタイミングは
シミュレーションで
知ることができます。

仕組みを理解すれば
タイミングをずらすことも
ある程度は可能です。

-------------

キャッシュフローは減っていく。

-------------

前回、典型的な事例を紹介しました。

RC築30年の1棟マンションです。

・購入金額:2億円
・土地/建物割合:5割ずつ
・表面利回り:10%

・借入金額:2億円
金利4.5%、返済期間30年

この条件でスタートした場合、
収入と支出、損益は次のように
変化していきます。

1)収入が徐々に減っていく

2)支出は徐々に増えていく。

3)税引前CFが減っていく。

ここまで前回の解説でした。

▼前回ブログはこちら:
10年先を読め!
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/2s461/2


賃貸経営でオイシイのは前半だけ。

ということが分かりますね。

で、

キャッシュフローが減る一方、
課税所得が増えていくのは
なぜでしょうか。

-------------

逆ザヤのカラクリを理解する。

-------------

そもそもですが、
キャッシュフローと課税所得は
計算方法が違います。

キャッシュフローは収支計算、
課税所得は損益計算。

収支計算は、
お金の動きそのまんまです。

収入-支出=CF

損益計算は、
似ているようでちょっと違う。

売上-経費=損益(課税所得)

ポイントは支出と経費の違いです。

元金返済:
お金は出ていくのに経費にならない

減価償却
お金は出ていかないのに経費になる

何度聞いてもややこしいですよね。

-------------

元金返済は「儲け」になる。

-------------

損益計算では、
目に見えない利益や損失も含めて
儲かっているかどうかを見ます。

つまり純資産が増えるかどうか。

純資産=資産-負債 です。

元金返済をすると借金が減る。

だから純資産が増えます。

家賃収入で得たお金を
元金返済に充てることは
銀行口座に持っておくのと同じで
純資産アップになるわけです。

キャッシュフロー+元金返済が
「儲け」になると言えます。

という訳で、
元金返済は経費になりません。

で、

事例のシミュレーションを見ると、
あることに気づきます。

▼画像つきで解説しますので
続きはブログをご覧ください。
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s461/2

-------------

課税所得が増えていく。

-------------

元利均等返済の場合、
返済金額は一定ですが
内訳が変化します。

当初は 利息>元金返済 だったのが、

最終的には 利息<元金 になる。

利息は経費になりますが、
元金返済は経費にならない。

出ていくお金は変わらないのに、
経費算入できる金額は
減っていってしまうのです。

損益計算を思い出してください。

売上-経費=損益(課税所得)

売上:家賃収入
経費:運営経費、利息

家賃収入から
運営経費と利息を差し引くと
キャッシュフローと元金返済が
残ります。

売上-経費=税引前CF+元金返済

ということですね。

この段階では

税引前CF+元金返済=損益(課税所得)

となるので、
初めからデットクロス状態です。

税引前CF < 課税所得

ここでもう一つ
関係してくるのが減価償却

-------------

減価償却切れが最後のデッドライン。

-------------

減価償却は、建物や設備の
資産価値が減る分を
損失とみなすことです。

実際の支出はないのに、
経費になるのが減価償却

法定耐用年数でゼロ円になるように
残存期間応じて毎年一定額を
経費として計上します。

最終的な損益計算はこうなります。

税引前CF+元金返済-減価償却=課税所得

つまり

元金返済 < 減価償却

であれば、

税引前CF > 課税所得

となりますね。

返済金額のうち
元金返済が次第に大きくなって、

元金返済 > 減価償却

となると、
デットクロス到来です。

税引前CF < 課税所得

さらに減価償却が切れると
もうその差は歴然。

キャッシュが足りず
税金が払えないという
こともあり得ます。

そうなる前に売却しないと
いけません。

最後のデッドラインですね。

-------------

デットクロスをコントロールする。

-------------

不動産投資は入口の段階で
ほぼ勝負が決まります。

購入条件と融資条件ですね。

仕組みを理解した上で
購入条件と融資条件を調整すれば
デットクロスをコントロールする
ことも可能です。

デットクロス:

税引前CF < 課税所得

にならないように、

キャッシュフローを増やす
・課税所得を減らす(経費を増やす)

の2つを目指してください。

▼購入条件:

・購入金額
・表面利回り
・土地/建物割合

なるべく安く買う、
家賃を上げるなどして、
CFを増やすことはできます。

が、限界がありますよね。

建物割合を増やして
減価償却を多くとるのも
税金対策として有効です。

ただし減価償却した分は、
売却時に譲渡益として
課税対象になります。

先に払うか後に払うか
ということですね。


▼融資条件:

・借入金額
金利、返済期間

ポイントは元金返済でしたね。

お金は出るのに経費にできないから、
元金返済が大きいほど
収支と損益が乖離して
くることになります。

元金返済を小さくする方法は
色々ありますが一番はもちろん
なるべく安く買うこと。

それ以外の方法は3つ。

・借入を少なくする
・返済期間を延ばす
金利を上げる

資金のある人は頭金を入れて
借入を減らすのがベスト。

値下がりしない物件を選べば
売却時に戻ってきますから
貯金をするようなものです。

返済期間を延ばすのと
金利を上げるのもアリですが、
残債が減りにくいのが
デメリットです。

ほどほどにしておいてください。

-------------

まとめます。

-------------

融資を受けて購入した不動産は、
最終的に売却出口を迎えます。

売却必須の理由は2つ。

・含み益を現金化して投資を加速

・デットクロスの逆ザヤを回避

デットクロスが実質的に
売却のデッドラインとなります。

特に減価償却切れは決定的。

なので、

手間を惜しまず
シミュレーションをして
デットクロスのタイミングを
把握してください。

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

仕組みを理解すれば対策も可能。

税引前CF < 課税所得

にならないよう、
購入条件と融資条件を調整して

キャッシュフローを増やす
・課税所得を減らす(経費を増やす)

の2つを目指します。

・安く買う
・家賃を上げる
・頭金を入れる

のがベストですが、

減価償却を増やす
・返済期間を延ばす
金利を上げる

のアリです。

ただしデメリットもあるので
ほどほどにしてください。


ここまで読んでくれたあなたは
もうセミプロの領域です。

これまでのブログ、メルマガも
是非一度読み返してみてください。

知識と理論は身についたはずですので
実戦で活用して事業拡大を
進めていってください。

次号からはより実践的な内容を中心に
お伝えしていきたいと思います。

最後までお読みくださり
ありがとうございます!

コン・パス  村上

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次回も濃い内容をお伝えします。






Fwd: ★ 給料1000万円へのショートカット!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

キャッシュフロー
1000万円ほしいー!

不動産投資に取り組む人が
まず最初に目指すところ
ではないでしょうか。

確かに毎年1000万円、
手残りがあると安心です。

みなさん本業でちゃんと
収入があるかと思いますが、

もっとお金があれば…
と思うこともありますよね。

・子供を有名私立へ行かせる
・親の介護を担う
・マイホームを建てる
・車を買い換える
・たまには海外旅行

…などなど。

本業以外に1000万円、
使えるお金があれば
お金に困ることはなさそうです。

本来は1000万円に手を付けず、
次の物件の頭金にするとか繰り上げ返済とか、
財務の強化に使うことをオススメします。

加速的に事業拡大したければ。

ですが、

人によっては本業を辞めて、
不動産収入をメインにすることも
できるかもしれません。

-----------

1000万円でセミリタイア!

-----------

「専業レベル」のミニマム条件です。

不動産事業から自分へ
1000万円の給料を払っても
利益が残せるなら、不動産を
本業にしても良いと思います。

ただし、

キャッシュフロー=給料

ではありませんので、
注意してください。

家賃収入から、
色々な出費を差し引いて、

・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

残ったお金がキャッシュフロー
ですよね。

キャッシュフロー
丸々使って良いかというと、
あまりよろしくありません。

銀行から見て「利益ゼロ」の
不動産経営になってしまうからです。


-----------

給料とっても利益が残るか。

-----------

【 収入 】
・家賃

から

【 支出 】
・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

を差し引いて、
さらに会社の利益を確保、

・会社の利益(内部留保

で、残りが自分の給料です。

役員報酬(給料)

これが事業としての
あるべき姿です。

本当は税金も支払うのですが、
分かりやすくするために
省略してお話しします。

という前提で考えると、

家賃収入がいくらあれば、
給料1000万円に
なるでしょうか。


-----------

1000万円は遠い道のり?

-----------
かもしれません。

例えば以下のように
買い進めていくと、

・購入金額 9億円(累計)
・利回り 8%(平均)
・融資金額 9億円(フルローン)
・返済条件 金利2%、期間30年

収支は次のようになります。

【 収入 】
・家賃:7200万円

【 支出 】
・空室ロス:360万円(5%)
・運営経費:1080万円(15%)
・銀行返済:3990万円(55%)

さらに売上の1割を
会社の利益として残します。

・会社の利益(内部留保):720万円(10%)

で、残りが自分の給料。

役員報酬(給料):1080万円


これから始める人は、
9億円分買い進めることに
なるわけですね。

結構、長い道のりです。
地道にやるしかないのでしょうか。

賃貸経営では、
家賃収入が唯一の売上。

自分の給料を増やすには
売上を増やす以外に
方法はないのでしょうか。

空室や運営経費を減らす、
ということも考えられますが
限界がありますよね。

もっと効果的なのが、
銀行返済を減らすこと。

-----------

返済比率ダウンで手残りアップ!

-----------
ということです。

例えばこうです。

・購入金額 6億円(累計)
・利回り 8%(平均)
・融資金額 5億4000万円(頭金1割)
・返済条件 金利2%、期間30年

収支は次のようになります。

【 収入 】
・家賃:4800万円

【 支出 】
・空室ロス:240万円(5%)
・運営経費:720万円(15%)
・銀行返済:2395万円(50%)
・会社の利益(内部留保):480万円(10%)

役員報酬(給料):965万円


事業規模が小さくても
給料は約1000万円になりました。

先の例とほとんど同じです。

頭金を1割入れることで、
返済の負担が小さくなったためですね。

家賃収入に対する銀行返済の割合、
つまり返済比率が50%になりました。

先の例では55%だったので、
5%ダウンしたことになります。

そうすると、空室や運営経費が
同じ割合で発生しても
自分に支払える給料は増えます。

自己資金のある人は、
頭金を投入することによって
目標達成が早まるかもしれません。

シミュレーションして
みてください。


次回に続きます。

今度のセミナーでも
お話したいと思いますので、
興味がある人は聞きに来てください。


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売却&再投資で加速する資産拡大の原理原則を知っていますか?
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メルマガでは書ききれないお話をしますので、
知りたい方は参加してください。

会場でお会いしましょう!

村上


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次回も濃い内容をお伝えします。





Fwd: ★10年先を読め!【 村上しゅんすけ 資産形成戦略室 】


村上です。

不動産は長期戦です。

まずは10年先までの
見通しがほしいところ。

今日はあなたが
10年先も勝ちつづける
投資家になるためのお話。

今年お伝えしたことの
総まとめになりますので、
最後まで御覧ください。

▼画像つきのブログこちら。
http://perfection-ex.com/L6256/ba546/1s471/1

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不動産経営は出口ありき。

-------------

ただし、入り口の段階で
ほぼ勝負が決まってしまうので
気をつけてください。

・購入金額
・土地/建物割合
・表面利回り
・借入金額、金利、返済期間…
・売却金額(相場価格)

これだけ揃えば
インカムもキャピタルも
税金含めておおよそ見えてきます。

逆に言うと先が読めるのが
不動産経営の良いところ。

-------------

10年先までお見通し。

-------------

ということです。


はい、わかってますよ
村上さん!

シミュレーションね、

今年のブログに
何回出てきたことか。

しっかり覚えたので
もう大丈夫!!


そう、それです、それ。

シミュレーションが大事ですよ!
ということです。

10年先まで数字を把握した上で
物件を購入すれば
負けっこありませんよね。

-------------

ただし、相場は先が読めません。

-------------

トランプ氏が大統領になったのも
読めませんでしたし、

騒動になった割には
その後の市場はむしろ静かですし。

キャピタルは読みづらい。

つまり、

・売却金額(相場価格)

が最大の変動要素になります。

リスクを最小限にするには
変動の小さい場所を選ぶこと。

地方は急激に上がったので
この先どうなるか分かりません。

東京でも都心部は上下が激しく
ブレ幅が大きいです。

-------------

値下がりしない場所を買え。

-------------

変わらないのは都内の住宅地。

例えば人気の城西エリアは
リーマンショック以前から
ほとんど土地相場が変わりません。

数十年は今の水準が続くでしょうし、
大きく上下するにしても
変化は緩やになるはずです。

地方でも県庁所在地など
各地の中心部であれば同じように
安定感のある土地があります。

自己資金があるとか、
地方物件で含み益があるなら、
価値が下がらない土地へ
資産をシフトしてください。

不動産の弱点である
流動性の低さを補うには
いつでも売れる物件を持つことです。

-------------

売っても良し持っても良し。

-------------

が最強ですよね。

で、

話は戻りますが、

相場は読めなくても
経営は先が読める。

なので、

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

そして、
シミュレーションのカギになるのが
融資と税金です。

-------------

デットクロスをコントロールせよ。

-------------

融資を受ける割合が大きいほど、
デットクロスを避けられなくなります。

デットクロスとは、
税引前キャッシュフローよりも
課税所得の方が大きくなること。

実際の手残りに比べて
とられる税金が割高になります。

ただし仕組みを理解していれば、
購入条件、融資条件を調整して
デットクロスの到来時期を
前後させることは可能です。

ここでデットクロスの仕組みを
おさらいしましょう。

典型的な事業収支の
長期シミュレーションです。

RC築30年の1棟マンションです。

・購入金額:2億円
・土地/建物割合:5割ずつ
・表面利回り:10%

・借入金額:2億円
金利4.5%、返済期間30年

この条件でスタートした場合、
収入と支出、損益は次のように
変化していきます。

▼画像つきで解説しますので
続きはブログをご覧ください。
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-------------

収入は徐々に減っていく。

-------------

不動産を持っている間は、
家賃が入ってきます。

これ収支と損益の
おおもとになりますよね。

家賃収入は安定的ですが、
永遠に一定というわけでは
ありません。

築年数が進むにつれて
家賃は下がりますし
空室期間が徐々に長くなり
稼働率も下がっていきます。

-------------

支出は徐々に増えていく。

-------------

家賃収入が減る一方で、
増えていくのは運営費です。

・内外装の修繕箇所が増える
・設備メンテナンスの頻度が増える
・入居募集の広告費も増える

融資の返済も大きな支出ですが、
元利均等返済の場合、
金利が上がらなければ
返済額は一定です。

-------------

キャッシュフロー(税引前)は減っていく。

-------------

というわけで、

収入が徐々に減って
支出が徐々に増えていくので
キャッシュフローは小さくなります。

一般的な不動産投資の
メリットとしては
インカム収入、不労所得
といった点が認識されています。

ですが、オイシイのは前半だけ。

税引前で考えても
キャッシュフローは尻すぼみに
なっていきますので
いずれは売却することが必要です。

収支、つまり現金の出入りとして
税引前キャッシュフロー
減っていきます。

では、会計上の損益の面では
どうなっていくでしょうか。

長くなりましたので続きは次回にします。

最後までお読みくださり
ありがとうございます!

コン・パス  村上


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メール: info@con-pas.com

TEL: 03-5501-2831

公式: http://perfection-ex.com/L6256/ba546/3s471/1

株式会社コン・パス 村上俊介

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Fwd: ★ 不動産から給料1000万円!【 首都圏不動産インサイドニュース 】


村上です、

不動産でセミリタイア!

を、目指している人が
たくさんいます。

目標設定はクリアでしょうか。

キャッシュフローはどうか

・税金はいくらになるか

・純資産はいくらなのか

明確にしておかないと
達成どころかどれだけ
近づいているのか分からない

財務三表でに対応させて
数字で具体的にしておきましょう。

・自分に十分な給料を払える!(CF)

・税引後キャッシュがプラス!(PL)

・属性に依存せず借入ができる!(BS)

-----------

はい、目標は今の給与年収です!

-----------

OKです。

では今日は、キャッシュフロー
目標設定を見ていきましょう。

いったいくらあれば、十分なのか。


はい!はい!

キャッシュフロー1000万円
あれば十分ですよ!

子供は大学生でこれからは
もう手もお金もかからないし。。。

家賃収入から銀行返済引いて、
1000万円あれば十分かなぁ。。

ひかえめの目標でいいでしょう?


なるほど、控えめですね。

ですがちょっと待ってください。

見落としているものが
沢山あるようです。

このままいくと、
-----------

無職で収入尻すぼみの恐ろしいリタイア

-----------
になってしまう
かもしれません。

しかも、

不動産事業の収支と個人の生活費を
まぜこぜに考えてはいけません。

不動産事業を会社経営と
考えてください。

会社から自分に給料を払う

その給料で生活する

会社は給料を経費として計上する

その上で会社に利益が残る

という状態になっていないと、
成り立ちません。

・空室ロス

・運営経費

・銀行返済

役員報酬(自分への給料)

・税金

で、さらに

・会社の利益(内部留保

が残ることが必要ですね。

-----------

家賃7000万円 → 給料1000万円

-----------

あくまでも一例ですが
だいたいこれくらいの
収入規模になりますね。

・購入金額9億円

・利回り8%

・フルローン

金利2%、期間30年



え?9億円?

そんなに必要なの?

ゴール遠いなー、、、


と思ったあなた、

やり方を変えれば、
もう少し早く目標達成
できるかもしれません。

次回に続きます。


今度のセミナーでも
お話したいと思いますので、
興味がある人は聞きに来てください。



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明日もがんばっていきましょう!

村上


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